新經(jīng)濟(jì)形勢下對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性思考

文/刁雪梅 海陽市住房保障和交易中心 山東海陽 265100

相較于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)而言，新經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出網(wǎng)絡(luò)化、信息化的特征，信息技術(shù)在各個領(lǐng)域中得到廣泛應(yīng)用，屬于創(chuàng)新型、科技型經(jīng)濟(jì)。在新經(jīng)濟(jì)時代背景下資本流動及運作虛擬化、數(shù)字化，必然會對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成一定影響。因此，應(yīng)當(dāng)對其中存在的非理性因素加以分析，有針對性的采取應(yīng)對措施，充分發(fā)揮政府宏觀調(diào)控職能，有效防范房地產(chǎn)泡沫，促使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對我國國民經(jīng)濟(jì)的影響

1.1 消極影響

1.1.1 泡沫經(jīng)濟(jì)。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中，如果沒有對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行有效的監(jiān)督控制，很容易使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)虛假繁榮，不利于社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。虛假繁榮現(xiàn)象出現(xiàn)會導(dǎo)致社會主義市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展紊亂，對人們的正常生活也會產(chǎn)生不利的影響。

1.1.2 社會危機(jī)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的虛假發(fā)展不僅會帶來虛假經(jīng)濟(jì)，而且還會引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。經(jīng)濟(jì)危機(jī)的出現(xiàn)會導(dǎo)致很多工廠倒閉，大量的人員失業(yè)，甚至還會出現(xiàn)社會動亂。

1.1.3 金融風(fēng)險。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要應(yīng)用大量的資金，如果出現(xiàn)了虛假經(jīng)濟(jì)會帶來社會資金鏈破裂，對社會金融行業(yè)穩(wěn)定運行帶來不利的影響，引發(fā)金融危機(jī)。

1.2 房地產(chǎn)市場中存在地價盲目定義行為

從本質(zhì)概念角度分析，土地不具備一般商品的屬性，在市場經(jīng)濟(jì)活動中，土地的價值并不能夠通過勞動價格去衡量，其價值的關(guān)鍵參數(shù)在于地租資本化收益率的實際數(shù)值，并且受到市場的供、需變化情況影響。土地價格的計算方式十分多樣，但是只有事先擁有成熟的房地產(chǎn)市場才能夠應(yīng)用多樣的計算方式，兩者絕不能本末倒置。目前，我國在地產(chǎn)的買方市場上的運作能力較低，未形成成熟、有效的地產(chǎn)流通市場，最終造成我國各個區(qū)域中普遍存在土地批租價格盲目抬高、壓低的交易行為。

1.3 積極影響

1.3.1 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級。社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求是大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要部分，對優(yōu)化第三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有重要意義，表現(xiàn)在為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了場地、場所的支持，能夠進(jìn)一步優(yōu)化我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完善第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展能夠促進(jìn)城市發(fā)展進(jìn)入良性循環(huán)階段。

1.3.2 促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。我國人口數(shù)量多，在城市化進(jìn)程加快的情況下，住房問題成為困擾人們的重要問題。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)則是能夠逐漸滿足人們的住房需求，進(jìn)而帶動社會其他生產(chǎn)，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

1.3.3 帶動社會就業(yè)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展能夠帶動與之相關(guān)行業(yè)，特別是服務(wù)業(yè)的發(fā)展，比如木材、鋼鐵、磚塊、家具、裝修等行業(yè)，在某種程度上解決我國就業(yè)難問題。

1.3.4 拉動消費增長。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展能夠促進(jìn)消費，同時，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在發(fā)展的過程中能夠不斷滿足人們對社會基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房屋住宅需求，帶動傳統(tǒng)消費行業(yè)的發(fā)展，成為社會消費需求提升增長的重要力量。

2、促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的有效策略

2.1 強(qiáng)化政府經(jīng)濟(jì)職能

當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資呈不斷攀升狀態(tài)，結(jié)合房市周期發(fā)展理論，整體處于上升狀態(tài)，房地產(chǎn)市場也將逐漸從不成熟發(fā)展至成熟時期，當(dāng)前處于過渡階段，未來房地產(chǎn)發(fā)展將趨于理性化。在城市發(fā)展建設(shè)中，房地產(chǎn)開發(fā)是重要參與者，不得存在盲目現(xiàn)象，因此理性回歸是必然要求，分析現(xiàn)階段居民經(jīng)濟(jì)實力及購買能力，政府應(yīng)充分發(fā)揮經(jīng)濟(jì)職能，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，防止出現(xiàn)嚴(yán)重供需不平衡現(xiàn)象，以保證樓市健康發(fā)展。以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，促使房地產(chǎn)業(yè)成熟理性發(fā)展。

2.2 確保土地價格的合理性

在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)屬于先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，對 GDP 增長貢獻(xiàn)率呈現(xiàn)出上升趨勢，有效拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不斷提升，居民住房支付能力也隨之增強(qiáng)，為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了必要的市場需求。在新經(jīng)濟(jì)形勢下，政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控措施，綜合應(yīng)用計劃、行政、法律等手段，將地價水平控制在合理范圍之內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)鼐唧w情況適當(dāng)調(diào)整地價，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合了金融與土地兩種要素，土地作為不可或缺的自然資源，其供給極度缺乏彈性，而金融要素則與之相反，從理論上而言，能夠?qū)崿F(xiàn)無限供給，且流動性相對較強(qiáng)。若投機(jī)要素滲入房地產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫出現(xiàn)，一旦資金鏈斷裂，將會對房地產(chǎn)業(yè)乃至城市發(fā)展造成惡劣影響。

2.3 合理規(guī)劃建設(shè)用地

“城市經(jīng)營”并非是“炒地皮”，不能單純通過出讓土地的方式刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以增加地方財政收入，與科學(xué)發(fā)展理念不符。房地產(chǎn)開發(fā)項目不同，其盈利方式也存在一定差異，寫字樓、大型商場等項目，可通過出售在短期內(nèi)直接獲利;娛樂用房、工業(yè)廠房等需與其他經(jīng)濟(jì)行為共同作用，實現(xiàn)長期獲利;公共設(shè)施雖不具備盈利能力，但優(yōu)化城市形象，促使城市經(jīng)濟(jì)收入增加。政府應(yīng)結(jié)合實際發(fā)展情況，合理規(guī)劃建設(shè)用地。

2.4 有效防范房地產(chǎn)泡沫

2.4.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)價格監(jiān)測。為有效限制投機(jī)和炒作現(xiàn)象，應(yīng)加強(qiáng)對于房地產(chǎn)價格的監(jiān)測，不斷完善地價公示制度，明確城市基準(zhǔn)地價，為房地產(chǎn)市場交易提供參考。同時對房地產(chǎn)交易價格進(jìn)行分析與評估，實時掌握具體交易價格，通過對比分析及時發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象。定期調(diào)查區(qū)域內(nèi)土地交易情況，若土地通過優(yōu)惠政策受讓，則應(yīng)嚴(yán)格限制再次交易。政府管理部門根據(jù)監(jiān)測結(jié)果，適當(dāng)采取相應(yīng)的調(diào)控手段，抑制房價過高現(xiàn)象。

2.4.2 建立健全預(yù)警機(jī)制，由于房地產(chǎn)發(fā)展具有較強(qiáng)的區(qū)域性，不同地區(qū)內(nèi)發(fā)展水平也存在差異，各級政府應(yīng)根據(jù)實際情況，研究當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及演變規(guī)律，形成與之相符合的預(yù)警機(jī)制，并對其指標(biāo)體系進(jìn)行分析，定性與定量指標(biāo)相結(jié)合，規(guī)定主要指標(biāo)量化區(qū)間，實現(xiàn)對房地產(chǎn)市場的有效監(jiān)管，杜絕房地產(chǎn)泡沫。同時構(gòu)建全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)市場運行預(yù)警報制度，促進(jìn)宏觀監(jiān)控系統(tǒng)的完善，及時歸納、整理全國房產(chǎn)市場信息，評價、預(yù)測市場運行情況，形成完善的市場分析報告，為政府宏觀調(diào)控提供參考。

結(jié)語：

在新社會經(jīng)濟(jì)形勢的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對于我國國民經(jīng)濟(jì)的提升具有重要的促進(jìn)作用，面對發(fā)展期間出現(xiàn)的多種不理性行為，只有政府部門不斷強(qiáng)化宏觀調(diào)控手段，才能營造出穩(wěn)定、和諧的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境。