提高農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查成果質(zhì)量的措施研究

劉春英

（遼寧經(jīng)緯測繪規(guī)劃建設(shè)股份有限公司，遼寧 沈陽 110016）

1 農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查的重要意義

農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查，是完善宅基地制度、推進集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)等土地制度改革的基礎(chǔ)，能夠滿足不動產(chǎn)統(tǒng)一登記建設(shè)的實際需要；有利于摸清各省不同區(qū)域、不同類型農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查工作情況，對實現(xiàn)國家了解農(nóng)村房屋的分布、數(shù)量、權(quán)屬問題有著重要的意義，利于探尋存在問題的原因及由此存在的風險，提出相應(yīng)的對策，可加強農(nóng)房登記規(guī)范化管理，提高農(nóng)房登記公信力和權(quán)威性，為遼寧省農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的有序進行提供保障，為促進登記工作更具有實施性和操作性提供助力；有利于全面掌握各省農(nóng)村房屋權(quán)籍及分布狀況，并進一步推動農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證制度和相關(guān)政策的制定、實施，為農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提供重要保障。

2 工作內(nèi)容

2.1 農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查

以宗地為單位組成調(diào)查的基本單元，調(diào)查宗地內(nèi)房屋的權(quán)籍、房產(chǎn)要素信息及其他信息等。查清房屋權(quán)利人、坐落、項目名稱、房屋性質(zhì)、類型、共有情況、用途、規(guī)劃用途、幢號、戶號、總套數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、建筑面積、專有建筑面積和分攤建設(shè)面積等內(nèi)容［1］。房屋所有權(quán)的共有部分，還應(yīng)查清其權(quán)利人、建筑物名稱、建筑物數(shù)量或者面積、分攤土地面積等。

2.2 農(nóng)村房屋測量

測量宗地內(nèi)房屋的房角點和房屋邊長，測算房屋面積，按要求編制宗地（分宗房產(chǎn)圖）、房產(chǎn)分戶圖、房地籍圖，并將房屋調(diào)查成果記載在調(diào)查表等資料中，建立房地一體化地籍數(shù)據(jù)，實現(xiàn)農(nóng)村房、地調(diào)查的同步開展和調(diào)查成果的統(tǒng)一管理。

3 提高農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查成果質(zhì)量的措施

3.1 編制統(tǒng)一的技術(shù)方案

為指導(dǎo)遼寧農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查試點工作，統(tǒng)一技術(shù)標準，規(guī)范工作程序，確保農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查工作的順利進行，依據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 17986.1—2000）、《地籍調(diào)查規(guī)程》（TD/T 1001—2012）、《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》（試行）、《農(nóng)村地籍和房屋調(diào)查技術(shù)方案》（試行）以及現(xiàn)行有關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范要求，結(jié)合遼寧省各市農(nóng)村房屋實際情況，編制了農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查試點工作技術(shù)方案。包括調(diào)查對象、調(diào)查內(nèi)容、技術(shù)路線、調(diào)查程序、檢查驗收和成果歸檔等內(nèi)容。方案必須經(jīng)專家研討論證，解決調(diào)研過程中的關(guān)鍵技術(shù)問題，保證方案成果符合遼寧省現(xiàn)狀要求，具有針對性、實用性、創(chuàng)新性和可操作性。

3.2 先進科學(xué)的技術(shù)方法

遼寧省農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查工作以“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準確”為原則，依據(jù)《地籍調(diào)查規(guī)程》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB／T 17986.1—2000）、《不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫標準》等相關(guān)技術(shù)規(guī)定、辦法和標準，充分利用已形成的宅基地使用權(quán)確權(quán)成果為基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，采用外業(yè)實地調(diào)查核實與內(nèi)業(yè)核實相結(jié)合的方法開展房屋調(diào)查，以宗地為單位組成的調(diào)查基本單元，參照土地和房屋權(quán)利人提供的權(quán)源證明材料，采集房屋基本信息，形成不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表和房屋基本信息表；通過全野外測量技術(shù)逐戶實地測繪房角點及邊長丈量，修改完善宗地草圖，繪制房產(chǎn)分戶圖、分宗圖、地籍圖，與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相銜接，建立房地一體化不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫，為農(nóng)村集體建設(shè)用地和房屋確權(quán)登記發(fā)證提供基礎(chǔ)。

3.3 合理劃分調(diào)查區(qū)域，明確精度指標

依據(jù)遼寧省農(nóng)村房屋居住特點和產(chǎn)權(quán)狀況，將試點區(qū)域內(nèi)房屋分為以下三類：Ⅰ類區(qū)域，對于試點鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)自然村（屯）、偏遠或分散、獨立的宅基地和集體建設(shè)用地及權(quán)屬狀況基本不改變的自用房屋；Ⅱ類區(qū)域，對于城鄉(xiāng)結(jié)合部、集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點地區(qū)的房屋；Ⅲ類區(qū)域，對于建制鎮(zhèn)內(nèi)樓房密集區(qū)或城鎮(zhèn)化程度較高的區(qū)域，包含新型農(nóng)村社區(qū)、集體搬遷上樓、新建樓房。

不同的調(diào)查區(qū)域采用不同的精度指標：①房產(chǎn)界址點（即宗地界址點，以下簡稱界址點）的測量精度和采用級別均按照《地籍調(diào)查規(guī)程》（TD/T 1001—2012）解析界址點測量精度執(zhí)行，Ⅰ、Ⅱ類地區(qū)房產(chǎn)界址點采用二級精度要求，Ⅲ類地區(qū)房產(chǎn)界址點采用一級精度要求；②農(nóng)村房屋面積精度要求執(zhí)行《房產(chǎn)測量規(guī)范》二級和三級精度標準，Ⅲ類地區(qū)新型農(nóng)村社區(qū)、集體搬遷上樓一般采用二級精度要求，對于其他農(nóng)村房屋建筑面積測算精度采用三級精度要求。

3.4 加強宣傳，提高村委會與村民的認識和參與程度

農(nóng)村不動產(chǎn)登記發(fā)證工作涉及面廣，關(guān)系到千家萬戶百姓的切身利益，應(yīng)加強對農(nóng)村房屋調(diào)查權(quán)籍調(diào)查工作的宣傳力度，提高村政府和群眾對該項工作的重視程度，協(xié)調(diào)爭取村委會支持。村干部熟悉了解本村農(nóng)戶的基本情況和歷史沿革，對全面規(guī)范完成沒有土地權(quán)屬來源的宅基地及房屋的登記工作起到不可替代的作用。特別是在調(diào)查指界的過程中，可調(diào)節(jié)村民間的糾紛，加強與各房屋權(quán)利人與利害關(guān)系人的聯(lián)系溝通，促使確權(quán)登記工作順利推進，對提高調(diào)查成果質(zhì)量的完整性和規(guī)范性起到了重要的保障作用。

3.5 加大工作人員的培訓(xùn)力度

在先期準備工作中，工作人員的培訓(xùn)考核是很重要的一項工作，只有工作人員詳細掌握相關(guān)政策、要件及流程等要點，才更有利提高調(diào)查工作的效率和質(zhì)量。工作人員對工作的熟悉程度關(guān)系其解決農(nóng)房登記問題的能力，系統(tǒng)且專業(yè)的培訓(xùn)有利于具體工作的順利推行，確保調(diào)查成果的統(tǒng)一性和準確性。

3.6 規(guī)范編制不動產(chǎn)單元代碼

宅基地、集體建設(shè)用地和房屋等定著物應(yīng)一并劃定不動產(chǎn)單元，編制不動產(chǎn)單元代碼。對于已完成宗地統(tǒng)一代碼編制的，應(yīng)以宗地為基礎(chǔ)，補充房屋等定著物信息，形成不動產(chǎn)單元代碼。對于未開展宗地統(tǒng)一代碼編制或宗地統(tǒng)一代碼不完備的，可在地籍區(qū)（子區(qū)）劃分成果的基礎(chǔ)上，充分利用已有的影像圖、地形圖等數(shù)據(jù)資料，通過坐落、界址點坐標等信息預(yù)判宗地或房屋位置，補充開展權(quán)籍調(diào)查等方式，編制形成唯一的不動產(chǎn)單元代碼。

3.7 掌握重點工序，制定調(diào)查確權(quán)實施細則

在項目實施過程中，需要重點把握好調(diào)查確權(quán)等重點工序，現(xiàn)有的法律法規(guī)及部門規(guī)章，雖然規(guī)定了農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地的管理要求，但還不夠完善。為此，應(yīng)結(jié)合各地實際情況，出臺相關(guān)調(diào)查確權(quán)政策或細則，以明確宅基地閑置、權(quán)源資料不完善、批準用途與實際用途不一致、已頒發(fā)宅基地土地使用證與農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證用地重疊等問題，明確問題處理意見，使調(diào)查確權(quán)時能做到有理可依、有據(jù)可循，有利于宅基地及農(nóng)房調(diào)查工作的順利進行，確保不動產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證工作成果的準確性和可靠性。

3.8 公示權(quán)屬調(diào)查結(jié)果

縣級以上地方人民政府統(tǒng)一組織的宅基地和房屋首次登記，權(quán)屬調(diào)查成果應(yīng)在本集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)公示。開展農(nóng)村房地一體權(quán)籍調(diào)查時，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)將宅基地和房屋的權(quán)屬調(diào)查結(jié)果送達農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，并要求在村民會議或村民代表會議上說明，同時以張貼公告等形式公示權(quán)屬調(diào)查結(jié)果。對于外出務(wù)工人員較多的地區(qū)，可通過電話、微信等方式告知權(quán)屬調(diào)查結(jié)果，以提高調(diào)查權(quán)屬資料的完整性和公信力。

3.9 建立健全質(zhì)量管理體系

農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查是一項多種信息高度集成、面向市縣兩級國土管理部門業(yè)務(wù)辦公和社會服務(wù)的信息系統(tǒng)工程。因此，需要建立科學(xué)嚴謹?shù)馁|(zhì)量管理體系，制定項目管理制度、質(zhì)量管理制度、技術(shù)管理制度、保密管理等相關(guān)制度，對項目開展事前、事中、事后全過程質(zhì)量控制，通過技術(shù)咨詢指導(dǎo)、規(guī)范工作程序、以及質(zhì)量、進度、合同等檢查和協(xié)調(diào)管理，使權(quán)籍調(diào)查成果成為有效的法律依據(jù)，更好地服務(wù)于人民、服務(wù)于社會。

3.10 執(zhí)行嚴格的檢查驗收制度

完善的質(zhì)量檢查制度是保證調(diào)查成果質(zhì)量的根本保障，本項目實行二級檢查、一級驗收制度，即縣級自查、市級檢查、省級驗收的檢查驗收制度。作業(yè)單位采用分階段成果檢查制度，每一階段成果需經(jīng)檢查合格后轉(zhuǎn)入下一階段，避免將錯誤帶入下一階段，嚴格遵守生產(chǎn)過程控制程序和最終測繪產(chǎn)品檢查制度，保證成果質(zhì)量，由縣級國土部門對成果進行內(nèi)外業(yè)全面自查。自查合格后調(diào)查成果交由市級國土資源部門負責組織預(yù)檢，省級國土資源部門組織驗收。同時，為加強成果質(zhì)量檢查力度，省級國土部門聘請監(jiān)理單位對調(diào)查成果進行全面的內(nèi)外業(yè)檢查與過程控制，并對重點地區(qū)、重點地類進行抽查核實，確保權(quán)籍調(diào)查的數(shù)據(jù)、圖件與實地三者一致，并對調(diào)查數(shù)據(jù)質(zhì)量進行綜合評價。

4 結(jié)語

為確保農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查項目成果質(zhì)量，不僅要采用科學(xué)合理的項目管理方案、先進的技術(shù)手段，制訂合理的工作程序，引進精密的儀器設(shè)備，還需要掌控關(guān)鍵工序，建立完善的質(zhì)量控制體系，執(zhí)行嚴格的質(zhì)量檢查驗收程序，以實現(xiàn)對農(nóng)村房屋權(quán)籍調(diào)查工作全過程質(zhì)量監(jiān)控，并加強各工序間的有效銜接和協(xié)調(diào)管理，以確保調(diào)查成果的準確性、及時性、現(xiàn)勢性。