“營改增”對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響分析

文/黃光平 廣西中房置業(yè)有限責(zé)任公司 廣西南寧 530028

隨著我國稅制改革的推進，“營改增”的出臺和施行為我國社會經(jīng)濟發(fā)揮著重要的作用，在我國各個領(lǐng)域有著重要影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟是引領(lǐng)我國經(jīng)濟發(fā)展的主導(dǎo)經(jīng)濟之一，對我國經(jīng)濟發(fā)展意義巨大?！盃I改增”在房地產(chǎn)行業(yè)的貫徹落實，有效避免納稅，降級了企業(yè)稅負(fù)，為房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)流動帶來了動力，從而推動了企業(yè)的進一步擴張和升級。但是，“營改增”的實行時間不長，房地產(chǎn)在這方面存在一定的不適應(yīng)而產(chǎn)生了問題，如何讓“營改增”對房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生更大積極作用從而促進房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展是值得我國深入研究的重要課題。

1、“營改增”的概述

營改增，即營業(yè)稅改增值稅，是黨中央、國務(wù)院，。是我國黨中央、國務(wù)院為了加快財稅體制改革、減輕企業(yè)賦稅，調(diào)動各方積極性，根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展的新形勢做出的重要決策。內(nèi)容是以前繳納營業(yè)稅的應(yīng)稅項目改成繳納增值稅，只征收產(chǎn)品或服務(wù)增值部分稅額。其最大特點和優(yōu)點是減少重復(fù)征稅，降低企業(yè)稅負(fù)，以此推進企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級?！盃I改增”自2016年實行于房地產(chǎn)行業(yè)，增值稅全面取代營業(yè)稅。

2、房地產(chǎn)企業(yè)實行“營改增”的意義

房地產(chǎn)行業(yè)是“營改增”的試點行業(yè)，面對稅率的調(diào)整和稅制的改革，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷調(diào)整企業(yè)模式和發(fā)展步伐以適應(yīng)新的方針，才能從中獲取利益，擁有更大的發(fā)展動力和發(fā)展空間。并且除了我國的以外的很多國家也推行增值稅，使得商品在流通過程中避免被重復(fù)征稅，其營改增的優(yōu)勢在企業(yè)中得以體現(xiàn)。

3、“營改增”對房地產(chǎn)行業(yè)造成的影響

3.1 對房地產(chǎn)企業(yè)資金運行的影響

在實行營業(yè)稅期間，企業(yè)資產(chǎn)的購進和出售不會出現(xiàn)進項抵扣的情況，而改為增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)在購進資產(chǎn)時需要開具增值稅發(fā)票，使得賬面上房地產(chǎn)企業(yè)購進資產(chǎn)的資金減少，期末余額必定降低。就短期而言，“營改增”會影響企業(yè)資金的運行，也會增加企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。但經(jīng)過長期的增值稅實行，能夠提高企業(yè)的流動資產(chǎn)和負(fù)債，帶給企業(yè)發(fā)展實現(xiàn)規(guī)?；膭恿?。

3.2 對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量的影響

實行“營改增”后，房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量有所變化，主要有三個方面的體現(xiàn)。

（1）“營改增”影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資策略。增值稅造成企業(yè)的進行抵扣，從而減少了企業(yè)的資金流動量，企業(yè)就會增加投資以增加企業(yè)資金流動，較多較大的對外投資也會提高企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，并提高了企業(yè)負(fù)債壓力。同時，對于企業(yè)內(nèi)部，企業(yè)會想辦法來提升生產(chǎn)經(jīng)營能力來獲得更大的利潤，增加了企業(yè)內(nèi)部管理控制的動力。

（2）“營改增”影響房地產(chǎn)企業(yè)的籌資策略。實行增值稅后，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭更加激烈，企業(yè)會采取更多方式進行融資以增加企業(yè)的現(xiàn)金流動量，使得融資范圍更加寬廣，促進企業(yè)的運行更加靈活。

（3）“營改增”影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金運營。房地產(chǎn)企業(yè)常常出現(xiàn)延期付款的情況，增值稅環(huán)境下，進項抵扣的發(fā)票不會立即兌現(xiàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金支出額增加，企業(yè)的現(xiàn)金流動會出現(xiàn)阻礙。房地產(chǎn)企業(yè)采取的預(yù)售方式，就會預(yù)繳納稅款。在完成房地產(chǎn)項目后才會取得進行稅額。那么房地產(chǎn)企業(yè)在進行稅額抵扣之前繳納增值稅，增加了房地產(chǎn)的現(xiàn)金支出，

3.3 對房地產(chǎn)企業(yè)成本和稅負(fù)的影響

實施“營改增”后，在房地產(chǎn)企業(yè)購進原材料時，低價購進的材料不符合扣增值稅的要求，不會開具增值稅發(fā)票，也不會扣除進項稅額，并未真正降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。其次，“營改增”的實行后，如果房地產(chǎn)企業(yè)并未做好應(yīng)對增值稅的措施，沒有及時調(diào)整企業(yè)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和優(yōu)化經(jīng)營模式，沒有及時更新財務(wù)管理制度和新的計劃，可能會使企業(yè)在新的方針壓力下手足無措，對企業(yè)的正常運行帶來影響和沖擊。

4、房地產(chǎn)企業(yè)實行“營改增”的應(yīng)對策略

4.1 加大財務(wù)管理力度

“營改增”施行后，房地產(chǎn)企業(yè)的各項管理工作會受到不同程度的影響，特別是從財務(wù)管理工作，包括財務(wù)預(yù)算與核算、發(fā)票等方面，企業(yè)要及時對財務(wù)制度進行調(diào)整。尤其是發(fā)票的管理，因為發(fā)票直接關(guān)系到進項稅額抵扣，所以企業(yè)的財務(wù)管理要盡快適應(yīng)新的稅制環(huán)境，加強管理力度和管理規(guī)范，及時獲取增值稅發(fā)票降低企業(yè)稅負(fù)。

4.2 確保納稅籌劃科學(xué)合理

在新的稅制下，房地產(chǎn)企業(yè)要充分了解和掌握制度內(nèi)容，確?？茖W(xué)的籌劃納稅工作。房地產(chǎn)企業(yè)各部門要積極溝通，對企業(yè)中的一切稅務(wù)信息及時獲取，在國家政策的指導(dǎo)下，調(diào)整企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和做好企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，以合法節(jié)約納稅，盡量避免外部條件的變動對企業(yè)產(chǎn)生消極的作用，提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。

4.3 改善運營模式以提高風(fēng)險抵抗力

在“營改增”政策環(huán)境下，各種市場因素也會隨之變動，增加企業(yè)運營的風(fēng)險。這就要求企業(yè)必須不斷完善自身管理模式，不管更新自身資產(chǎn)分配和財務(wù)管理等個方面內(nèi)容。在激烈的房地產(chǎn)企業(yè)競爭下，提升企業(yè)的核心競爭力，占據(jù)有利的市場地位，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

結(jié)語：

“營改增”是我國為了實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展所做的重大舉措，對房地產(chǎn)經(jīng)濟有著深遠(yuǎn)的意義。我國“營改增”施行時間尚短，但是在降低企業(yè)成本，避免重復(fù)征稅，優(yōu)化企業(yè)規(guī)模等方面也初見成效。房地產(chǎn)經(jīng)濟作為我國經(jīng)濟重要領(lǐng)導(dǎo)者，要在“營改增”環(huán)境下調(diào)整企業(yè)前進步伐，優(yōu)化生產(chǎn)經(jīng)營模式，加強企業(yè)的資金流動性，改善企業(yè)中存在的問題，以適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，這對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟有效穩(wěn)定的增長有著積極意義。