法院能否查封已辦理預(yù)告登記的期房

文 ｜ 張濤 尚桂芳

案 例

2015年，焦作市A置業(yè)有限公司以出讓方式取得一宗國有土地的使用權(quán)，土地用途為商服和住宅。2018年，A公司與B公司發(fā)生債務(wù)糾紛，法院下達裁定書，并向不動產(chǎn)登記機構(gòu)送達了查封A公司名下該宗土地的協(xié)助執(zhí)行通知書。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)接到法院囑托申請，及時對該宗土地的登記信息進行核準后發(fā)現(xiàn)：該宗地有對應(yīng)的五幢在建房屋，已于2016年取得商品房預(yù)售許可證，其中4幢房屋部分已辦理預(yù)告登記。

分 析

依據(jù)最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《協(xié)助執(zhí)行通知》第六條規(guī)定：“土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬同一權(quán)利人的，人民法院應(yīng)當同時查封；土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)歸屬不一致的，查封被執(zhí)行人名下的土地使用權(quán)或者房屋。”第十五條第（一）項規(guī)定：“作為被執(zhí)行人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已辦理了商品房預(yù)售許可證且尚未出售的房屋；法院應(yīng)對該房屋進行預(yù)查封，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當協(xié)助辦理預(yù)查封?！?《物權(quán)法》第二十條規(guī)定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”由此可見，預(yù)告登記在法定期限內(nèi)具有物權(quán)公示效力，預(yù)告登記后，未經(jīng)權(quán)利人同意處分房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

《物權(quán)法》第一百四十六條和一百四十七條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分”，“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”。

綜上所述，不動產(chǎn)登記部門應(yīng)及時向人民法院提出建議：查封該宗土地，依據(jù)“房地一體”原則，會影響已辦理預(yù)告登記的權(quán)利人后續(xù)辦理轉(zhuǎn)移登記，也會影響人民法院進入執(zhí)行階段后對該宗土地的拍賣、變賣等。所以，建議人民法院對A置業(yè)有限公司名下未售出房屋進行查封是否更加適宜。

但是，如果囑托機關(guān)聽取不動產(chǎn)登記機構(gòu)的審查建議后，仍決定辦理查封登記，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)予以辦理。因為不動產(chǎn)登記機關(guān)協(xié)助人民法院執(zhí)行是必須履行的法定義務(wù)。如果不動產(chǎn)登記機構(gòu)認為有誤，而法院認為無誤，各執(zhí)一詞，只會延誤工作。