中小型房地產(chǎn)成本控制的現(xiàn)狀與控制建議

何彥慧

(成都信息工程大學(xué)銀杏酒店管理學(xué)院，四川 成都 610000)

成本控制指企業(yè)根據(jù)一定時(shí)期預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費(fèi)發(fā)生以前和成本控制過程中，對各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理行為

1 小型房地產(chǎn)成本控制現(xiàn)狀

1.1 成本控制效率低

中小型房地產(chǎn)企業(yè)其線性組織結(jié)構(gòu)會因?yàn)橹噶盥窂絾我换蛩腊澹斐山M織系統(tǒng)在一定程度上的運(yùn)行困難；且企業(yè)實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，其下屬部門只接受上級領(lǐng)導(dǎo)的命令，部門間的人員協(xié)調(diào)合作關(guān)系少，授權(quán)體系的不完善將直接影響項(xiàng)目的工作效率。

1.2 對控制成本的經(jīng)驗(yàn)理論無法有效運(yùn)用

中小型房地產(chǎn)成立以來發(fā)展勢頭整體較好，但成立時(shí)間相對較短，開發(fā)樓盤較少，對有效控制成本的經(jīng)驗(yàn)任顯不足。其線性組織結(jié)構(gòu)較強(qiáng)調(diào)單個(gè)部門的工作，當(dāng)遇到需跨部門處理的問題時(shí)，各部門領(lǐng)導(dǎo)需要花費(fèi)較多時(shí)間去展開和協(xié)調(diào)工作，而無法在短時(shí)間內(nèi)有效的組織團(tuán)隊(duì)性工作，從而拖慢整體項(xiàng)目計(jì)劃的進(jìn)行。

2 成本控制的建議

2.1 開發(fā)階段

作為中小型房地產(chǎn)開發(fā)公司，應(yīng)時(shí)刻考慮到自身的局限性。首先，從組織內(nèi)部結(jié)構(gòu)來說，線性組織結(jié)構(gòu)雖是最符合企業(yè)發(fā)展的，但存在一些弊端，需采取的應(yīng)對措施除提高招聘門坎，多招收高學(xué)歷畢業(yè)生或是有經(jīng)驗(yàn)的人員外，還應(yīng)加強(qiáng)部門間的合作溝通；加強(qiáng)新入職員工培訓(xùn)，建立良好的獎(jiǎng)懲機(jī)制，定期進(jìn)行考評。在人員管理方面加大成本投入會對之后的成本控制產(chǎn)生積極影響。

其次，公司眼光需長遠(yuǎn)，應(yīng)充分考慮購買者的生活質(zhì)量，而不是一味追求眼前利益。整合利用好社會資源，甚至可以考慮和其他小型房地產(chǎn)公司一起合作開發(fā)項(xiàng)目。在資金可以快速周轉(zhuǎn)的情況下，將項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)細(xì)節(jié)做到完美，將會為自己在市場打下良好的口碑以致發(fā)展壯大。當(dāng)兩家小型房地產(chǎn)公司可以合作開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，公司間不僅可以相互學(xué)習(xí)取長補(bǔ)短，同時(shí)資金的利用周轉(zhuǎn)率提高，將加快項(xiàng)目的進(jìn)程，提高員工的士氣。

同時(shí)，時(shí)刻關(guān)注國家、地區(qū)的經(jīng)濟(jì)政策變化形勢，不貿(mào)然與其他房地產(chǎn)公司競爭土地，建立完善內(nèi)部投資決策機(jī)制，加嚴(yán)可行性報(bào)告的審批。

最后在項(xiàng)目施工之前，對項(xiàng)目的周邊環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)的勘測，提高拆遷利用率；注意周邊的路政規(guī)劃與配套生活設(shè)施建設(shè)，盡可能提高居民入住后的生活環(huán)境。

2.2 采購施工階段

在采購過程中，財(cái)務(wù)部與采購部應(yīng)建立雙向的監(jiān)督機(jī)制，可由財(cái)務(wù)部派人到采購部進(jìn)行不定期抽查，同時(shí)充分調(diào)查市場做好采購預(yù)算，避免貪污行為發(fā)生；在施工方使用物資過程中，也應(yīng)派專人不定期在現(xiàn)場巡視，避免施工方產(chǎn)生浪費(fèi)生產(chǎn)材料，不節(jié)約資源使用設(shè)備等情況發(fā)生。

另一方面，好的成本核算要實(shí)現(xiàn)與預(yù)算的對接，在采購施工之前，充分了解造價(jià)構(gòu)成，可以最大的達(dá)到分配資金的合理性。盡可能擴(kuò)大采購詢價(jià)的市場，在價(jià)格一直的情況下，保證材料的質(zhì)量是關(guān)鍵所在，或是建立長期合作關(guān)系的采購方式。在開始施工后，按工程進(jìn)度計(jì)劃采購材料，并合理使用周轉(zhuǎn)材料，還可設(shè)立專員在采購部指導(dǎo)下進(jìn)行核算，并與施工方進(jìn)行對比。

由于采購施工過程中，人工費(fèi)用占10%，機(jī)械費(fèi)用占20%，材料費(fèi)用占70%。在最大限度控制采購的成本消耗后，也應(yīng)注意人工與機(jī)械的成本消耗。對施工環(huán)境安全的與否以及施工人員人身安全保險(xiǎn)的購買與否制定硬性標(biāo)準(zhǔn)，盡可能避免意外事故的發(fā)生；定期檢查施工機(jī)械的安全性能與操作性能，確保工期除不可抗力外能保質(zhì)保量完成。

3 經(jīng)營階段

最后在經(jīng)營銷售過程中，天成房地產(chǎn)一類的小型房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)提前制定自己的銷售計(jì)劃，組建銷售部，同時(shí)制定合理的項(xiàng)目推廣費(fèi)用預(yù)算。在有一個(gè)合理的銷售節(jié)奏后，進(jìn)行市場購買力的調(diào)查，并建立強(qiáng)有力的執(zhí)行機(jī)制。建立考核獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，如銷售提成，提高銷售人員工作積極性與執(zhí)行效率，銷售流程得到優(yōu)化才能從根本上節(jié)約營銷成本。

在宣傳方面，可以尋找長期合作的廣告公司為自己進(jìn)行宣傳，形成自己的品牌，在銷售時(shí)的沙盤、樣板房、戶型單位介紹等銷售工具的制作更能直觀展示商品，吸引顧客。同時(shí)可先嘗試性的投放不同廣告至鎖定的廣告媒體，收到市場反饋后，再針對性的大范圍投放廣告；而在物業(yè)管理方面也要選擇優(yōu)秀的物業(yè)公司，避免項(xiàng)目開發(fā)結(jié)束后由于物業(yè)的管理不當(dāng)而對公司聲譽(yù)造成影響。筆者認(rèn)為，天成房地產(chǎn)“組建隸屬于自身的小型園林公司，并將售樓處作為物業(yè)管理部門的辦公地點(diǎn)”這一模式是值得推薦的。既保證了項(xiàng)目完工后周邊的環(huán)境質(zhì)量，也為物管部的建立省下一筆可觀資金，并對物管單位起到一定的制約作用。

在經(jīng)營銷售過程中，還涉及到客顧客與銷售方的討價(jià)還價(jià)。在對當(dāng)期房地產(chǎn)市場有明確的定位后，對于自身商品的定價(jià)留出合理的回扣區(qū)域，以及對交房日期或后續(xù)維修服務(wù)的承諾，也將大量減少經(jīng)營期間的成本開銷，同時(shí)吸引大量購買力。

參考文獻(xiàn)：

[1] 冉紅山.小性房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2010.

[2] 鄧仕杰.中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制研究[D].西南交通大學(xué)，2014.