房地產成本管理中成本造價全過程控制探究

文/錢能尊 臨安金基房地產開發(fā)有限公司 浙江杭州 311300

黨的十九大以來，城鄉(xiāng)二元結構體制進一步改善，房地產行業(yè)發(fā)展非常迅速，同時也對其成本造價管理工作提出了更高的要求。

1、目前房地產成本管理問題概述

首先，事前控制不到位。適應市場發(fā)展需求是現(xiàn)階段房地產開發(fā)建設的起點，同時也是最終歸宿。然而，較多房地產企業(yè)在發(fā)展過程中，擬建工程項目開發(fā)之前并未提前加強成本控制，項目建設啟動略顯盲目。同時，房地產企業(yè)在工程項目開工之前沒有做好前期方案優(yōu)化和圖紙會審工作，以至于施工過程中出現(xiàn)問題。其次，缺乏動態(tài)性性管理。從實踐來看，目前國內為數不少的房地產企業(yè)采用的是后算賬方式結算工程，該方法對工程項目成本造價控制乏力，而且難以準確反映擬建工程施工階段變更或者物價漲跌。工程項目施工決策過程中，沒有可靠的數據作為依據，以至于成本超標等現(xiàn)象屢見不鮮。最后，成本管理相對比較薄弱。

由于依然沿襲傳統(tǒng)的管理模式，很多房地產企業(yè)未能采用科學而又系統(tǒng)的管理方式加強成本管控，只能采用普通的成本管理法，容易導致管理失控以及項目難以按期交付等問題，不僅影響成本造價，而且影響了企業(yè)形象和發(fā)展。

2、房地產全過程成本造價控制策略

基于以上對當前國內房地產成本管理過程中常見的問題分析，要想加強房地產項目建設過程中的成本管理，就必須從全過程著手強化成本造價管控。

2.1 決策階段的成本造價管控

擬建工程項目決策階段是對工程造價整體把控的關鍵環(huán)節(jié)，在此過程中應當確定科學合理的工程項目施工建設規(guī)模，充分考慮企業(yè)資金運轉以及現(xiàn)有技術手段。同時，還要確定合理的建設標準，在制定標準時既要遵循國家法律法規(guī)要求，又要與社會經濟發(fā)展配套。在決策階段，應當結合項目特點優(yōu)選計算方法，以提高工程造價評估的準確性；對前期投入，比如土地征用費、拆遷補償費、前期費用、工程費用、開發(fā)間接費和銷售費用等進行科學合理的預算。此外，財務評價也非常重要，即將前期的全部費用編制成完善的財務報表，對于該工程項目是否能夠盈利、項目存在的風險等進行全面評估，參考多方面的信息數據做出決策。

2.2 設計階段的成本造價控制

第一，限額設計。房地產項目開發(fā)方案設計過程中，應當對工程項目建設成本限額設計，使房地產工程項目成本在此階段得以有效控制。設計人員在房地產工程項目方案設計之前，需對其中的各項投資預算和定額準確把握。在建材和機械設備選擇過程中，設計人員應對不同供貨商以及建材和設備進行對比分析，選擇有價格和質量雙重優(yōu)勢的建材與機械設備。

第二，設計招標與合同簽訂。房地產開發(fā)項目設計可以采用招投標的方式選擇合適的設計方案，在招標方法采用時，要注重工程建設方案與經濟方案并重的原則。設計單位選定以后簽訂設計合同，在條款中適當增加設計變更限制條款，設計變更后其修改費用限制在一定的額度內，如果其設計的方案所需要的費用超出預算費用的限額內，則應對其設計費用進行扣罰，扣罰費用在一定的設計費用比例內，這些條款在合同內都應該明確體現(xiàn)。

2.3 房地產項目招投標階段的成本造價控制

第一，招投標過程中成本控制。房地產項目招投標過程中，應當對建材、機械設備采購進行招投標以及施工招投標。招投標過程中應當對參與競標單位進行全面考察，確定其具有相關的資質要求，并且要避免競標單位違法分包、轉包現(xiàn)象。在編制招標文件過程中，成本造價管理人員應當對有價值的數據資料及時積累以及分析和總結，對影響房地產項目工程造價的因素進行預測、鑒別、分析及綜合評價，通過對這些數據及因素的分析確認編制招標文件，并對文件中涉及到工程項目費用的條款進行仔細的分析。

第二，簽訂合同。雙方簽訂合同時，應當對合同條款予以明確規(guī)定，將雙方協(xié)議內容充分體現(xiàn)在合同中，尤其是工程費用規(guī)定、工期以及違約責任和處理方法等需明確規(guī)定。在合同的簽訂過程中，如果對招標文件中設計方案中不明確的內容，雙方要進行及時的談判，積極爭取有利于工程造價降低的合同條款。

2.4 施工階段的成本造價控制

房地產工程施工過程中資金投資非常的大，做好該階段的成本造價控制至關重要。在施工過程中承建單位依照合同約定對項目施工建設，業(yè)主單位對其成本進行嚴格管控，重點在變更工程的控制上。目前，國內采用的是工程量清單報價方式，承建單位為獲利而往往抱著低價中標以及索賠盈利態(tài)度，業(yè)主單位成本造價管理人員應當積極把握工程施工過程中的各個環(huán)節(jié)，并對其進行有效監(jiān)控。對承建單位的工程變更要進行嚴格的審查，對變更工程費用的影響進行詳細的核算，并從美觀以及實用性等方面考慮有必要變更工程與否，盡量計生不必的費用開支。

同時，應當建立健全成本管理模式，建立嚴格的監(jiān)理機制，對員工進行分工并規(guī)則其責任和獎懲措施，并在此基礎上建立科學有效的房地產投資管理體系。實行月度的工程審核制度，對合格的工程量按照合同的規(guī)定支付相應的工程價款，該階段的工程檢查和驗收可有效避免投資失控現(xiàn)場發(fā)生。

2.5 結算總結階段的成本造價控制

就房地產開發(fā)項目而言，結算階段是最后一個階段，同時也是非常重要的成本造價控制階段。第一，工程成本造價進行重復審核。房地產企業(yè)實踐中通常委托中介機構予以審核，可能與房地產工程承建單位進行交易，導致工程造價提高。為了能夠保證審核質量，可強化審核制度，按一定比例抽取結算項目由第三方中介機構審核人員對其進行二次復核，并與原中介公司提供的數據對比分析，通過多次審核可以有效降低工程成本造價。第二，遵循合同規(guī)定。結算完成后，房地產企業(yè)應當對項目規(guī)劃方案進行優(yōu)化整理，對工程項目施工質量進行綜合評估，并且加強施工現(xiàn)場管理，嚴格按照合同規(guī)定進行。對于房地產工程建設過程中的違約行為，應當進行合理處罰，同時這也是降低成本造價的有效途徑和方法。

結語：

房地產工程項目成本管理實踐中應當不斷創(chuàng)新工作模式，對工程施工建設全過程加強成本造價管控。對于房地產企業(yè)而言，成本造價控制是項目開發(fā)過程中各階段成本控制，房地產企業(yè)應當建立動態(tài)的成本管控體系，這有利于實現(xiàn)房地產工程項目建設效益。

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