淺析房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)存在的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

文/閆春利 空軍房地產(chǎn)管理局沈陽(yáng)房地產(chǎn)管理處 遼寧沈陽(yáng) 110015

1、評(píng)估人員存在的風(fēng)險(xiǎn)

不管是國(guó)家注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師還是國(guó)家注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師亦或是土地估價(jià)師，要想得到國(guó)家法律程序的認(rèn)可，都必須順利通過(guò)考試，都需要掌握豐富的相關(guān)文化知識(shí)并具備豐富的社會(huì)工作經(jīng)驗(yàn)。評(píng)估行業(yè)并不是一個(gè)簡(jiǎn)單輕松的職業(yè)，從決心踏入這個(gè)部門的那一刻，就注定了他未來(lái)要面對(duì)巨大的困難和考驗(yàn)。每一個(gè)評(píng)估人員都必須要對(duì)自己所做的每一個(gè)評(píng)估結(jié)論承擔(dān)法律責(zé)任，這也是評(píng)估行業(yè)賦予評(píng)估人員的重大責(zé)任。評(píng)估行業(yè)將理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)有效結(jié)合，以科學(xué)的理論服務(wù)于現(xiàn)實(shí)生活，在評(píng)估過(guò)程中，由于評(píng)估對(duì)象具有豐富多樣和個(gè)性鮮明兩個(gè)特點(diǎn)，導(dǎo)致每一項(xiàng)評(píng)估工作之間很少出現(xiàn)相似性，這就對(duì)評(píng)估工作者提出了專業(yè)要求，評(píng)估工作者不僅僅需要豐富的職業(yè)經(jīng)驗(yàn)，還必須對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有深刻的了解和認(rèn)識(shí)。面對(duì)科技更新速度之快的信息時(shí)代，評(píng)估工作人員必須堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，及時(shí)改進(jìn)自己的思想認(rèn)識(shí)，并對(duì)自己所掌握的專業(yè)知識(shí)進(jìn)行及時(shí)梳理。從而對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行全面而科學(xué)的評(píng)估，這才是評(píng)估人員該有的專業(yè)素養(yǎng)。

2、評(píng)估機(jī)構(gòu)管理過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中明確提出“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”，這是對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)行業(yè)的政策保護(hù)，也反映出我國(guó)的法治特點(diǎn)。因此，要想將這一法律堅(jiān)決落實(shí)，我國(guó)北京市國(guó)土資源和房屋管理局以此為原則發(fā)布了一系列規(guī)定，主要目的就是從科學(xué)的角度給予評(píng)估單位絕對(duì)認(rèn)定。評(píng)估機(jī)構(gòu)和普通行業(yè)別無(wú)二致，它在行業(yè)服務(wù)中面臨著諸多困難和挑戰(zhàn)。

經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前在我國(guó)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)上有很多規(guī)模不一的評(píng)估公司，行業(yè)內(nèi)部的激烈競(jìng)爭(zhēng)是評(píng)估公司健康運(yùn)行的巨大阻礙。因此如何在當(dāng)前局勢(shì)中占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)以促進(jìn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展是評(píng)估機(jī)構(gòu)最為關(guān)注的。各評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估人員面對(duì)多樣的評(píng)估對(duì)象應(yīng)該秉持專業(yè)態(tài)度，根據(jù)不同的評(píng)估事件的不同性質(zhì)采取不同的評(píng)估方案，為委托方提供科學(xué)合理的答案。但是目前存在的一個(gè)非常嚴(yán)重的問(wèn)題就是評(píng)估人員的職業(yè)能力不夠，很多評(píng)估人員技術(shù)不過(guò)關(guān)，因而給出的評(píng)估結(jié)果也不具有科學(xué)性和合理性。在日漸壯大的評(píng)估市場(chǎng)中，許多評(píng)估機(jī)構(gòu)為了擴(kuò)大收益，不顧行業(yè)規(guī)則擅自降低評(píng)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并私自滿足客戶提出的各種不合理要求。這種不正當(dāng)?shù)脑u(píng)估現(xiàn)象使得我國(guó)評(píng)估機(jī)構(gòu)在未來(lái)的運(yùn)行中面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估人員素養(yǎng)不夠也導(dǎo)致管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步強(qiáng)化，進(jìn)而使社會(huì)各界對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)喪失信任，不利于評(píng)估行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3、評(píng)估報(bào)告中存在的風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展壯大，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估的順利展開。伴隨著現(xiàn)代化市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，更多的企業(yè)家發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，他們認(rèn)為房地產(chǎn)生意會(huì)為他們帶來(lái)豐碩的經(jīng)濟(jì)收益，也會(huì)覺得房地產(chǎn)是企業(yè)生存發(fā)展中所必需的動(dòng)力支持。所以很多企業(yè)家把重點(diǎn)聚焦在評(píng)估報(bào)告上，在評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估公司由于各種各樣的問(wèn)題暫時(shí)無(wú)法達(dá)到委托方的意愿，他們會(huì)要求委托方繼續(xù)提供信息和資料，在這段時(shí)間內(nèi)，為了盡快給予委托方評(píng)估結(jié)果，評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)采用虛假評(píng)估給予委托方不真實(shí)的評(píng)估結(jié)果。這是評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估過(guò)程中潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。

很多專家明確表示，評(píng)估機(jī)構(gòu)作為我國(guó)的公證機(jī)關(guān)，在任何時(shí)候都應(yīng)該保持科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，在評(píng)估過(guò)程中認(rèn)真審核評(píng)估資料和信息，確保評(píng)估資料的可信度和真實(shí)性，如果不能保證評(píng)估資料的真實(shí)性，那么評(píng)估報(bào)告也就會(huì)失去參考價(jià)值，也就無(wú)法體現(xiàn)其公正嚴(yán)明，評(píng)估人員一旦在評(píng)估報(bào)告上簽字或者蓋章，就說(shuō)明評(píng)估報(bào)告和評(píng)估資料都經(jīng)過(guò)了科學(xué)審查，這也有效的增強(qiáng)了評(píng)估報(bào)告的可信度和科學(xué)性，站在法律的層面來(lái)看，評(píng)估機(jī)構(gòu)要想贏得社會(huì)各界的信任和支持，就必須從評(píng)估報(bào)告入手，增強(qiáng)評(píng)估報(bào)告的可信度和真實(shí)性。因?yàn)閷?duì)于評(píng)估機(jī)構(gòu)而言，每一份評(píng)估報(bào)告都存在巨大風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)職業(yè)問(wèn)題就勢(shì)必會(huì)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)造成巨大影響，因此，在評(píng)估過(guò)程中，評(píng)估人員必須保持專業(yè)的服務(wù)態(tài)度，認(rèn)真研究審核評(píng)估資料，最大限度的降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

面對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中出現(xiàn)的一系列風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估行業(yè)應(yīng)該著重防范，為評(píng)估業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供良好環(huán)境。筆者覺得要想有效降低風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：①堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的統(tǒng)一科學(xué)管理，實(shí)現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展。堅(jiān)持配合政府的科學(xué)監(jiān)督，然后根據(jù)法律法規(guī)制定相關(guān)的房地產(chǎn)法律，科學(xué)規(guī)范每一個(gè)評(píng)估細(xì)節(jié)，以科學(xué)的方式促進(jìn)執(zhí)業(yè)資格制度的改進(jìn)和完善。②評(píng)估行業(yè)是技術(shù)密集型企業(yè)，毋庸置疑，人才在企業(yè)中扮演著非常重要的作用。要想從根源上加強(qiáng)評(píng)估人員的職業(yè)素養(yǎng)，評(píng)估行業(yè)必須加大資金投入，對(duì)評(píng)估人員進(jìn)行全面教育，在當(dāng)前，我國(guó)設(shè)立評(píng)估類課程的大學(xué)還不是很多，這也造成了理論知識(shí)發(fā)展落后于社會(huì)實(shí)踐的發(fā)展，進(jìn)一步導(dǎo)致了我國(guó)評(píng)估行業(yè)發(fā)展存在很大阻礙。由于評(píng)估報(bào)告所呈現(xiàn)的評(píng)估結(jié)果含有嚴(yán)重的主觀因素，所以評(píng)估人員的能力和水平會(huì)對(duì)評(píng)估報(bào)告產(chǎn)生直接影響。

總結(jié)：

房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的發(fā)展是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，它表明了我國(guó)現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)正在以前所未有的速度向前發(fā)展，但是房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)中存在的風(fēng)險(xiǎn)和弊端也需要企業(yè)人員有所警醒，以科學(xué)的手段規(guī)范評(píng)估行業(yè)的發(fā)展是評(píng)估機(jī)構(gòu)可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，也是房地產(chǎn)生意健康發(fā)展的關(guān)鍵。

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