試分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合約管理對(duì)項(xiàng)目成本的控制

趙勇

引言

近年來我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，在促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中做出了巨大的貢獻(xiàn)。現(xiàn)階段在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中應(yīng)用合約管理來加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的成本控制，在實(shí)踐過程中也取得了一定的成效，具有重要的意義。通過合約管理來實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的有效控制，成為當(dāng)前行業(yè)內(nèi)主要的關(guān)注焦點(diǎn)，一方面可以降低項(xiàng)目成本的投入，另一方面還可以降低開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因此加強(qiáng)對(duì)其的研究有著重要的實(shí)踐意義。

1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行合約管理的必要性

1.1 有效保證項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)程序繁多，整體過程也相對(duì)比較復(fù)雜，另外所涉及的范圍也相對(duì)較廣，不僅限于開發(fā)的土地、施工材料、過程管理以及財(cái)務(wù)管理等部分內(nèi)容，在實(shí)際操作中還會(huì)遇到其他一些比較重要的問題，比如，房地產(chǎn)開發(fā)的周期相對(duì)時(shí)間都比較長(zhǎng)，所以對(duì)工期安排計(jì)劃以及設(shè)計(jì)都非常重要。所以，在項(xiàng)目實(shí)施過程中容易出現(xiàn)施工界面不清以及責(zé)任含糊的情況，并且由于合同中對(duì)權(quán)利和義務(wù)的不清晰劃分還會(huì)增加一些計(jì)劃外的成本，致使項(xiàng)目的成本增加。另外，如果在項(xiàng)目實(shí)施過程中發(fā)生合同內(nèi)容的變更，而又未及時(shí)進(jìn)行合同條款的補(bǔ)充和簽訂將會(huì)導(dǎo)致合同糾紛，影響施工的進(jìn)行。所以，通過制定合約的形式在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)就對(duì)其進(jìn)行有效管理，可以在很大程度上減少糾紛和矛盾的產(chǎn)生，保證施工進(jìn)度和施工質(zhì)量。

1.2 可以有效降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

科學(xué)有效的合約管理在房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程中可以實(shí)現(xiàn)對(duì)施工過程的完善，還可以在很大程度上降低項(xiàng)目管理的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工周期長(zhǎng)，涉及因素多，所以在施工過程中容易發(fā)生人、物的不匹配問題，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，然而通過合約管理可以將過程中可能發(fā)生的問題都通過合約的形式進(jìn)行約定，可以在一定程度上保證施工過程的穩(wěn)定性，有益于項(xiàng)目的成本控制。一方面，有效地合約管理可以縮短施工周期。如果整個(gè)施工過程都嚴(yán)格按照合約的內(nèi)容和管理標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，那么就可以很好的保障施工的進(jìn)度，保證施工規(guī)劃的落實(shí)，從而降低未知的風(fēng)險(xiǎn)；另一方面，通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合約管理可以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)中的相對(duì)調(diào)整，確保施工規(guī)劃和施工計(jì)劃的順利實(shí)施。在整個(gè)施工過程中執(zhí)行合約內(nèi)容，可以大大降低施工人員的施工風(fēng)險(xiǎn)，并降低開發(fā)企業(yè)的資金風(fēng)險(xiǎn)，從而更好的實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的控制。

2 合約管理對(duì)工程項(xiàng)目成本控制的現(xiàn)狀分析

2.1 合約的編制階段

在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制的過程中，由于一些未建立成本數(shù)據(jù)庫，未能對(duì)成本數(shù)進(jìn)行有效管理，企業(yè)的成本數(shù)據(jù)都缺乏一定的銜接性，容易導(dǎo)致項(xiàng)目成本的數(shù)據(jù)在項(xiàng)目前期以及項(xiàng)目后期發(fā)生不一致的現(xiàn)象，有的企業(yè)中的現(xiàn)象甚至表現(xiàn)為更為嚴(yán)重的數(shù)據(jù)重復(fù)現(xiàn)象，這些問題的產(chǎn)生不利于對(duì)項(xiàng)目成本的控制，容易發(fā)生控制措施的失效。

2.2 合約的執(zhí)行階段

①在執(zhí)行階段合同所涉及的內(nèi)容和范圍非常廣，而執(zhí)行的過程中也是多個(gè)合同同時(shí)執(zhí)行，在合同執(zhí)行有效的同時(shí)應(yīng)該在整體的成本中減去合同的實(shí)際發(fā)生金額。②因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目施工實(shí)施過程中需要擬定的合同數(shù)量非常大，容易導(dǎo)致合同管理出現(xiàn)混亂。因?yàn)槊恳环莺贤际且环蒿L(fēng)險(xiǎn)，而沒有提前做好分配則會(huì)影響合同在施工中起到的約束作用，也會(huì)加重工作人員的工作量，而影響工程的進(jìn)展。③在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的過程中，會(huì)存在費(fèi)用余量的情況，對(duì)余量管理的不得當(dāng)就會(huì)導(dǎo)致成本的支出增加。

2.3 合約的動(dòng)態(tài)成本分析階段

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要及時(shí)對(duì)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和審核，這樣就能夠避免出現(xiàn)成本超支的情況。在眾多的房地產(chǎn)企業(yè)合約管理中，雖然對(duì)成本支出的情況有所記錄，但是卻存在上報(bào)時(shí)間滯后的情況，這樣便有可能讓成本管理存在風(fēng)險(xiǎn)。如果對(duì)成本數(shù)據(jù)反饋不及時(shí)，必然影響動(dòng)態(tài)成本的數(shù)據(jù)信息，這樣的動(dòng)態(tài)成本分析階段嚴(yán)重影響了整個(gè)的項(xiàng)目推進(jìn)實(shí)施。

2.4 合約的成本后評(píng)估階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)束后，要及時(shí)對(duì)項(xiàng)目的成本進(jìn)行整體的評(píng)估。由于部分房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理過程中缺乏相應(yīng)的成本控制和管理體系，導(dǎo)致后期成本統(tǒng)計(jì)工作由于缺乏大量的成本數(shù)據(jù)而無法開展。并且房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的員工也具有較強(qiáng)的流動(dòng)性，也將導(dǎo)致成本數(shù)據(jù)的缺失，頻繁的資料交接手續(xù)在很大程度上會(huì)降低工作效率也會(huì)造成成本的增加，不利于對(duì)項(xiàng)目成本的控制。

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合約管理對(duì)項(xiàng)目成本的控制策略

3.1 加強(qiáng)合約管理制度的完善

合約管理在項(xiàng)目成本控制中具有重要的作用，一方面，合約的簽訂可以約束項(xiàng)目成本變化的隨意性，另一方面也可以有效推動(dòng)項(xiàng)目的進(jìn)展。因此，加強(qiáng)合約管理制度的建立和完善是現(xiàn)代房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本控制的先決條件。在建立合約管理制度時(shí)，一定要以國(guó)家的法律法規(guī)作為基礎(chǔ)依據(jù)，合約內(nèi)容和條款要清晰完善，保證其科學(xué)性。

3.2 加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)體系的完善

對(duì)合約進(jìn)行管理的人員必須具有較強(qiáng)的專業(yè)能力和素質(zhì)，在對(duì)團(tuán)隊(duì)人員進(jìn)行管理時(shí)一定要注意工作內(nèi)容和責(zé)任的認(rèn)定和劃分，保證其具有科學(xué)合理性，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)人員之間的合作配合。團(tuán)隊(duì)人員在具體的工作過程中要不斷加強(qiáng)對(duì)合同內(nèi)容簽訂以及后期執(zhí)行情況的管理，不斷提高合同的質(zhì)量，并不斷進(jìn)行管理創(chuàng)新，保證房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

3.3 加強(qiáng)人員素質(zhì)的完善和提高

合約管理的直接制定者和管理者是人，所以合約管理人員素質(zhì)能力的高低直接關(guān)系著合約管理的質(zhì)量高低。因此，一定要不斷提高相關(guān)人員的專業(yè)技能和素質(zhì)能力，很大程度上保證合約管理對(duì)成本控制的成效。房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以開展定期的培訓(xùn)，以不斷提高其素質(zhì)和能力，加強(qiáng)其對(duì)合約管理的認(rèn)識(shí)，提高合約管理在成本控制方面的應(yīng)用效果。

3.4 項(xiàng)目實(shí)施過程中盡量壓縮合約數(shù)量以減少風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在通過合約管理對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行控制時(shí)，一方面要保證合同內(nèi)容的完善，另一方面也要盡量減少合約的數(shù)量，降低合約管理的難度，很大程度上可以降低一定的風(fēng)險(xiǎn)。如果在房地產(chǎn)開發(fā)過程中為了將開發(fā)過程中所涉及的要素都用合約來進(jìn)行約束，那么勢(shì)必會(huì)造成合約數(shù)量的增加，對(duì)合約管理造成很大的難度，同樣，也會(huì)有造成多個(gè)合約中內(nèi)容的交叉繁瑣，不利于項(xiàng)目的成本控制。所以，要盡量壓縮合約的數(shù)量，精簡(jiǎn)合約內(nèi)容，避免交叉而導(dǎo)致對(duì)同一要素進(jìn)行多向規(guī)定，提高合約管理效率，有利于項(xiàng)目要素的核查，有效控制項(xiàng)目成本。

4 案例分析

本文以S房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例，來闡述其合約管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

4.1 S房地產(chǎn)企業(yè)合約管理簡(jiǎn)介

在經(jīng)歷了金融危機(jī)之后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)整體呈現(xiàn)出萎縮跡象，S房地產(chǎn)公司積極探索，在傳統(tǒng)成本管理理念的基礎(chǔ)之上，將價(jià)值增長(zhǎng)的中心由積極擴(kuò)張轉(zhuǎn)向成本管理效率的提升，實(shí)現(xiàn)了“開源”到“節(jié)流”的轉(zhuǎn)型。合約管理作為S房地產(chǎn)公司提升成本管理效率的一項(xiàng)“法寶”，是在確定項(xiàng)目目標(biāo)成本后，以預(yù)估合同的方式對(duì)目標(biāo)成本分級(jí)，將目標(biāo)成本控制科目上的金額鎖定在具體的合同中，有效地達(dá)到事前計(jì)劃、事中控制、事后修正的效果，保證成本管理的高效率。

4.2 S公司合約管理構(gòu)建原則

S公司在進(jìn)行合約管理構(gòu)建時(shí)所遵循的主要原則如下：①將目標(biāo)成本作為成本管理的基礎(chǔ)，將其作為起點(diǎn)，來對(duì)整體工程進(jìn)行項(xiàng)目管理；②將房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及到的費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行細(xì)分，從而進(jìn)一步提高了合同的精度；③明確開發(fā)費(fèi)用成本的載體，模糊不清的載體不利于項(xiàng)目成本的核算，該公司以合同作為成本的載體，對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行附屬說明，有利于實(shí)際成本和預(yù)算成本的對(duì)比，并及時(shí)采取措施對(duì)合約進(jìn)行調(diào)整，從而實(shí)現(xiàn)合約的動(dòng)態(tài)化管理；④明確項(xiàng)目成本控制的終級(jí)目標(biāo)，將提升成本效率始終作為成本的終級(jí)目標(biāo)，有利于堅(jiān)守成本控制的核心，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的有效控制。

4.3 經(jīng)驗(yàn)啟示

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在實(shí)踐過程中，及時(shí)轉(zhuǎn)化思路，來突破成本管理控制的瓶頸，在項(xiàng)目全過程中要保持信息的暢通性，并不斷對(duì)合同管理進(jìn)行完善以及實(shí)施后評(píng)估等方法，有利于通過合約管理來對(duì)項(xiàng)目成不實(shí)現(xiàn)有效控制。

5 結(jié)束語

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，通過科學(xué)的合約管理對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行控制已經(jīng)取得了一定的成效，在今后的工作中還要通過不斷加強(qiáng)合約管理制度的完善、團(tuán)隊(duì)體系的完善以及全方位提高人員的素質(zhì)等手段來不斷提高合約管理的應(yīng)用，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的控制，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

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