關(guān)于城市商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計與開發(fā)關(guān)系的思考

徐偉勇

(南昌市建筑設(shè)計研究院有限公司,江西 南昌 330046)

當前,受房地產(chǎn)調(diào)控、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型等綜合因素的影響,商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)持續(xù)升溫的態(tài)勢。中國的城市化進程也給商業(yè)地產(chǎn)帶來了千載難逢的發(fā)展機遇,就目前而言,每年約有1500萬～2500萬人口進入城市,成為城市人口。這至少需要每年增加2000萬平米的商業(yè)為其服務(wù),這一趨勢給商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來巨大的利好前景。

1 商業(yè)地產(chǎn)類別

(1)商業(yè)地產(chǎn)項目按性質(zhì)可分為三級：即市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心和社區(qū)級商業(yè)中心,商業(yè)開發(fā)必須分清其性質(zhì),因其性質(zhì)的不同,商業(yè)的價值差異很大。

(2)商業(yè)地產(chǎn)項目按業(yè)態(tài)分類,大致可分為購物中心、百貨店、社區(qū)商業(yè)、大型倉儲式超市、家居建材超市、便利店、餐飲、影院和KTV等不同種類。不同的商業(yè)性質(zhì),不同業(yè)態(tài)的商業(yè),應(yīng)根據(jù)實際情況應(yīng)用不同的設(shè)計方法和思路。目前,伴隨著商業(yè)地產(chǎn)項目的迅猛發(fā)展,同質(zhì)化的現(xiàn)象越來越明顯,如何在慘烈的商業(yè)地產(chǎn)競爭中領(lǐng)先對手,尋找到與眾不同的開發(fā)思路是我們思考的重點。于是,商業(yè)地產(chǎn)市場出現(xiàn)了體育地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)和影視地產(chǎn)等多種類型的產(chǎn)品。

商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃與建筑設(shè)計對商業(yè)開發(fā)有哪些促進作用,應(yīng)如何設(shè)計才能使商業(yè)項目的價值最大化？

2 項目選址

商業(yè)項目選址對于企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策有直接的影響。第一要注意經(jīng)濟的原則,商業(yè)開發(fā)的目的是為了獲得高利潤回報,第二要考慮城市人口分布狀況,畢竟顧客才是商業(yè)活動中不可或缺的組成部分。所以選址是應(yīng)注意以下要點：①消費者生活方式和價值觀念。因地制宜,選址時應(yīng)當根據(jù)各種不同顧客的不同需求和不同特點來安排,通常交叉路口的客流量最多,是選址時最為理想的位置。如大型的購物中心和商業(yè)街,要致力于改善和開發(fā)路網(wǎng),選擇有前景的開發(fā)區(qū)域來開辟道路交通,主動對客流進行引導(dǎo),甚至制造客流；②商業(yè)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)經(jīng)營的業(yè)態(tài),對自己的目標客戶進行確定,根據(jù)目標客戶的分布和年齡特點來進行選址,確定目標市場。

3 規(guī)劃

好的規(guī)劃是商業(yè)項目成功開發(fā)的前提。從宏觀上來看,區(qū)域規(guī)劃可以判斷商業(yè)地產(chǎn)的價值,主要從以下三方面入手：區(qū)位、交通、人口。區(qū)位：主要分析所處城市等級與商業(yè)發(fā)展階段,交通：主要分析城市快速交通條件、軌道交通條件及其交通通達性,人口：主要分析輻射圈的人口數(shù)量和質(zhì)量,人口質(zhì)量的判斷可從項目周邊住宅的售價、品質(zhì)、入住人口的職業(yè)構(gòu)成來判別。根據(jù)以上的分析以及項目自身的特點進行規(guī)劃是項目成功開發(fā)的基礎(chǔ)。從微觀上分析,加大商業(yè)地塊的開放性,讓更多的人流、更方便的進入項目里面,也盡量多產(chǎn)生一些沿街商鋪,創(chuàng)造積極的城市界面。采用立體的手法,在開放的社區(qū)之上形成一層完整連續(xù)的商業(yè)界面。在功能規(guī)劃上,將各種商業(yè)業(yè)態(tài)進行功能分區(qū),合理安排空間規(guī)劃和業(yè)態(tài)布局,達到土地高效利用、商業(yè)價值最佳、道路交通系統(tǒng)簡潔明晰景觀、綠化資源充分利用等多方面綜合價值的提升。同時,配合建筑及景觀設(shè)計手法,實現(xiàn)商業(yè)、停車、景觀等資源的共享。

4 建筑設(shè)計

商業(yè)地產(chǎn)的建筑設(shè)計在地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中更是不可忽視,商業(yè)項目的建筑設(shè)計形態(tài)要與商業(yè)經(jīng)營的功能定位和使用功能相吻合,否則將降低物業(yè)的商業(yè)使用功能。

商業(yè)開發(fā)模式?jīng)Q定了產(chǎn)品的建筑形態(tài),所以建筑設(shè)計前期需要對商業(yè)開發(fā)模式進行清晰的了解,在確定好商業(yè)模式后,商業(yè)地產(chǎn)建筑設(shè)計就要注意以下幾點原則：①商業(yè)建筑設(shè)計的目的是要建造一個“商業(yè)空間”,包括室內(nèi)和室外空間,通過設(shè)計,要讓這個“商業(yè)空間”充滿活力,同時成為商業(yè)品牌建設(shè)的一個載體；②商業(yè)建筑的空間及流線設(shè)計亦是重中之重,商業(yè)項目是否成功的另一要素便是商業(yè)空間的使用效率、規(guī)劃動線、各功能內(nèi)部連接、可視度以及可達性；③作為商業(yè)設(shè)計,單體設(shè)計首先應(yīng)遵循普適性原則和量身定做相結(jié)合的方法,以期適應(yīng)開發(fā)商對用功能即靈活可變,又能夠滿足招商業(yè)態(tài)配比。同時設(shè)計不應(yīng)忘記對交往空間的營造和關(guān)懷,傳統(tǒng)的街區(qū)商業(yè)受到快時尚業(yè)態(tài)和電商的強烈沖擊,設(shè)計應(yīng)通過風格化、差異化的建筑形態(tài),刻畫復(fù)雜和穿行空間的空間關(guān)系,營造商業(yè)建筑場景的畫面感。此外,開發(fā)項目還應(yīng)僅跟時代步伐,采用綠色建筑標準打造,如配備太陽能電池板,更加節(jié)能,反射屋頂材料減少城市熱島效應(yīng),節(jié)水景觀設(shè)計和其他節(jié)水措施,高效利用水資源等；④如何讓建筑與環(huán)境和諧,同時又具有時代精神,也是商業(yè)建筑設(shè)計重點考慮的的因素。設(shè)計時,應(yīng)在建筑形象、設(shè)計概念、材料運用以及結(jié)構(gòu)創(chuàng)新上多作嘗試和創(chuàng)新。商業(yè)現(xiàn)階段的市場目標是18～32歲的消費人群,他們善于使用社會媒體來傳達信息,建筑設(shè)計也必須迎合這部分人群的審美和個性以及時代的要求。比如為增強人氣,可以使用數(shù)字技術(shù),大型LED媒體墻等現(xiàn)代手段,招商中引入歐式風味的小酒館以及當前受歡迎的數(shù)碼產(chǎn)品或流行時裝零售商。為開發(fā)項目后成功運營打下基礎(chǔ)。

商業(yè)開發(fā)過程中除了考慮經(jīng)濟效益外,還應(yīng)結(jié)合時代的要求,深層次的挖掘城市的文化內(nèi)涵,使文化反哺于商業(yè),做到二者相輔相成,商業(yè)因文化而興旺,文化又因商業(yè)而得以傳承和發(fā)揚,即提高了項目的層次和品味,也從另一個方面提高項目經(jīng)濟效益的同時取得了良好的社會效益。商業(yè)的目的不是單純的購物,成功商業(yè)開發(fā)項目就像一個舞臺,每一個參與消費的人都在這個舞臺上扮演著演員或者觀眾的角色,繁榮的城市活動在此上演,城市文化也得以發(fā)展。當然光有文化內(nèi)涵是不夠的,商業(yè)建筑的主題仍就是商業(yè),文化可作為主題的包裝,如何做到二者的結(jié)合才是重中之重。在商業(yè)開發(fā)項目的設(shè)計過程中,每一個設(shè)計師都應(yīng)關(guān)注并積極深入這一層次,以自身的真實感受去設(shè)計并體驗到人與人的互動,圍繞著人文主義和地域文化的方向,為城市奉獻精美的、人文內(nèi)涵豐富的城市商業(yè)建筑。

5 結(jié)語

言而總之,城市商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計需要超前意識以及商業(yè)開發(fā)強度的合理性才能有效的配置商業(yè)空間資源,兩者的協(xié)調(diào)發(fā)展才是商業(yè)化建筑的必由之路。