我國(guó)旅游地產(chǎn)開發(fā)模式的分析

興 嬋 李 輝

（大連財(cái)經(jīng)學(xué)院工商管理學(xué)院 遼寧大連 116600）

1 旅游地產(chǎn)興起的背景和特征

旅游地產(chǎn)主要指的是將房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)這兩種截然不同的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行結(jié)合，形成順應(yīng)市場(chǎng)需求的新興產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)作為促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的兩大重要支柱，它們的交叉與融合符合當(dāng)今的發(fā)展趨勢(shì)，是一種新型的地產(chǎn)模式。

如今，人們的旅游模式已經(jīng)逐漸舍棄曾經(jīng)的“追趕式”觀光旅游和商務(wù)短期旅游，更傾向于選擇自己喜歡又休閑放松的地點(diǎn)進(jìn)行長(zhǎng)期居住的休閑度假型旅游。個(gè)性化休閑度假的旅游模式開啟了中國(guó)社會(huì)消費(fèi)的新方式。目前，為了使房地產(chǎn)的價(jià)格可以適當(dāng)下降，政府制定了對(duì)應(yīng)控制房地產(chǎn)過(guò)度發(fā)展的措施。比如采用提高土地的管控、加強(qiáng)房地產(chǎn)投資比例的控制、提高房地產(chǎn)交易稅等方法，使房地產(chǎn)發(fā)展可以得到有效控制。在這些宏觀調(diào)控措施及金融政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視旅游地產(chǎn)這一新概念，并且需要從實(shí)地情況出發(fā)，摸索出適合旅游地產(chǎn)發(fā)展的道路[1]。

旅游地產(chǎn)屬于旅游行業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行結(jié)合產(chǎn)生的新行業(yè)，其主要發(fā)展可以具備旅游性質(zhì)的房地產(chǎn)，其特征為：

（1）在選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的地址時(shí)，需要臨近旅游景區(qū)，其需要借助具有特色的旅游資源，打造集旅游、居住為一體的地產(chǎn)項(xiàng)目，這種項(xiàng)目具有鮮明的文化色彩，不僅可以促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜谓?jīng)濟(jì)的發(fā)展，也滿足人們的居住需求。

（2）旅游地產(chǎn)的主要服務(wù)對(duì)象是傾向于休閑旅游或者休閑度假的游客，而且需要使其購(gòu)買或者租賃的需求。

（3）旅游地產(chǎn)要向住客提供齊全的日常配套設(shè)施和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，以及還要滿足游客購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)等方面的需求，使客戶可以有一個(gè)良好的度假環(huán)境。

（4）旅游地產(chǎn)需要具備較強(qiáng)的居住性，因此其具有進(jìn)行配套的相關(guān)設(shè)施，也具有較高的投資價(jià)值。

2 我國(guó)旅游地產(chǎn)開發(fā)模式

旅游地產(chǎn)雖然是多元化產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營(yíng)理念也各有不同，就我國(guó)目前而言，對(duì)于旅游地產(chǎn)開發(fā)的模式有以下四種：

2.1 結(jié)合城市中心街景開發(fā)

由于中國(guó)城市化進(jìn)程加快，市中心的地價(jià)不斷上漲，導(dǎo)致了城市空間不斷向城區(qū)邊沿?cái)U(kuò)展，因此，市中心給旅游地產(chǎn)騰出了更大的市場(chǎng)空間。市中心街景模式是以城市背景文化做依托，有一定的商業(yè)文化累積，在市中心的商業(yè)圈內(nèi)注入旅游的文化元素，可以有效促進(jìn)城市形象的提升，使城市更具有發(fā)展的空間。而且旅游城市化可以有效吸引人口聚集，提高城市環(huán)境的管理的有效程度。同時(shí)結(jié)合城市中心街景開發(fā)，可以有效改善城市居民的居住環(huán)境，形成良好的城市精神文化，促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。

2.2 結(jié)合自然風(fēng)景資源開發(fā)

和自然風(fēng)景息息相關(guān)的旅游地產(chǎn)，其需要借助優(yōu)美的景觀，吸引旅客的注意，才能得到有效發(fā)展。但是，適合旅游地產(chǎn)大面積開發(fā)的自然風(fēng)景區(qū)地段大多處于郊區(qū)，位置偏遠(yuǎn)，與城市中心有一定的距離，導(dǎo)致一些日常設(shè)施尚未得到完善，所以需要注重基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，提高這方面資金的投入，完善自然景區(qū)的內(nèi)部條件。旅游地產(chǎn)在開發(fā)過(guò)程中要對(duì)生態(tài)環(huán)境做好保護(hù)措施，優(yōu)化資源優(yōu)勢(shì)，遏制對(duì)景區(qū)資源的過(guò)度開發(fā)，保證自然風(fēng)景區(qū)和生態(tài)環(huán)境的完整。

2.3 結(jié)合歷史民俗元素開發(fā)

旅游地產(chǎn)的開發(fā)跟當(dāng)?shù)氐臍v史背景和人文風(fēng)俗結(jié)合在一起，可以將當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)俗文化發(fā)揚(yáng)起來(lái)，是一項(xiàng)綜合性的旅游地產(chǎn)。中國(guó)歷史文化淵源流長(zhǎng)，是中華民族難能可貴的瑰寶，同時(shí)也是該類型開發(fā)模式的主要靈魂。帶有文化色彩的景點(diǎn)有著別具一格的魅力，引人入勝、流連忘返。讓當(dāng)?shù)氐臍v史文化遺產(chǎn)牽動(dòng)著旅游地產(chǎn)的發(fā)展，張揚(yáng)當(dāng)?shù)鬲?dú)具特色的自然風(fēng)貌和人文風(fēng)俗的魅力，提升旅游地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，往往會(huì)收到較好的效果。

2.4 結(jié)合主題公園造景開發(fā)

近年來(lái)，主題公園的建設(shè)在我國(guó)掀起一陣熱潮，例如廣州長(zhǎng)隆游樂(lè)園，將主題公園和旅游地產(chǎn)結(jié)合在一起進(jìn)行共同開發(fā)，這不僅符合人們的休閑旅行的需求，也可以帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)的健康發(fā)展。主題公園對(duì)游客有著不可小覷的吸引力，它能夠聚集人流量，帶來(lái)游客的消費(fèi)收入。通過(guò)這種方式，主題公園可以成為支持旅游業(yè)的重要力量，也可以為推動(dòng)房地產(chǎn)利潤(rùn)提升貢獻(xiàn)力量，最終完成旅游地產(chǎn)的發(fā)展目標(biāo)。同時(shí)，將主題公園與旅游地產(chǎn)捆綁式開發(fā)可以輕易以低價(jià)拿到土地開發(fā)權(quán)，提高最終收益。

3基 于我國(guó)旅游地產(chǎn)開發(fā)的思考

3.1 統(tǒng)籌規(guī)劃，合理布局

在一些景區(qū)的開發(fā)過(guò)程中，開發(fā)商為了給游客打造一個(gè)角度比較好的觀景臺(tái)，只是單方面的考慮了游客的觀景效果，肆意開辟景區(qū)資源，忽略了無(wú)規(guī)劃的開發(fā)給景區(qū)環(huán)境帶來(lái)的嚴(yán)重影響。另外，開發(fā)商在一些景區(qū)的周圍新建了許多房地產(chǎn)業(yè)以及配套的服務(wù)設(shè)施，這些現(xiàn)代化的建筑與景區(qū)環(huán)境以及老建筑難以相融，與整個(gè)景區(qū)的文化景觀產(chǎn)生沖突。在旅游區(qū)大肆興建建筑設(shè)施，毫無(wú)規(guī)劃的擴(kuò)大旅游地產(chǎn)建筑群、修建旅游設(shè)施，大量建造人為地產(chǎn)景觀，造成了景區(qū)景觀從自然化到城市化、商業(yè)化的演變，使原生態(tài)的風(fēng)景區(qū)喪失了的景觀功能，失去觀賞價(jià)值，導(dǎo)致景區(qū)的商業(yè)氣氛過(guò)于濃烈，破壞了景區(qū)古色古香的意境，失去原有純真恬淡的自然韻味。

我們要學(xué)會(huì)科學(xué)的合理性規(guī)劃是旅游地產(chǎn)建設(shè)。比如政府和開發(fā)商之間需要進(jìn)行建立良好的關(guān)系，維持雙方的利益，做好統(tǒng)籌規(guī)劃，達(dá)到環(huán)境效益及經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行有效結(jié)合的目的。①政府需要在進(jìn)行旅游地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)之前制定長(zhǎng)期的規(guī)劃，以免出現(xiàn)旅游房地產(chǎn)管理過(guò)于表面的問(wèn)題。接著要對(duì)新開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的審查以及選址，使景區(qū)當(dāng)中的地產(chǎn)建設(shè)得到有效規(guī)劃，使旅游房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益與生態(tài)保護(hù)達(dá)到一致，維護(hù)當(dāng)?shù)氐木坝^文化。②開發(fā)商在開發(fā)過(guò)程中應(yīng)該采取積極措施，保護(hù)和完善原有的生態(tài)景觀，尤其是要防止過(guò)度開發(fā)以及毀滅性開發(fā)的存在。旅游地產(chǎn)開發(fā)的收益要建立在保護(hù)景區(qū)動(dòng)植物生態(tài)環(huán)境以及文化生態(tài)上，主張經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境獲取共贏的局面。③對(duì)于建違規(guī)違法的建筑項(xiàng)目要及時(shí)拆除，以景區(qū)環(huán)境的未來(lái)發(fā)展作為優(yōu)先考慮，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)數(shù)量和建設(shè)方式，維護(hù)景區(qū)環(huán)境的美化。

3.2 準(zhǔn)確定位，尊重文化內(nèi)涵

旅游地產(chǎn)的興建離不開建筑施工，建筑工程項(xiàng)目的開展勢(shì)必就會(huì)產(chǎn)生大量的建筑垃圾；與此同時(shí)，旅游地產(chǎn)正式開始運(yùn)營(yíng)之后，勢(shì)必離不開酒店、飯店、商場(chǎng)等供游客消費(fèi)的地產(chǎn)建設(shè)，不可避免的產(chǎn)生污水、油煙等生活垃圾；參觀景點(diǎn)的游客也會(huì)制造出許多固體垃圾，如此一來(lái)，就嚴(yán)重的阻礙了景區(qū)生態(tài)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展。譬如，桂林的漓江、張家界的茅巖河，德天瀑布以及九寨溝等等水體類型的風(fēng)景區(qū)，修建了一些供游客駐足觀賞的建筑群，其所產(chǎn)生的廢水、排泄物等人造垃圾多數(shù)是排入河湖中，污染了水體生態(tài)。旅游地產(chǎn)的開發(fā)放眼當(dāng)今多數(shù)的著名旅游景點(diǎn)之中，摻雜著的現(xiàn)代化建設(shè)隨處可見，“山中出現(xiàn)人造小城”“自然景區(qū)摻雜人造街景”等等現(xiàn)象已經(jīng)不再陌生，迫使具備生態(tài)功能的自然景觀價(jià)值大打折扣，這種自然風(fēng)景區(qū)商業(yè)化的不和諧現(xiàn)象，是一種視覺(jué)上的“污染”。在我國(guó)的城市化不斷發(fā)展的過(guò)程中，城市周圍的自然環(huán)境不斷的開發(fā)，迫使豐富的野生動(dòng)植物資源、原生態(tài)環(huán)境遭到不同程度的破壞。由此可見，旅游地產(chǎn)對(duì)景區(qū)的過(guò)渡開發(fā)，影響了旅游資源和環(huán)境資源的可持續(xù)發(fā)展。

旅游地產(chǎn)的建設(shè)需要對(duì)現(xiàn)狀和未來(lái)有一個(gè)準(zhǔn)確的定位，即要重點(diǎn)圍繞著開發(fā)區(qū)的歷史文化、風(fēng)土人情、生態(tài)環(huán)境等因素來(lái)進(jìn)行建設(shè)。①需要注意挖掘當(dāng)?shù)芈糜尉皡^(qū)的文化內(nèi)涵，使房地產(chǎn)項(xiàng)目可以凸顯自身的文化性。而這種文化性需要使旅游地產(chǎn)和旅游景區(qū)進(jìn)行有效融合才能，因此需要盡量減少地產(chǎn)建設(shè)過(guò)程中對(duì)旅游景區(qū)的損害，即需要減少現(xiàn)代建筑在景區(qū)當(dāng)中的建設(shè)，需要盡量增加具有當(dāng)?shù)匚幕厣慕ㄔO(shè)，使建筑物和景區(qū)融為一體。②如果旅游地產(chǎn)找到景區(qū)遭到破壞，這對(duì)旅游地產(chǎn)的發(fā)展也及其不利，因此需要從旅游地產(chǎn)建設(shè)前、中、后這幾個(gè)階段進(jìn)行嚴(yán)格控制。在建設(shè)前期需要使旅游地產(chǎn)建設(shè)提出生態(tài)環(huán)保工程建設(shè)的方案，其中要重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)如何解決施工對(duì)水資源、土地污染的問(wèn)題，在得到有關(guān)部門同意之后才能動(dòng)工。而在建設(shè)期間，有關(guān)部門需要定期進(jìn)行檢查和監(jiān)督，確認(rèn)施工單位是否按照需要既定方案進(jìn)行。在施工完成之后，需要進(jìn)行確定其對(duì)旅游景區(qū)的環(huán)境、整體協(xié)調(diào)性沒(méi)有影響才能使其進(jìn)入正常銷售。如果出現(xiàn)問(wèn)題，要及時(shí)進(jìn)行糾正，使旅游景區(qū)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)得到有效保護(hù)。

3.3 依法建設(shè)，保護(hù)生態(tài)環(huán)境

為了使旅游景區(qū)的周邊環(huán)境的生態(tài)質(zhì)量得到維持，需要在發(fā)展旅游地產(chǎn)的時(shí)候，加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，才能使雙方均有了良好的發(fā)展。首先通過(guò)有效地產(chǎn)開發(fā)促進(jìn)環(huán)境保護(hù)，以環(huán)境保護(hù)使人們可以有了一個(gè)良好的旅游體驗(yàn)。要想達(dá)到這一目的，當(dāng)?shù)芈糜尾块T需要嚴(yán)格執(zhí)法，堅(jiān)決杜絕違法建筑的產(chǎn)生，使旅游房地產(chǎn)業(yè)得以繼續(xù)發(fā)展。比如遇到人工景觀嚴(yán)重破壞景區(qū)的大自然環(huán)境，導(dǎo)致景點(diǎn)的開發(fā)與環(huán)境保護(hù)無(wú)法諧調(diào)發(fā)展的情況，需要重點(diǎn)進(jìn)行處理，使旅游資源得到有效開發(fā)的同時(shí)，完成滿足人們的居住需求。并且政府部門也需要進(jìn)行監(jiān)督，確保開發(fā)商嚴(yán)格執(zhí)法，照章建設(shè)，實(shí)現(xiàn)有效規(guī)范旅游地產(chǎn)市場(chǎng)的目的。

3.4 注重創(chuàng)意，不斷進(jìn)行創(chuàng)新

旅游地產(chǎn)不屬于一次性消費(fèi)品，它更傾向于較長(zhǎng)久收益的投資，但是如何吸引回頭客就是這個(gè)旅游地產(chǎn)業(yè)內(nèi)應(yīng)該深思的問(wèn)題。根據(jù)我國(guó)目前各地的旅游地產(chǎn)狀況來(lái)看，主題公園都是千篇一律的游樂(lè)設(shè)施和動(dòng)物表演，欠缺了特別吸引人的特色；一些理應(yīng)讓游客細(xì)細(xì)品味其風(fēng)情的古街老巷也充斥著商業(yè)的氣息，失去了原有的味道；那些見證了歷史的名勝古跡也大都是只留下了一句空殼，其中豐富的內(nèi)涵早已悄無(wú)聲息。

在保護(hù)景區(qū)原有韻味的前提下，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開展還要進(jìn)行創(chuàng)新，它是旅游地產(chǎn)發(fā)展的靈魂。除了合理策劃建筑項(xiàng)目的規(guī)模尺寸、功能作用、色彩搭配與布局氣氛，創(chuàng)意方面也不可忽視。畢竟再完善的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)時(shí)間的洗禮，缺乏新意也會(huì)導(dǎo)致其失去特色和魅力。調(diào)查顯示，美國(guó)迪斯尼每年的客流量都呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)，它的成功就跟它時(shí)常更新娛樂(lè)項(xiàng)目分不開，所以，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目要以不斷創(chuàng)新的形式去滿足游客休閑游玩的愿景，從始至終都有極好的創(chuàng)意去吸引游客駐足。

4 結(jié)束語(yǔ)

旅游地產(chǎn)屬于旅游業(yè)和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要途徑，而且其也受到國(guó)家的關(guān)注，具有良好的發(fā)展前景，但是由于相關(guān)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不夠豐富，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目還存在著許多不可預(yù)見的難題和投資風(fēng)險(xiǎn)，有了合理有效的應(yīng)對(duì)措施和策劃，才能避免或者降低難題和風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的影響，這也是我們今后應(yīng)該深入探討的課題。

[1]沈 飛.旅游房地產(chǎn)悄然起步[N].中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)，2001，6：3～4.

[2]丁 姍.中國(guó)旅游地產(chǎn)開發(fā)研究[D].上海：復(fù)旦大學(xué)，2009，11：19～20.

[3]王鵬志.我國(guó)旅游地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀、挑戰(zhàn)與對(duì)策研究[M].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2015，02：32～34.