房地產(chǎn)企業(yè)工程造價全過程管理控制分析

文/朱晨希 深圳中南置業(yè)有限公司 廣東深圳 518000

1、房地產(chǎn)企業(yè)工程造價全過程管理控制的重要性

房地產(chǎn)工程造價全過程管理控制在房地產(chǎn)建設(shè)項目決策階段體現(xiàn)了其重要性。全過程管理對房地產(chǎn)工程項目系統(tǒng)框架進行了定位，其實現(xiàn)了將框架策劃轉(zhuǎn)化為實體建設(shè)內(nèi)容的過程。同時，建立在可行性基礎(chǔ)上的建設(shè)方案，進一步奠定了項目決策基礎(chǔ)。另外，全過程管理針對項目實施全過程進行管理，將項目目標控制列入管理范疇，實現(xiàn)決策目標具體化并與管理相呼應(yīng)。

房地產(chǎn)工程造價全過程管理控制在房地產(chǎn)建設(shè)項目設(shè)計階段體現(xiàn)了其重要性。全過程管理利用限額設(shè)計實現(xiàn)了對工程造價管理的有效控制，特別是全過程管理注重房地產(chǎn)投資估算和可行性經(jīng)濟分析，其是項目最終能夠敲定的可靠依據(jù)。另外，設(shè)計方案評價對技術(shù)和經(jīng)濟結(jié)合做出了突出貢獻，其對多方案進行指標評價計算和對比，有效地進行了方案選擇和技術(shù)優(yōu)化，實現(xiàn)了造價管理的設(shè)計方案擇優(yōu)效果。

房地產(chǎn)工程造價全過程管理控制在房地產(chǎn)建設(shè)項目招投標階段體現(xiàn)了其重要性。全過程管理對招投標過程中，資格審查、標底管理、評標定標等環(huán)節(jié)的把控，使招投標更加規(guī)范化、公平化和公開化。

房地產(chǎn)工程造價全過程管理控制在房地產(chǎn)建設(shè)項目施工階段體現(xiàn)了其重要性。全過程管理實現(xiàn)了控制工程造價和施工成本的積極作用。一方面，建設(shè)單位通過造價全程管控，進行資金使用計劃編制、工程進程計量和結(jié)算、工程變更與索賠處理等工作，起到了嚴格控制工程造價的積極作用；另一方面，施工承包單位通過成本計劃和施工環(huán)節(jié)的動態(tài)監(jiān)控（包括：建造成本、質(zhì)量成本、工期成本、安全成本、環(huán)保成本等），有效地降低了施工成本。

總的來說，房地產(chǎn)企業(yè)利用工程造價全過程管理和控制，在保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)了工程項目全過程的造價控制，既為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了經(jīng)濟利潤增值，又實現(xiàn)了房地產(chǎn)項目管理的綜合評價，包括施工工藝和技術(shù)評價、原材料采購評價（包括供應(yīng)商評價）、工程經(jīng)濟評價、設(shè)計方法評價等等。

2、房地產(chǎn)企業(yè)工程造價全過程管理控制措施

2.1 決策階段的管控措施

工程項目的投資決策階段是工程進入初始階段，也是造價控制的開端。投資階段的造價全過程控制優(yōu)化工作，應(yīng)遵循建設(shè)標準和技術(shù)標準，選擇經(jīng)濟與技術(shù)結(jié)合的最優(yōu)方案。其中，施工技術(shù)工藝、施工設(shè)備技術(shù)等都是技術(shù)標準要求的內(nèi)容，其影響著工期和建設(shè)施工質(zhì)量。另外，經(jīng)濟因素則影響著工程造價和工程收益。因此，在施工時，應(yīng)全面考慮技術(shù)和建設(shè)標準，根據(jù)施工當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平，建設(shè)不同功能、等級和規(guī)模的房地產(chǎn)工程項目。

在決策階段的造價全過程管控，應(yīng)利用好經(jīng)濟評價方法。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)投入時，應(yīng)對工程項目考慮因素（影響經(jīng)濟合理性的評價因素，包括：企業(yè)經(jīng)濟評價、區(qū)域經(jīng)濟貢獻、投資和經(jīng)營管理費用等等）進行預(yù)測、調(diào)查、計算和分析，并提出項目可行性分析報告。準確的經(jīng)濟可行性分析，將為房地產(chǎn)項目投資決策提供重要決策依據(jù)。

2.2 設(shè)計和招投標階段的管控措施

在設(shè)計階段，也應(yīng)注意技術(shù)和經(jīng)濟關(guān)系的協(xié)調(diào)工作，確保資金控制范圍。首先，應(yīng)完善企業(yè)的市場競標機制建設(shè)。在大型房地產(chǎn)建設(shè)過程中，項目分包的應(yīng)用極為普遍，因此在招標過程中，分包項目的造價管理和控制工作較為復(fù)雜。這時，應(yīng)做好分包企業(yè)調(diào)查，并根據(jù)市場物資價格水平，合理編制工程造價預(yù)算，避免部分分包項目在造價上出現(xiàn)管理失控現(xiàn)象。另外，在設(shè)計方案上應(yīng)進行合理而有效的優(yōu)化措施，實現(xiàn)工程設(shè)計過程的造價控制。設(shè)計應(yīng)在滿足工程的功能需求的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)工程成本利用效率的提高。同時，工程項目限額設(shè)計，也是一個有效控制成本超額的途徑。在工程項目總成本限額基礎(chǔ)上，進行分包項目總成本限額設(shè)計，對房地產(chǎn)建設(shè)過程中，對結(jié)構(gòu)、外窗、外立面裝飾、公共部位裝飾、室外園林、房產(chǎn)營銷等方方面面的成本建設(shè)和設(shè)計，限額設(shè)計參數(shù)布設(shè)。同時，在類型劃分的基礎(chǔ)上，也可以進行施工階段限額劃分，將工程項目施工內(nèi)容進行工期的具體化設(shè)計和限額設(shè)計結(jié)合，便于監(jiān)督和控制工程造價。

2.3 施工階段的管控措施

房地產(chǎn)工程施工階段，對工程造價產(chǎn)生重要影響的因素主要是工程簽證和設(shè)計變更事項。全過程管理，應(yīng)對該事項進行預(yù)防和優(yōu)化。首先，盡量將設(shè)計變更控制在建設(shè)工程初期，這是減少工程損失的最有效方法之一。其中，現(xiàn)場簽證是針對房地產(chǎn)建設(shè)合同的補充，簽證一般會使造價成本增加，因此在辦理簽證時，建議工程師與施工方和監(jiān)理方共同審核，審核程序應(yīng)明確審核人、責任人、管理人員相關(guān)職責，同時，為避免事后糾紛，在簽證方面應(yīng)重視各項審核的謹慎性。

在施工階段，為保證造價管理從開端到結(jié)算全過程的順利進展，對原始資料的整理和保存工作極為重要。施工中，監(jiān)理方應(yīng)落實信息管理、投資控制和合同管理工作，督促施工單位如遇設(shè)計變更、簽證時，應(yīng)及時辦理手續(xù)，注意對減項簽證資料收集和整理。同時，在進料環(huán)節(jié)，應(yīng)遵循先批價、后進料原則，并謹慎保管批價資料。管過程管理中，只有對原始資料進行了高效的管理，對其資料收集和整理流程進行全面控制，才能確保在工程結(jié)算時，資料審批款項無誤，減小結(jié)算與預(yù)算的實際差額。

結(jié)語：

長期以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在造價控制的管理上，普遍重于施工階段管控，而對建設(shè)項目前期造價控制較為乏力。而工程造價全過程管理，則對建筑項目決策階段和設(shè)計控制均提出了管控要求，在很大程度上加大了事前造價控制的實現(xiàn)。因此，有效應(yīng)用全過程管理，能夠在決策時，提高投資估算的準確性。能夠在設(shè)計時，利用概預(yù)算計算，能動地影響和優(yōu)化設(shè)計控制。同時，能夠?qū)浪氵M行一體化管理，協(xié)調(diào)有效地使用投資、控制造價，實現(xiàn)最優(yōu)化投資效益目的。