淺析不動(dòng)產(chǎn)登記的損害賠償責(zé)任

楊英

（貴州省黔西縣國(guó)土資源局 貴州黔西 551500）

1 引言

不動(dòng)產(chǎn)登記制度的建立可以更好地貫徹落實(shí)《物權(quán)法》的規(guī)定，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，維護(hù)相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益，而且在國(guó)家層來看，有利于我國(guó)紀(jì)檢部門“反腐倡廉”工作的開展。在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，可能出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)錯(cuò)誤的問題，但當(dāng)前法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記中的損害賠償責(zé)任規(guī)定過于簡(jiǎn)略，不夠詳細(xì)、到位，更多地停留在原則和宣誓層面?；谝陨显?，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記中的損害賠償責(zé)任的研究有著重大理論指導(dǎo)價(jià)值和實(shí)際應(yīng)用價(jià)值。

2 不動(dòng)產(chǎn)登記中的損害賠償責(zé)任的不足

2.1 登記機(jī)構(gòu)審查模式的不足

（1）《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的可操作性不足?！稌盒袟l例》確立了審慎形式的審查標(biāo)準(zhǔn)，但其中缺乏對(duì)于登記過程中具體問題的反映，這就導(dǎo)致該條例實(shí)施后各地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)審查標(biāo)準(zhǔn)的理解不夠統(tǒng)一，甚至?xí)?dǎo)致行政權(quán)干擾不動(dòng)產(chǎn)交易問題的出現(xiàn)。因此，明確我國(guó)形式審查的對(duì)象、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)成為當(dāng)前立法工作的重點(diǎn)內(nèi)容。

（2）沒有建立和完善與形式審查相配合的措施。《暫行條例》有形式審查的特征，但在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的審查模式確定后，還應(yīng)采取措施弱化或消除該審查模式的弊端，達(dá)到安全與效益并存，公權(quán)和私權(quán)并重的目的。我國(guó)實(shí)行登記生效政策，該政策對(duì)登記真實(shí)性有著更高要求。《暫行條例》雖然在原則上確立了形式審查的模式，卻沒有采取相應(yīng)措施與其配套，共同完成對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的審查職責(zé)。

2.2 賠償責(zé)任認(rèn)定的不足

（1）損害賠償責(zé)任的性質(zhì)及法律途徑不夠明確。損害賠償責(zé)任的性質(zhì)不同，所適用的救濟(jì)途徑、歸責(zé)原則、賠償資金來源和賠償力度就不同。現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記制度沒有對(duì)損害賠償責(zé)任的性質(zhì)進(jìn)行規(guī)定，相關(guān)法律表明，利益受損方有權(quán)獲得賠償，但對(duì)賠償途徑?jīng)]有明確規(guī)定，這就無法切實(shí)保障利益受損方的合法權(quán)益。推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善，就必須對(duì)登記機(jī)構(gòu)損害賠償責(zé)任的性質(zhì)進(jìn)行明確規(guī)定，增強(qiáng)實(shí)際操作性。

（2）不動(dòng)產(chǎn)登記的損害賠償責(zé)任歸責(zé)原則不明確。目前的不動(dòng)產(chǎn)登記制度都沒有對(duì)損害賠償責(zé)任適用過錯(cuò)責(zé)任、無過錯(cuò)責(zé)任或過錯(cuò)推定責(zé)任做出明確規(guī)定，地方法規(guī)對(duì)其規(guī)定也較為模糊、混亂。

2.3 損害賠償責(zé)任承擔(dān)的不足

（1）錯(cuò)誤登記導(dǎo)致的損害賠償?shù)馁r償范圍不明確。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記出現(xiàn)錯(cuò)誤時(shí)，相關(guān)權(quán)利人的損失包括直接損失和間接損失兩部分，理論界一致認(rèn)為登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)賠償受害人的直接損失，但對(duì)其是否應(yīng)當(dāng)對(duì)間接損失進(jìn)行賠償有不同的觀點(diǎn)。有學(xué)者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)涉及金額巨大，所謂的間接損失難以預(yù)估；有學(xué)者認(rèn)為要保障受害人的合法權(quán)益，必須對(duì)間接損失進(jìn)行賠償；還有學(xué)者認(rèn)為應(yīng)該對(duì)二者進(jìn)行折中處理，在保障受害人權(quán)益的同時(shí)減小國(guó)家財(cái)政的壓力，而上述意見在實(shí)際操作中還存在很多問題。

（2）風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制不完善。不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)象通常有較高的價(jià)值，隨著登記次數(shù)增加，登記錯(cuò)誤的情況不可避免，因此應(yīng)特別關(guān)注對(duì)受害人進(jìn)行賠償?shù)馁Y金來源及管理問題，但現(xiàn)階段我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度沒有涉及到這些問題。一般情況下，因不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤造成的損失由國(guó)家承擔(dān)，這就加大了國(guó)家財(cái)政負(fù)擔(dān)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于高速發(fā)展階段，應(yīng)采取相關(guān)措施來降低財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)，因此不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制十分重要。

3 我國(guó)應(yīng)采用的不動(dòng)產(chǎn)登記審查制度

我國(guó)應(yīng)采取審慎形式的審查模式，具體原因如下：

3.1 我國(guó)國(guó)情的需要

我國(guó)澳門和香港特別行政區(qū)采取簡(jiǎn)易形式的審查模式，這是由于澳門和香港的社會(huì)信用體系較好，公民的法治意識(shí)較高，不動(dòng)產(chǎn)登記材料造假的情況較少。而我國(guó)正處于社會(huì)主義初級(jí)階段，信用體系與發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)相比還有很大的差距，在這種國(guó)情下，不動(dòng)產(chǎn)登記造假的行為也屢屢發(fā)生，因此不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)髙發(fā)造假問題予以重視。

3.2 登記生效政策的要求

登記生效政策雖與審查形式?jīng)]有必然聯(lián)系，但登記生效政策下，登記機(jī)構(gòu)對(duì)確保不動(dòng)產(chǎn)登記的正確性負(fù)有更大的責(zé)任。如韓國(guó)實(shí)行登記生效政策，其審查形式為審慎形式；而香港、澳門地區(qū)采取登記對(duì)抗政策，其審查形式均為簡(jiǎn)易形式。

3.3 對(duì)登記機(jī)構(gòu)權(quán)力行使范圍的充分利用

審慎形式的審查模式不要求登記機(jī)構(gòu)對(duì)物權(quán)變動(dòng)的原因進(jìn)行核查，而只對(duì)特定材料的真實(shí)性予以核查。其中部分材料的核查可以通過登記機(jī)構(gòu)自身的人力、設(shè)備進(jìn)行鑒定，而登記機(jī)構(gòu)對(duì)其中某些材料的驗(yàn)證較為困難，或是驗(yàn)證的成本較高。對(duì)這些材料進(jìn)行核查的過程不符合形式審查的內(nèi)涵，應(yīng)采取審慎形式的審查模式。

4 不動(dòng)產(chǎn)登記中的損害賠償責(zé)任認(rèn)定及承擔(dān)

4.1 不動(dòng)產(chǎn)登記中的損害賠償責(zé)任性質(zhì)認(rèn)定

我國(guó)登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)的損害賠償責(zé)任屬行政性質(zhì)，理由如下：

（1）我國(guó)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，行政法規(guī)確定了地方人民政府的相關(guān)部門為特定區(qū)域的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，行政機(jī)關(guān)的性質(zhì)沒有變，相關(guān)的法律未修改完善，即使不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)參與私人服務(wù)活動(dòng)，不動(dòng)產(chǎn)登記行為仍具有行政性質(zhì)。

（2）《暫行條例》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿等行為。法律、行政法規(guī)規(guī)定登記行為是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的一項(xiàng)法定職責(zé)，這決定了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)首要的任務(wù)是實(shí)現(xiàn)行政管理為目標(biāo)、具有產(chǎn)生法律效果的行為，故應(yīng)視為行政行為。

（3）不動(dòng)產(chǎn)登記的審查、公告、記載及對(duì)申請(qǐng)人的審查環(huán)節(jié)和內(nèi)部的報(bào)批流程嚴(yán)格按法律法規(guī)規(guī)定的行政程序辦理，因此具有行政性。

4.2 不動(dòng)產(chǎn)登記中的損害賠償責(zé)任的承擔(dān)

為了使受害人因錯(cuò)誤登記產(chǎn)生的損失在最大程度上得到補(bǔ)償，申請(qǐng)人、登記機(jī)構(gòu)及第三方應(yīng)根據(jù)侵權(quán)理論，基于完全賠償原則對(duì)受害人的直接損失和間接損失進(jìn)行賠償。對(duì)間接損失進(jìn)行賠償前，應(yīng)評(píng)估受害人獲得間接利益的現(xiàn)實(shí)性和可能性，對(duì)登記侵權(quán)未發(fā)生情況下必能產(chǎn)生的利益予以賠償，對(duì)即使沒有登記侵權(quán)情況發(fā)生條件下不保證可以產(chǎn)生的利益可不予賠償。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在對(duì)受害人進(jìn)行賠償前，有權(quán)要求受害人提供有關(guān)證據(jù)，從而對(duì)受害人的間接損失數(shù)額加以確定，若經(jīng)核實(shí)后確認(rèn)其中存在無效證明，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可不予賠償。

不動(dòng)產(chǎn)登記的對(duì)象通常具有較高價(jià)值，故損害賠償金的來源及管理措施十分重要。近年來，投保這種新型資金來源得到了越來越多的重視。此模式下，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)作為投保人向保險(xiǎn)公司繳納保險(xiǎn)費(fèi)，這樣一來，因不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的錯(cuò)誤登記產(chǎn)生的損害賠償責(zé)任由保險(xiǎn)公司承擔(dān)。部分地區(qū)己經(jīng)開始對(duì)這種方式進(jìn)行試點(diǎn)，以期為錯(cuò)誤登記導(dǎo)致的賠償責(zé)任問題提供一種解決思路。

5 結(jié)束語

《物權(quán)法》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度及不動(dòng)產(chǎn)登記中的損害賠償責(zé)任做了初步規(guī)定，但其規(guī)定過于粗略，所涉及的很多問題目前還存在較大爭(zhēng)議。因此加快建設(shè)完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度迫在眉睫，相關(guān)學(xué)者及立法機(jī)構(gòu)應(yīng)依據(jù)我國(guó)國(guó)情對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記中的損害賠償責(zé)任的審查模式、認(rèn)定、承擔(dān)等內(nèi)容進(jìn)行明確規(guī)定，做到有法可依，保障不動(dòng)產(chǎn)登記工作順利進(jìn)行。

[1]王 源.不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤損害賠償責(zé)任研究[J].商，2016（22）：268+230.

[2]楊立新.論不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記損害賠償責(zé)任的性質(zhì)[J].當(dāng)代法學(xué)，2010，24（01）：4～12.

[3]梁蕾.不動(dòng)產(chǎn)登記中的損害賠償責(zé)任研究[J].行政法學(xué)研究，2008（03）：56～62.