淺談我國(guó)長(zhǎng)租公寓現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)

文/熊煒 中國(guó)通用新興地產(chǎn)有限公司 北京 100038

長(zhǎng)租公寓這一概念是近幾年才出現(xiàn)的，但實(shí)際上租房市場(chǎng)已經(jīng)存在了相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，只是市場(chǎng)較為混亂，缺乏政策法律約束，缺乏大型租賃企業(yè)進(jìn)行規(guī)范化經(jīng)營(yíng)。我國(guó)租賃人口占比11.6%，租賃房屋占比18%，而這一數(shù)據(jù)在英國(guó)、美國(guó)、日本等國(guó)家都在35%以上，并呈現(xiàn)供需平衡的狀態(tài)。以發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)為參照，我國(guó)租賃市場(chǎng)的發(fā)展空間十分可觀(guān)。目前我國(guó)長(zhǎng)租公寓企業(yè)還處于搶占市場(chǎng)及規(guī)模擴(kuò)張的階段，布局長(zhǎng)租公寓的地區(qū)主要是流動(dòng)人口眾多、租賃需求旺盛、消費(fèi)水平較高的一二線(xiàn)核心城市。但隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展逐步完善，農(nóng)村人口向城市聚集，市場(chǎng)重心會(huì)逐步下沉至部分二、三線(xiàn)城市。

1、長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀

1.1 發(fā)展概述

國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓發(fā)端于房地產(chǎn)中介公司的房屋銀行（房東委托出租）業(yè)務(wù)，1998 年我國(guó)實(shí)施城鎮(zhèn)住房制度改革之前，許多人住在“公房”里，其本質(zhì)就是政府提供的長(zhǎng)租公寓。隨著分房制度的逐漸弱化，商品房市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，流動(dòng)人口的逐漸增加，住房租賃需求也逐年增加，從最早個(gè)人張貼廣告的C2C模式，到后來(lái)出現(xiàn)一些小規(guī)模中介公司，主要以分散式租賃模式。但一直以來(lái)，租賃市場(chǎng)環(huán)境之混亂被人詬病，行業(yè)法律法規(guī)缺失，市場(chǎng)監(jiān)管不到位，導(dǎo)致行業(yè)亂象叢生。典型問(wèn)題諸如二房東租房存在法律風(fēng)險(xiǎn)；租房房屋裝飾破舊，生活環(huán)境惡劣；中介費(fèi)用高昂；租戶(hù)無(wú)居住時(shí)間保障，面臨被清退的風(fēng)險(xiǎn)等。近幾年，流動(dòng)人口薪資水平日益增加，一些中高端租戶(hù)對(duì)于居住環(huán)境要求增加，對(duì)租賃價(jià)格承受度高，催生了一批諸如新派公寓等集中式運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓。從公寓運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看，分散式公寓和集中式公寓各有優(yōu)缺點(diǎn)，相信未來(lái)企業(yè)會(huì)根據(jù)戰(zhàn)略發(fā)展布局及市場(chǎng)供需變化來(lái)填補(bǔ)市場(chǎng)空白。[1]

1.2 企業(yè)類(lèi)型

我國(guó)長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)主要包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、酒店經(jīng)營(yíng)企業(yè)以及有互聯(lián)網(wǎng)或金融背景創(chuàng)業(yè)機(jī)構(gòu)四大類(lèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的代表有世聯(lián)紅璞，鏈家自如。世聯(lián)作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)銷(xiāo)售代理公司的龍頭企業(yè)，在客戶(hù)調(diào)研，客群分析方面有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，紅璞致力于為城市青年打造設(shè)計(jì)、質(zhì)感、樂(lè)趣的租房體驗(yàn)，目前已在10余個(gè)城市上線(xiàn)3萬(wàn)余間房屋。自如則是誕生于鏈家，依托鏈家線(xiàn)下大量門(mén)店，客戶(hù)流量巨大，主要以分散式租賃方式滿(mǎn)足各個(gè)區(qū)位租戶(hù)的需求。目前自如已有25萬(wàn)間房屋，出租率高達(dá)95%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，多家標(biāo)桿房企已將長(zhǎng)租公寓提升為集團(tuán)重點(diǎn)戰(zhàn)略方向之一。代表有招商蛇口：壹棧、壹間、壹棠；萬(wàn)科地產(chǎn)：泊寓；保利地產(chǎn)：UOKO公寓；龍湖地產(chǎn)：冠寓。開(kāi)發(fā)商在長(zhǎng)期的發(fā)展過(guò)程中，不斷積累客戶(hù)信息，形成品牌影響力，是企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的有利保障。酒店經(jīng)營(yíng)類(lèi)企業(yè)代表企業(yè)有如家，其逗號(hào)公寓于2015年成立，如家有著豐富的酒店管理經(jīng)驗(yàn)，但較其他企業(yè)其融資能力和資金運(yùn)作是一大短板。創(chuàng)業(yè)公司的代表新派公寓是長(zhǎng)租公寓里的一個(gè)明星品牌，發(fā)布了國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類(lèi)REITs產(chǎn)品，也是國(guó)內(nèi)首單權(quán)益型公寓類(lèi)REITs，為以后企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化模式提供了積極的借鑒作用。

1.3 行業(yè)呈井噴式發(fā)展的原因

一是，住房租賃需求巨大。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，新一線(xiàn)城市蓬勃發(fā)展，使得農(nóng)村人口不斷向城市聚集，三四線(xiàn)城市人口向省會(huì)城市聚集。目前我國(guó)有超過(guò) 2 .4億的流動(dòng)人口，其中大部分的住房需求主要通過(guò)租賃市場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。此外，由于不斷上漲的房?jī)r(jià)導(dǎo)致部分家庭支付能力下降，在一些大中城市，部分常住居民也需要通過(guò)租房滿(mǎn)足住房需求。

二是，住房租賃市場(chǎng)體量巨大，且仍處于一片藍(lán)海。據(jù)鏈家研究院發(fā)布的報(bào)告，目前我國(guó)房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模為 1.1 萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)到 2020 年、2025 年，規(guī)模將分別達(dá)到 1.6 萬(wàn)億元、2.9 萬(wàn)億元，2030 年將會(huì)超過(guò) 4 萬(wàn)億元。巨大的市場(chǎng)潛力使各路資本通過(guò)風(fēng)投、基金或者股市增發(fā)等形式進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。

三是，消費(fèi)需求驅(qū)動(dòng)供給側(cè)調(diào)整。我國(guó)流動(dòng)人口在當(dāng)?shù)氐钠骄幼r(shí)間為56.9個(gè)月，半數(shù)流動(dòng)人口有意愿繼續(xù)在流入地居住五年以上，其中上海、北京有長(zhǎng)期居住意愿的比例均高于全國(guó)平均，分別為67.4%、62.7%。隨著消費(fèi)者收入的不斷增加，生活水平的逐漸提高，人們希望獲得更優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境面的居住功能，私密的居住空間，完善的生活和居住感受，租房已經(jīng)不再是一個(gè)貧窮的代名詞，一些中高收入群體愿意為全配套支付不菲的租金。[2]

四是，國(guó)家政策的大力扶持。2015年伊始，從國(guó)務(wù)院和住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》起，租賃市場(chǎng)政策陸續(xù)出臺(tái)。2017年7月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委等九部委共同發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，標(biāo)志著政策的進(jìn)一步深化。具體政策主要包括了培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)，增加租賃住房有效供應(yīng)，創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制。十九大上中央再次提出租售并舉，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制，奠定了租賃市場(chǎng)發(fā)展的基調(diào)。

2、長(zhǎng)租公寓未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

2.1 租賃房源高度集中，機(jī)構(gòu)滲透率逐漸提高

傳統(tǒng)C2C方式的租房手段，弊端很多，效率底下，最后一定會(huì)被淘汰，取而代之的是機(jī)構(gòu)管理。日本租賃市場(chǎng)中，政府政策制定市場(chǎng)規(guī)范，租賃機(jī)構(gòu)充當(dāng)主體，鼓勵(lì)民間房源向機(jī)構(gòu)托管，目前租賃機(jī)構(gòu)滲透率已超過(guò) 80%。我認(rèn)為日本和我國(guó)的人口集中度相似，日本租賃市場(chǎng)是我們可以借鑒的優(yōu)秀案例。房屋資源整合，由機(jī)構(gòu)來(lái)提供集中租賃，是將來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)。預(yù)計(jì)在住房租賃逐步立法、鼓勵(lì)和保障機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化發(fā)展的進(jìn)程中，機(jī)構(gòu)滲透率將達(dá)到一個(gè)較高的水平，至少在 50% 以上。[3]

2.2 長(zhǎng)租市場(chǎng)將分化出細(xì)分市場(chǎng)，出現(xiàn)行業(yè)寡頭

從目前的市場(chǎng)發(fā)展格局來(lái)看，未來(lái)長(zhǎng)租市場(chǎng)將分為分散性租賃市場(chǎng)和集中租賃市場(chǎng)兩大板塊。分散性租賃市場(chǎng)的特點(diǎn)是房源分散，覆蓋區(qū)域廣，優(yōu)點(diǎn)是租戶(hù)可以快速鎖定居住片區(qū)的房源，可選房源較多，但不足之處是各個(gè)房源之間相互獨(dú)立，很難形成規(guī)模效應(yīng)。這類(lèi)市場(chǎng)的主要客戶(hù)定位是中低端客戶(hù)，收入水平較低，價(jià)格敏感度高，對(duì)居住環(huán)境需求不高。集中租賃市場(chǎng)的特點(diǎn)是房源集中，多為整棟樓、甚至整個(gè)小區(qū)，房源地段較好，交通便利，即便是在城郊，也是所處片區(qū)的核心地段。其優(yōu)點(diǎn)是房源可以形成規(guī)模效應(yīng)，可提供統(tǒng)一服務(wù)，比如保潔，餐飲，娛樂(lè)，社交等，可以極大的滿(mǎn)足現(xiàn)代人的生活和社交需求。這類(lèi)市場(chǎng)的主要客戶(hù)為中高端客戶(hù)，對(duì)租金敏感度低，對(duì)居住空間有一定要求。

在房企中也會(huì)出現(xiàn)分化，大型房企將朝著多元化多業(yè)務(wù)協(xié)同綜合發(fā)展，形成行業(yè)寡頭；而中小房企則會(huì)向?qū)I(yè)化方向發(fā)展，專(zhuān)注于拓展細(xì)分市場(chǎng)。大東建托是日本最大的租賃住宅資產(chǎn)管理公司，市值約人民幣760億。2016年，大東建托中介簽約26.7萬(wàn)間，市占率約7%，管理住宅數(shù)量92.3萬(wàn)戶(hù)，市場(chǎng)份額約7.36%，管理戶(hù)數(shù)連續(xù)19年保持行業(yè)第一，它的成長(zhǎng)和發(fā)展很具有代表性。大東建托是典型的輕資產(chǎn)包租發(fā)展模式，從創(chuàng)業(yè)之初就從服務(wù)土地和房屋業(yè)主出發(fā)，通過(guò)掌握大量的業(yè)主、建立長(zhǎng)期的信任和委托管理關(guān)系立足市場(chǎng)。而EQR公司則是美國(guó)最大的公寓Reits公司，是典型通過(guò)資產(chǎn)證券化進(jìn)行長(zhǎng)租公寓運(yùn)作，EQR經(jīng)歷了規(guī)?？焖贁U(kuò)張的過(guò)程。從1993年上市前美國(guó)EQR擁有23000套公寓，EQR上市后，就開(kāi)始大規(guī)模的融資，在2002年達(dá)到了峰值，近23萬(wàn)套。2003年起EQR發(fā)展思路開(kāi)始有了調(diào)整，開(kāi)始更重視效益型增長(zhǎng)，強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)組合質(zhì)量。我國(guó)是世界第一人口大國(guó)，市場(chǎng)體量將是日本、美國(guó)的數(shù)倍，今后必將出現(xiàn)比大東建托、EQR規(guī)模更龐大的巨頭企業(yè)。

2.3 完善REITs模式是突破行業(yè)發(fā)展壁壘的關(guān)鍵

隨著長(zhǎng)租公寓成為新興焦點(diǎn)，REITs、ABS、ABN等融資方式也變?yōu)樾聲x熱詞，各參與方利用政策利好，通過(guò)搭建不同的金融架構(gòu)創(chuàng)新融資渠道，為能在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)進(jìn)行長(zhǎng)足發(fā)展尋求資金支撐。從美國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，REITs扮演了極其重要的角色。對(duì)企業(yè)來(lái)講，REITs 減輕了資金籌集壓力，只要提高專(zhuān)業(yè)水平，即可獲得資本市場(chǎng)的認(rèn)可，即能從中分享收益；而對(duì)于社會(huì)投資者而言，通過(guò) REITs 分享品牌運(yùn)營(yíng)商帶來(lái)的收益，增加了其投資的多元性。目前來(lái)看，房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，輕資產(chǎn)模式是大勢(shì)所趨。諸多參與者都攜帶大量重資產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)，沒(méi)有真正的REITs產(chǎn)品落地，勢(shì)必會(huì)影響參與者的發(fā)展速度和運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

在暫時(shí)性制度缺失的情況下，我國(guó)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商走出了一條富有中國(guó)特色的道路——類(lèi)REITs 模式。代表產(chǎn)品有新派公寓類(lèi) REITs和保利租賃住房類(lèi)REITs。新派公寓運(yùn)營(yíng)商聯(lián)合賽富不動(dòng)產(chǎn)基金以每平方米 2.2 萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了北京 CBD 區(qū)域的森德大廈，并統(tǒng)一改裝為新派公寓 CBD 店，而后通過(guò)基金方式發(fā)行了2.7億元。而保利租賃住房類(lèi)REITs則是以二線(xiàn)城市住宅為底層資產(chǎn)，采取儲(chǔ)架發(fā)行、分期發(fā)行機(jī)制，發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃融資不超過(guò)50億元。這兩個(gè)產(chǎn)品同為權(quán)益性基金產(chǎn)品，與魔方公寓等債券型有本質(zhì)區(qū)別，也是最為接近國(guó)外REITs的產(chǎn)品。

盡管目前REITs得到了空前發(fā)展，但是終究是一個(gè)類(lèi)字當(dāng)頭。真正的REITs所需要的發(fā)行環(huán)境仍然沒(méi)有實(shí)質(zhì)改變，私募模式注定不能大范圍推廣，因此目前REITs發(fā)展存在諸多問(wèn)題。第一，類(lèi)REITs投資門(mén)檻太高。沒(méi)有實(shí)現(xiàn)公募發(fā)行，這樣的產(chǎn)品只能由機(jī)構(gòu)投資者參與，老百姓只能在門(mén)外看熱鬧。REITs公募化，可以增加REITs流動(dòng)性，增大資金來(lái)源，得到一個(gè)開(kāi)源的市場(chǎng)，打開(kāi)交易閉環(huán)，讓大眾分享房地產(chǎn)的收益。第二，缺乏相關(guān)法律規(guī)定。我國(guó)尚未建立起關(guān)于REITs的法律架構(gòu)，雖然現(xiàn)有的《公司法》、《信托法》、《證券投資基金法》、《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》可以作為參考，但并不能為REITs提供明確的法律保障，在沒(méi)有相應(yīng)的法律保障的情況下，國(guó)內(nèi)的REITs將存在一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。第三，相關(guān)稅負(fù)過(guò)重。這是制約REITs發(fā)展的重要原因，目前國(guó)內(nèi)不僅沒(méi)有為REITs產(chǎn)品制定專(zhuān)門(mén)的稅收優(yōu)惠政策，操作過(guò)程中還存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象。類(lèi)REITs產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)需要將資產(chǎn)裝入私募基金，涉及土地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、契稅、房產(chǎn)稅等稅收負(fù)擔(dān)，特別是資產(chǎn)重組時(shí)土地增值稅導(dǎo)致重組成本過(guò)高，而且企業(yè)和投資人的所得稅不能減免，這就對(duì)國(guó)內(nèi)REITs的投資回報(bào)率帶來(lái)了很大壓力。[4]比如新派公寓REITs的發(fā)行過(guò)程中，賽福不動(dòng)產(chǎn)基金就是通過(guò)采取有限合伙企業(yè)組織形式的方式避免雙重征稅，但這種方式費(fèi)時(shí)費(fèi)力，架構(gòu)繁瑣，終究不是長(zhǎng)久之計(jì)。[5]

REITs的改革要涉及諸多政府單位，相關(guān)政策的制定和推進(jìn)涉及多方博弈，盤(pán)根錯(cuò)節(jié)，未來(lái)將一個(gè)硬骨頭。在人才、市場(chǎng)、業(yè)務(wù)模式各個(gè)方面均不成熟的情況下，REITs制度的設(shè)立應(yīng)該是以業(yè)務(wù)規(guī)則細(xì)則作為載體。監(jiān)管層對(duì)公募REITs的作用、重要性以及在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)運(yùn)作路徑的思路需要非常清晰，并且通過(guò)監(jiān)管層、企業(yè)和學(xué)術(shù)界良好的互動(dòng)，從實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，摸著石頭過(guò)河，這是一個(gè)量變到質(zhì)變的過(guò)程。最終才能將REITs制度全面完善，具備很強(qiáng)的規(guī)范性和操作性。

總結(jié)：

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在中國(guó)的興起有一定的必然性，是經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、人口流動(dòng)性加大、城鎮(zhèn)化水平不斷提高的結(jié)果。如今，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸發(fā)展，國(guó)家也逐漸開(kāi)始建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，而作為分支行業(yè)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)也同樣應(yīng)該有相應(yīng)的政策制度。汲取國(guó)外成熟市場(chǎng)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)秩序建設(shè)，監(jiān)管制度建設(shè)，法律制定，稅費(fèi)制度調(diào)整，金融創(chuàng)新等方面進(jìn)行改革，做到制度先行，形成一套具有中國(guó)特色的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)機(jī)制，使得長(zhǎng)租公寓行業(yè)得以健康，持續(xù)的發(fā)展。