淺談管理會計在物業(yè)租賃中應用的問題及對策

鄭麗娜

摘 要 管理會計是以企業(yè)財務運營為中心的管理活動，能夠?qū)ζ髽I(yè)運營情況進行預算、決策和控制，從而有效率地實現(xiàn)成本控制和效益提升。然而，一直以來，管理會計在一些行業(yè)中沒有得到重視，在現(xiàn)在市場競爭十分激烈的情況下，這對一些行業(yè)的發(fā)展極為不利?；谶@種情況，本文以物業(yè)租賃為例，對管理會計在其內(nèi)部的應用進行研究，提出了完善管理會計在物業(yè)租賃中的應用的對策建議，希望為其發(fā)展提供參考。

關鍵詞 管理會計 物業(yè)租賃 應用對策

管理會計以現(xiàn)代管理科學為基礎，通過科學的分析方法，對企業(yè)各項資源進行優(yōu)化配置，為企業(yè)管理提供科學測算和決策依據(jù)，在許多領域得到了廣泛應用。然而，在物業(yè)租賃中，相關人員對管理會計不重視，應用這一科學管理體系的范圍極小。因此，相關人員需要引起高度重視，有效發(fā)揮管理會計的作用。

一、管理會計在物業(yè)租賃中應用的問題

管理會計是財務管理體系中重要的組成部分，在企業(yè)的成本管理、效率提升及戰(zhàn)略決策支持中都有著重要作用。目前企業(yè)管理會計的主要職能及面臨的問題如下：

（一）對管理會計在物業(yè)租賃中的應用認識不足

通常認為管理會計強調(diào)的是大型公司的戰(zhàn)略管理，專注于中長期發(fā)展規(guī)劃，著重解決公司治理結(jié)構(gòu)的相關問題，導致部分人對管理會計在物業(yè)租賃中的應用出現(xiàn)了理解上的偏差。本文所指的物業(yè)租賃與房屋租賃不同，指以收取租賃費、物業(yè)費等收入為主的商業(yè)經(jīng)營性租賃，如五金商業(yè)城出租、展廳出租等等，兼收取配套設施的水電費、停車費等收入，在財務預算管理上因收支體量不大，利潤不高。相關人員對管理會計在物業(yè)租賃中的應用認識不足，沒有引起重視。

（二）管理會計在物業(yè)租賃中的應用面窄

物業(yè)租賃中重視財務會計業(yè)務，對于管理會計的應用只有很小一部分，比如測算租金收入情況、開支情況、往來應收款情況等等，主要限于財務核算范疇。對于通過管理會計進行預測、規(guī)劃，包括對現(xiàn)有的運營狀況進行整體設計優(yōu)化，沒有考慮提高運營效率，提高運營質(zhì)量，提升租賃利潤點等內(nèi)容，極大地制約了物業(yè)租賃的發(fā)展壯大，部分運營項目甚至處于虧損狀態(tài)。

（三）管理會計在物業(yè)租賃中的應用方法單一

目前，管理會計理論和方法已經(jīng)成熟，在許多行業(yè)領域取得成效。然而，管理會計在物業(yè)租賃中的應用方法單一，表現(xiàn)在如下方面。一是沒有從戰(zhàn)略角度利用管理會計做好預見。物業(yè)租賃中在發(fā)展戰(zhàn)略上固守以收取租金獲取收入為主的方法，很大限度地限制了物業(yè)發(fā)展的空間，沒有從盤活物業(yè)、做實物業(yè)、引進戰(zhàn)略合作伙伴方面提升物業(yè)質(zhì)量的角度，做好項目規(guī)劃預測，使部門物業(yè)處于閑置狀態(tài)，這對租賃商戶也是很大的沖擊，影響了租金的增長。二是缺乏系統(tǒng)性。局限于用簡單的財務核算管理思路考慮物業(yè)租賃問題，根據(jù)歷史收支，測算下年運營情況，沒有進行行業(yè)調(diào)查和情況分析，尋找項目運營中的不足，提出解決方案。三是技術(shù)應用方法較少。管理會計有許多專門的方法進行全方位的考核，在測算方式上比較靈活，管理者的主觀態(tài)度和思路對管理會計的影響很大。在物業(yè)租賃中，管理層主觀上認識不足，客戶上傾向歷史數(shù)據(jù)，局限于歷史會計信息，導致管理會計應用的方法單一，僅遵行會計核算方法，沒有使用管理會計的預測方法。

二、管理會計在物業(yè)租賃中應用的對策建議

實際上，管理會計應當貫穿物業(yè)租賃的全過程。圍繞物業(yè)租賃運營，可以進行項目的收支預測，有助于成本控制，防范物業(yè)風險，將物業(yè)利益最大化。根據(jù)上述應用存在的問題，提出如下對策建議：

（一）確定管理會計在物業(yè)租賃中的定位

物業(yè)租賃管理過程中，一些業(yè)務運營看似簡單，表面上是商業(yè)租賃和物業(yè)租金的收取，其實還涉及很多內(nèi)容。比如，市場經(jīng)濟下行壓力的增大，對物業(yè)租賃行業(yè)的影響很大，導致了物業(yè)租賃行業(yè)整體收益的下滑，這就需要管理者發(fā)揮管理會計的“管理”作用及“戰(zhàn)略”作用，用前瞻的眼光看待物業(yè)租賃行業(yè)的問題，確定管理會計在物業(yè)租賃中的定位。用管理會計思路和方法進行行業(yè)調(diào)查，做好行業(yè)分析，結(jié)合本物業(yè)的實際情況，用戰(zhàn)略眼光做好物業(yè)運營的長期發(fā)展規(guī)劃。比如，在當前物業(yè)租賃行業(yè)不景氣的情況下，單純依靠物業(yè)租金收入已無法保證物業(yè)的正常運營，需拓展思路，優(yōu)化物業(yè)管理，提升服務質(zhì)量，吸引客戶入駐;吸引優(yōu)質(zhì)合作伙伴加入物業(yè)運營管理，帶動相關配套項目營利;利用空置物業(yè)開展商業(yè)自營，減少物業(yè)空置，削弱對商戶的依賴，跳出傳統(tǒng)財務核算管理思路，用管理會計的方法進行全面規(guī)劃，盡可能地盤活資產(chǎn)、資源，提升整個物業(yè)的綜合效益。

（二）加強管理會計在物業(yè)租賃中的應用

管理會計不僅可以進行“管收”的預測，還可以做到“管支”的預測、監(jiān)督和收益的預測、掌控，因此，要加強物業(yè)租賃中管理會計的應用。一是加強對物業(yè)成本的預測和成本控制。根據(jù)發(fā)展計劃做好收支預算管理，保證運營營利目標的實現(xiàn)。二是強化對物業(yè)服務質(zhì)量的控制。物業(yè)服務質(zhì)量是物業(yè)的生命線，它既是一種隱性的收入、利潤，又是一筆不小的支出或者潛在的風險，要通過管理會計做好物業(yè)服務質(zhì)量的預測和規(guī)劃，以留住商戶，這對完全依靠物業(yè)租賃的公司也是一個致命的隱患。而提高服務質(zhì)量同時也意味著服務成本的增加，因此，必須加強對各項成本費用的有效管控。

（三）優(yōu)化管理會計在物業(yè)租賃中的應用方式

首先，管理層要增強對管理會計的重視，用戰(zhàn)略思維和發(fā)展眼光運營物業(yè)，尋求物業(yè)收入的落腳點，拓展物業(yè)服務管理的營利點，強化成本控制的關鍵點，對物業(yè)運營進行總體把握，整體運營。其次，要設置管理會計機構(gòu)，配置管理會計人員。業(yè)務量多的物業(yè)要設置管理會計機構(gòu)，配備專業(yè)的管理會計人員，做好物業(yè)項目的預測、運營、監(jiān)督執(zhí)行;物業(yè)小的項目也要配備專職或者兼職、熟悉專業(yè)管理會計知識的管理會計人員，做好項目預測、決策和監(jiān)督。三是培養(yǎng)全員的管理會計意識。將成本管理理念貫穿每個崗位，進行責任兌現(xiàn)，發(fā)動全員參與物業(yè)租賃“招商”，開展招商籌劃、獻計獻策活動，用一定的激勵機制，調(diào)動全員參與物業(yè)管理的積極性，讓物業(yè)租賃發(fā)揮出最大效用。四是建立以管理會計為中心的管控體系。要做好管理會計體系設計，健全各項管理制度，按照年度預算目標分步實施。各個部門和全體員工要高度配合管理會計工作。圍繞物業(yè)運營做好招商、項目推介;提升服務，降低成本，利用管理會計工具來增強員工的凝聚力，共同促進物業(yè)租賃業(yè)務的發(fā)展。五是樹立管理會計的長期意識和長遠觀念。管理會計在物業(yè)租賃中的應用，需要長期融合于內(nèi)部管理中，通過管理會計應用短期起到很大成效是很不現(xiàn)實的，管理會計同其他管理一樣，也是一個長期的漸進過程。需要為管理會計的應用提供良好的環(huán)境，在物業(yè)租賃中融入管理會計的管理理念，讓每位員工理解管理會計，增強服務意識與財務管理意識;優(yōu)化管理流程，支持管理會計工作，減少管理會計收集業(yè)務數(shù)據(jù)的難度，確保管理會計能夠及時、全面地掌握物業(yè)信息，并用先進管理工具進行數(shù)據(jù)分析，開展過程控制，提供有利的決策依據(jù)，為管理者提供參考，為物業(yè)租賃的發(fā)展提供保障。

三、結(jié)語

現(xiàn)階段，管理會計的重要性逐漸為人們所知，它能夠?qū)⒏黜椯Y源、資產(chǎn)和資金進行充分整合，利用信息優(yōu)勢和先進的管理工具優(yōu)勢，為管理決策提供依據(jù)，并進行收支預測和過程控制。從目前的狀況分析來看，管理會計在物業(yè)租賃中的應用并不深入，存在一些問題;然而，隨著這一行業(yè)的人們對管理會計的認識逐步加深，激烈的市場競爭將使人們對管理會計的需求加大，經(jīng)濟越發(fā)展，管理會計的作用將更大，管理會計應用的空間也將更大，從而進一步推動行業(yè)管理水平的提高。

（作者單位為廈門象嶼五金物流服務有限公司）

參考文獻

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