房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的質(zhì)量管理研究

洪才能

(晉江龍湖晉源置業(yè)有限公司,福建 晉江 362200)

1 房地產(chǎn)開發(fā)施工各階段質(zhì)量管理的策略方法

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)施工前期階段質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)施工需要對施工現(xiàn)場進(jìn)行詳細(xì)勘察,然后將質(zhì)量管理的關(guān)口前置到施工前期階段,即施工勘察設(shè)計環(huán)節(jié)[1,2]。在這一階段的質(zhì)量管理工作中,主要是梳理房地產(chǎn)項目開發(fā)施工主要參與方,以房地產(chǎn)項目的施工方及監(jiān)理方為主,對各方的前期設(shè)計圖紙資料及施工前期資(材)料加以檢查會審并簽字驗收。房地產(chǎn)開發(fā)施工項目前期階段的質(zhì)量管理實施狀況直接關(guān)系到后續(xù)施工過程,需要房地產(chǎn)開發(fā)施工各參與方及施工單位充分領(lǐng)會施工意圖,參透施工圖紙及設(shè)計要求,通過圖紙研討會審交底等方式,將設(shè)計圖紙內(nèi)容傳達(dá)到每一施工部位。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)施工過程質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)施工事中質(zhì)量管理,也即是圍繞房地產(chǎn)開發(fā)施工的全過程進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督及控制,這一階段是提高房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)水平的關(guān)鍵所在,也是質(zhì)量問題較為多發(fā)的環(huán)節(jié)。具體而言,針對房地產(chǎn)開發(fā)施工過程的質(zhì)量管理,相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)施工質(zhì)量管理人員要做好以下幾方面的管控：一是對房地產(chǎn)開發(fā)商的企業(yè)資質(zhì)進(jìn)行審核后,建立基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量監(jiān)控及技術(shù)監(jiān)督機(jī)制；二是重點對房地產(chǎn)開發(fā)施工過程進(jìn)行動態(tài)質(zhì)量監(jiān)控,監(jiān)控內(nèi)容涵蓋施工技術(shù)、施工材料及施工行為等。

需要注意的是,由于房地產(chǎn)開發(fā)施工屬于動態(tài)連續(xù)的過程,各種施工工序交叉混合,不可避免會在施工進(jìn)行中遇到或內(nèi)或外的各種問題,進(jìn)而對施工質(zhì)量產(chǎn)生相應(yīng)的影響。為此,房地產(chǎn)開發(fā)施工進(jìn)行階段的質(zhì)量管理也不能一成不變,而要考慮多種因素,尤其要善于結(jié)合房地產(chǎn)項目施工環(huán)境的變化來合理調(diào)整質(zhì)量管理方法。此外,從房地產(chǎn)開發(fā)施工實際情況看,由于施工技術(shù)的改變,例如增加新型施工工藝形式等,也會對房地產(chǎn)開發(fā)施工質(zhì)量管理產(chǎn)生影響。為此,房地產(chǎn)開發(fā)施工階段質(zhì)量管理要應(yīng)時而變,如有施工質(zhì)量問題產(chǎn)生,要對相關(guān)施工工程進(jìn)行暫停調(diào)查,找出問題所在,對其加以修正。涉及到對部分質(zhì)量問題嚴(yán)重的主體結(jié)構(gòu),可以采取返工的形式來保證工程質(zhì)量。

1.3 房地產(chǎn)開發(fā)施工竣工階段的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)施工竣工階段質(zhì)量管理相比前兩個階段要稍微單一簡單,但其是上述兩階段質(zhì)量管理的總和,也直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項目能否發(fā)揮效益。這一階段的質(zhì)量管理工作以事后質(zhì)量管理為主要表現(xiàn)形式,最為核心關(guān)鍵的部分就是對房地產(chǎn)建筑施工完畢后進(jìn)行總的質(zhì)量驗收。在質(zhì)量驗收上要依據(jù)驗收規(guī)定,對需要驗收的各個環(huán)節(jié)及各類資料進(jìn)行綜合檢查,并由驗收組進(jìn)行簽字確認(rèn)。

2 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)施工質(zhì)量管理水平的相關(guān)要點

2.1 采取預(yù)防治理相結(jié)合,以預(yù)防為主的質(zhì)量管理措施

房地產(chǎn)開發(fā)施工的質(zhì)量管理工作,除了做好事前、事中及事后的分階段質(zhì)量管理外,還要秉持預(yù)防和治理相結(jié)合,以預(yù)防為主的質(zhì)量管理原則[3]。通過前期的質(zhì)量問題預(yù)防跟進(jìn),房地產(chǎn)的資金投入能夠得到有效降低。房地產(chǎn)開發(fā)施工前,梳理并歸類可能引發(fā)質(zhì)量問題的各類細(xì)節(jié)因素,然后對施工環(huán)節(jié)流程制定相應(yīng)的規(guī)范。需要多加注意的是,要確保房地產(chǎn)開發(fā)施工的眾多施工工序及流程能夠得到合理銜接。此外,作為房地產(chǎn)開發(fā)施工參與人員,要有嚴(yán)格執(zhí)行施工規(guī)定的責(zé)任意識及嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度,不能僅憑以往的施工經(jīng)驗而盲目操作,以免房地產(chǎn)建筑質(zhì)量受損。

2.2 嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)施工材料及施工工藝質(zhì)量把關(guān)

首先,在房地產(chǎn)開發(fā)施工材料的質(zhì)量把關(guān)上要做到嚴(yán)苛。結(jié)合在房地產(chǎn)的建設(shè)等級及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求,合理選擇相應(yīng)的建筑材料,對材料的三證進(jìn)行進(jìn)場前的嚴(yán)格檢驗,確保建筑用材,如水泥、混凝土、鋼筋等在規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)上滿足房地產(chǎn)開發(fā)施工技術(shù)規(guī)范要求。應(yīng)設(shè)置專門的質(zhì)量管理人員監(jiān)督建筑材料的選材、采購、取樣、檢驗、驗收、實驗、使用等各個環(huán)節(jié),針對每一環(huán)節(jié),材料管理員要對檢驗情況加以詳細(xì)及時記錄。二是驗三種措施為宜。二是開展房地產(chǎn)建筑物各類信息的測量工作,通過對建筑物的參數(shù)信息,如高度、寬度等,來以此確定建筑材料的選用尺寸及具體規(guī)格。三是針對建筑施工材料要開展必需的檢測試驗。這一環(huán)節(jié)主要利用檢驗室中的各類實驗儀器,對建筑材料抽檢的樣品做硬度、抗拉力或剛性方面的試驗,試驗結(jié)果符合要求則準(zhǔn)予其投入施工實踐中。

2.3 建立施工質(zhì)量考核機(jī)制,提高施工人員技術(shù)素養(yǎng)及質(zhì)量控制精度

房地產(chǎn)開發(fā)施工可能還涉及到對各類施工工藝的精細(xì)控制及附屬工程,如電氣,機(jī)電工程的施工應(yīng)用。這些方面的施工質(zhì)量表現(xiàn)一方面決定了房地產(chǎn)開發(fā)的效益產(chǎn)出,另一方面也與房地產(chǎn)開發(fā)施工人員的技術(shù)素養(yǎng)水平緊密相關(guān)。一般而言,房地產(chǎn)開發(fā)工作中的建筑施工階段存在著很多細(xì)部的結(jié)構(gòu)施工工藝,這些工藝與建筑物主體施工工藝相互勾連,要做到對這些精細(xì)施工工藝的全面把握,需要質(zhì)量管理人員及施工人員提高責(zé)任意識,不斷改進(jìn)施工及質(zhì)量管理水平。在質(zhì)量管理工作中,會遇到很多施工方面的質(zhì)量問題,這些問題專業(yè)性比較強(qiáng),所以在這個環(huán)節(jié)中人的專業(yè)素質(zhì)極為重要。在進(jìn)行工程工程質(zhì)量管理工作中,在相關(guān)技術(shù)崗位人員的選擇上要優(yōu)選具備較高責(zé)任心和高超施工經(jīng)驗的人員。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)已進(jìn)入如火如荼的時期,但在國家逐步加大房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的背景下,如何在競爭激烈的市場氛圍中做強(qiáng)做精,首要關(guān)鍵是要做好房地產(chǎn)開發(fā)施工階段的質(zhì)量管理工作。在具體實踐時,要注重從質(zhì)量管理依據(jù)的執(zhí)行、質(zhì)量管理程序及內(nèi)容的跟進(jìn)、質(zhì)量管理要點經(jīng)驗的總結(jié)上入手,通過多種手段聯(lián)動,不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)施工的質(zhì)量水平。