房地產成本造價全過程控制與管理分析

顏 洋 喬 燕

（遼寧瀚飛工程造價咨詢有限公司 遼寧沈陽 110033）

引言

如今，我國的房地產項目飛快的發(fā)展，房地產工程的市場競爭力也越來越大。房地產項目在施工的過程中，包含的工程、涉及的范圍、施工的周期都是較為繁瑣的，而這些因素就影響著企業(yè)的工程造價。從我國的房地產工程造價方面來看，依舊存在著一些問題需要解決。所以，房地產施工企業(yè)要成分的認識到成本造價全過程控制的重要性，對企業(yè)進行有效的控制，確保企業(yè)可持續(xù)的發(fā)展。

1 房地產成本造價全過程控制與管理的概述

房地產成本造價全過程控制與管理指的就是在房地產項目的投資決策時期、設計時期、項目招標時期、項目施工與竣工結算時期，提前對房地產工程建設的相關成本進行的控制與管理工作。房地產工程建設的核心工作就是對該工程成本造價的全過程進行控制與管理，使房地產項目的管理目標可以實現，提升企業(yè)的經濟效益與投資效率。

1.1 房地產成本造價全過程控制的重要影響

如今，我國的房屋建設市場較為萎靡，經常會因為資金鏈等經濟問題使房地產企業(yè)不能進行正常的施工。而資金在房地產施工起著重要的作用，將資金有效的投入到到正確的地方，就能給企業(yè)帶來最優(yōu)的經濟效益。房地產成本造價全過程控制是很多房屋建設的企業(yè)關注的問題，這主要是應為房地產工程的資金投入是一次性的，投資金額較大，風險較高，資金回籠的過程較長。因此，房地產建設企業(yè)就要重視起成本造價全過程控制，構建房地產成本造價全過程成本控制的管理機制，預防建設資金超施工預算的問題，讓房地產企業(yè)的資金能夠得到有效的使用。

1.2 房地產工程造價的作用

1.2.1 有利于順利的進行項目招標及投標工作

房地產企業(yè)在進行招標的前期要做好預算工作，對工程造價有具體的概念，確保項目招標的公平性，保證房地產建設工程的質量，避免一些項目謀取不當的利益有機可乘。業(yè)主方也可以制定合理的標底，排除一些漫天要價的投標單位，確保房地產工程可以順利的進行施工，防止惡意中標問題的出現，這對房地產施工企業(yè)的技術提升也起著促進的作用。

1.2.2 有利于提高房地產的經濟效益

房地產工程在施工的前期要對工程做好造價預算與審計工作，對每一個施工時期的費用都運用工程預算清單的方式進行管理工作。對房地產工程項目的材料用量、機械設備、工作人員進行相關的預算工作，通過預算來選取最佳的施工技術方案，對房地產工程的施工進度進行控制，使施工項目能夠按時的竣工，對是工程成本進行有效的控制，讓資金投入到合適的地方，提升資金的使用率，從而提高房地產的經濟效益。

2 房地產成本造價全過程控制與管理存在的問題

房地產成本造價全過程控制與管理工作中，在工程設計階段、工程實施階段、工程招標階段、竣工結算等階段存在著一些問題。以下就是這些問題的具體表現：

2.1 房地產工程在設計階段對造價控制不嚴格

房地產工程設計階段是工程造價控制與管理工作的關鍵，對成本造價的全過程影響很大。但是，在房地產工程的設計階段卻存在著重視設計工作忽視管理工作的問題，沒有按照施工的實際情況進行設計，設計方案不規(guī)范，變更的因素過多，設計深度與實際不符，這就使得設計階段的預算和實際的工程造價存在較大的偏差，在設計階段就沒有進行嚴格的控制與管理，使成本造價全過程的控制與管理工作難以進行。

2.2 房地產工程招標、投標設施不合理

房地產工程的投標及招標的工作是十分重要的，然而，現如今的房地產建設企業(yè)在招投標工作上存在的違規(guī)的問題。例如，仿佛產建設企業(yè)會選取那些報價較低、沒有相關資質的施工企業(yè)，這不僅會使工程的質量、工程進度受到影響，還會使房地產的工程造價沒有受到嚴格的控制與管理。除此之外，房地產工程的招標文件沒有進行規(guī)范的話就會讓施工單位“鉆空子”，增加工程造價。

2.3 房地產工程造價人員職業(yè)素養(yǎng)較低

一些房地產企業(yè)為了減少人員的成本，而招聘一些職業(yè)素養(yǎng)、業(yè)務素養(yǎng)及專業(yè)技能較差的員工，而這些員工的造價系統(tǒng)理論性的知識較為缺乏，不會運用一些先進的造價軟件，在進行成本造價的過程中不能進行有效的把控，使工程在各個時期都不能很好的進行銜接，造價人員對施工現場的技術不是十分的了解，缺少是經驗，對造價的一些部分不熟悉，出現一些考慮不當等問題。

2 .4房地產工程車成本造價全過程控制與管理的意識較輕

如今，大多數的房地產工程造價的管理人員的意識較落后，對控制與管理工作不重視。在房地產項目施工的過程中，對施工用的原材料依舊按照額定管理的方式進行管理，沒有意識到原材料價格的變化對工程造價成本的影響。在日常的管理工作中，沒有強化對工程造價成本的控制工作，在思想上就沒有進行約束，缺乏較為嚴謹的方案，沒有制定相應的計劃、協(xié)調工作，久而久之就會使投資金額超過工程預算。

3 提高房地產成本造價全過程控制與管理工作的措施

某房地產此項目占地面積98.37畝，總建筑面積約為170410m2，戶型從88～297m2，全面實用，均為高層。外立面采用高檔外墻磚及鋁合金窗，做工考究，現代簡約，線條流暢。契合時尚的簡約建筑，承載自由的流動空間，遠離城市的喧囂復雜。

對于以上房地產成本造價全過程控制與管理存在的問題，我提出一些可行的措施來提高該企業(yè)的控制灌流工作，以下是具體的表現形式：

3.1 房地產工程設計階段嚴格控制造價

房地產的設計階段是奠定成本造價全過程控制與管理工作的基礎，在這一階段由于存在重視設計工作而忽視管理工作，設計的施工方案不合理、規(guī)范等問題，這就需要房地產企業(yè)實施限額設計，設計單位要進行專業(yè)化的管理工作，以便企業(yè)從設計階段就能對造價進行控制與專業(yè)化的管理。

3.2 房地產工程進行合理的招標工作

房地產由于在招標、投標階段存在著問題。所以企業(yè)要對施工單位的資質及承包方進行嚴謹的審核，重視項目承包合同的制定與簽訂結果，全面的制定招標條款，以免出現惡意中標的現象。

3.3 房地產工程施工階段強化造價意識

房地產企業(yè)的施工階段對成本造價全過程其中重要的決定作用，施工階段就是將工程的規(guī)劃設計變成實體的建筑。因此，房地產施工單位要選擇最優(yōu)的施工方案進行安全的施工，對施工的人員進行定期的職業(yè)素養(yǎng)、專業(yè)技能的培訓，防止出現一些因為錯誤的施工技術而帶來的返工。而施工管理人員則作多的是，熟悉的掌握施工的圖紙，保證施工過程依照設計方案嚴格的執(zhí)行，防止私自改變設計方案，給工程帶來經濟損失。而對于一些設計不當的一些地方，施工人員要及時的對設計部門進行反應，經過設計人員的同意后才能進行相應的更改，并且要控制對設計更改的次數，熟練的掌握對定額的使用。

4 結束語

房地產工程是發(fā)展較快的建設行業(yè)，進行成本造價全過程控制與管理工作是必不可少的。所以，房地產企業(yè)要從工程的各個階段進行嚴格的把控，降成本控制到一個合適的范圍內，加強企業(yè)的管理力度。通過長期、全面的日?？刂婆c管理，使房地產企業(yè)能夠在競爭激烈的市場中可持續(xù)的發(fā)展。以上就是我關于房地產成本造價全過程控制與管理分析，對房地產成本造價全過程控制與管理進行相應的概述，指出了房地產成本造價全過程控制與管理存在的問題，提出了一些提高房地產成本造價全過程控制與管理工作的措施，希望對相關的工作人員有所幫助，以便更好的提升房地產企業(yè)的經濟效益與投資效益。

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