山東梁山：收回違規(guī)出讓國有土地使用權(quán)進(jìn)行時(shí)

見習(xí)記者/王維錄 本刊記者/郭濤

2018年8月，山東省梁山縣俊春宇置業(yè)有限公司（下稱“俊春宇公司”）法定代表人吳瑞義向《人民法治》雜志社實(shí)名舉報(bào)梁山縣政府違法儲(chǔ)備土地、出讓土地使用權(quán)行為，以及國土資源局與山東省名城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“名城公司”）、梁山縣中融置業(yè)有限公司（下稱“中融公司”）涉嫌合謀“串標(biāo)”“圍標(biāo)”的行為。

在初步調(diào)查核實(shí)情況后，《人民法治》雜志社以《輿情要報(bào)》的形式向國土主管部門反映，山東省委、國家自然資源部、山東省原國土資源廳主要領(lǐng)導(dǎo)分別作出指示，責(zé)成山東省濟(jì)寧市國土局調(diào)查處理。違規(guī)出讓的國有土地使用權(quán)事件，在國家、省、市國土部門的有力監(jiān)管和梁山縣政府的積極作為下，收回工作正在進(jìn)行。

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)始末

據(jù)記者調(diào)查了解，吳瑞義所指的土地最早由梁山縣政府水泊街道辦事處轉(zhuǎn)讓給名城公司。

2013年12月12日，水泊街道辦事處因拖欠名城公司施工款，為抵償工程款將該宗土地私自轉(zhuǎn)讓給名城公司，雙方簽訂有合作協(xié)議。但未履行收儲(chǔ)、出讓等法定程序，直接辦理土地登記，名城公司依據(jù)協(xié)議與梁山縣國土資源局辦理了交接。

2015年11月2日，名城公司為抵償向吳瑞義的借款，與吳瑞義訂下協(xié)議，將編號(hào)LS2015-10號(hào)宗地的部分建設(shè)開發(fā)權(quán)益轉(zhuǎn)讓給吳瑞義。吳瑞義成立俊春宇公司，開發(fā)建設(shè)“名城·新領(lǐng)域”項(xiàng)目東北角方向的4棟樓。樓盤蓋至第十八層。施工期自2015年11月5日起至2016年4月25日，俊春宇公司實(shí)際投資金額達(dá)5000萬元，市場估值1．2億元。

2017年5月22日，梁山縣土地儲(chǔ)備中心與名城公司簽訂協(xié)議，對(duì)編號(hào)LS2015-10號(hào)宗地批準(zhǔn)收儲(chǔ)。梁山縣土地儲(chǔ)備中心未經(jīng)實(shí)地勘測，無視地塊上的由吳瑞義開發(fā)建設(shè)的4棟建筑物，忽略俊春宇公司合法權(quán)益，將此塊非“凈地”收儲(chǔ)。梁山縣政府當(dāng)日作出梁正字【2017】144號(hào)文件批準(zhǔn)收儲(chǔ)。

2017年6月21日，梁山縣國土資源局對(duì)編號(hào)為LS2015-10號(hào)宗地掛牌出讓，6月30日掛牌截止。2017年6月28日，名城公司與中融公司簽訂合作協(xié)議，約定摘取該塊土地，“以摘牌起始價(jià)3672萬元取得該處土地使用權(quán)”，同日，互聯(lián)網(wǎng)交易系統(tǒng)顯示該塊土地使用權(quán)由中融公司以3672萬元取得。吳瑞義稱，土地出讓價(jià)僅90萬元/畝，而該地段實(shí)際均價(jià)已經(jīng)達(dá)到150萬元/畝。他出示了名城公司與中融公司的合作協(xié)議，雙方加蓋有公章，簽訂日期顯示是2017年6月28日。合作協(xié)議明確了中標(biāo)后的利益分配方案：“如超過競標(biāo)底價(jià)，由政府返還這部分國有資產(chǎn)，雙方平分?！?/p>

2017年5月22日梁山縣土地儲(chǔ)備中心與名城公司簽訂的協(xié)議書約定，如中融公司以外的其他企業(yè)參與競拍，則應(yīng)在交納競拍保證金時(shí)同時(shí)繳納地上建筑物及附屬物等固定資產(chǎn)價(jià)款。中融公司參加競拍不用交，以此附加條件限制其他企業(yè)參與競爭，進(jìn)行排他性競標(biāo)。

中融公司取得土地使用權(quán)后拒不交納這宗土地上的建筑資產(chǎn)資金，吳瑞義向梁山縣紀(jì)委反映后，中融公司才把名城公司私下評(píng)估的樓盤（吳瑞義開發(fā)建設(shè)的4棟樓）資產(chǎn)2160萬元上交梁山縣公用事業(yè)資源局。

“2018年3月4日，中融公司為迫使我們公司撤離工地，雇用社會(huì)閑散人員，采取暴力手段，強(qiáng)行進(jìn)入工地，有視頻、照片為證，可以看出這是在‘搶’，不是在‘買’，如果評(píng)估價(jià)值合理，還需雇人強(qiáng)行進(jìn)工地嗎？”吳瑞義稱名城公司沒經(jīng)過他同意就委托機(jī)構(gòu)對(duì)樓盤進(jìn)行評(píng)估，且評(píng)估價(jià)格明顯低于市場估值的1．2億元，他不能接受。

2018年8月2日，濟(jì)寧市中級(jí)法院受理了關(guān)于吳瑞義樓盤工程款糾紛案，查封了4棟樓盤，期限自2018年8月2日至2021年8月1日，要求查封期間不得對(duì)外轉(zhuǎn)移被查封的財(cái)產(chǎn)，不得設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或其他有礙保全、執(zhí)行的行為。

中融公司依然開始施工建設(shè)。2018年8月30日，梁山縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃局為中融公司頒發(fā)了商品房預(yù)（銷）售許可證。“中融公司無視法院查封公告，在我的樓盤加蓋樓層并進(jìn)行銷售，明顯違法?！眳侨鹆x說。俊春宇公司隨即向濟(jì)寧市中級(jí)法院提出執(zhí)法申請(qǐng)，2018年9月4日，濟(jì)寧市中級(jí)法院將中融公司列為第三人參加訴訟，未見執(zhí)法情形。

濟(jì)寧市國土資源局發(fā)文認(rèn)定轉(zhuǎn)讓違規(guī)

就梁山縣LS2015-10號(hào)宗地處置事宜進(jìn)行調(diào)查核實(shí)后，濟(jì)寧市國土資源局于2018年9月30日向梁山縣政府發(fā)出處理意見函：“我局認(rèn)為：2013年12月12日，梁山縣水泊街道辦事處、山東省名城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、濟(jì)寧鴻翔建筑工程有限公司簽訂合作協(xié)議涉嫌違規(guī)；梁山縣政府做出《關(guān)于完善存量建設(shè)用地手續(xù)涉及地上建筑物、附屬物處置方式批復(fù)》（梁政字〔2013〕53號(hào)）、《關(guān)于完善國有建設(shè)用地手續(xù)涉及地上建〔構(gòu)〕筑物等固定資產(chǎn)的處置意見》（梁政字〔2013〕67號(hào)）涉嫌違規(guī)；梁山縣土地收購儲(chǔ)備中心依據(jù)梁政字〔2013〕53號(hào)、67號(hào)與山東省名城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂合同書涉嫌違規(guī)；納入掛牌出讓范圍的建筑物價(jià)值評(píng)估的委托方不適當(dāng)。為妥善化解《人民法治》雜志社《輿情要報(bào)》反映的有關(guān)問題，我局已通知梁山縣國土資源局，要求認(rèn)真研究，迅速制定整改方案，依法解除縣土地收購儲(chǔ)備中心與山東省名城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的合同書以及梁山縣國土資源局與梁山縣中融置業(yè)有限公司簽訂的《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。建議你縣安排水泊街道辦事處解除其與山東省名城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、濟(jì)寧鴻翔建筑工程有限公司簽訂的合作協(xié)議。相關(guān)處置情況請(qǐng)及時(shí)函告我局?！?/p>

梁山縣土地收購儲(chǔ)備中心以名城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為被告向當(dāng)?shù)胤ㄔ禾崞鹪V訟，梁山縣法院2018年10月16日作出的（2018）魯0832民初5302號(hào)民事調(diào)解書載明：“原、被告于2017年5月22日簽訂合同書，約定原告將被告建有地上建筑物及附屬物的LS2015-10號(hào)宗地以出讓的方式轉(zhuǎn)讓給被告使用，并對(duì)被告在該宗地上建設(shè)的建筑物及附屬物評(píng)估作價(jià)，價(jià)值為2160．7215萬元?，F(xiàn)原告以雙方簽訂合同書的依據(jù)【2013】67號(hào)文件已被梁山縣政府廢止、合同已無法履行為由訴至本院，要求解除原、被告于2017年5月22日簽訂的合同書。本案在審理過程中，經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方當(dāng)事人自愿達(dá)成如下協(xié)議：一、原告梁山縣土地收購儲(chǔ)備中心與被告山東省名城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自愿解除雙方于2017年5月22日簽訂的合同書；二、案件受理費(fèi)50元，由原告梁山縣土地收購儲(chǔ)備中心負(fù)擔(dān)。以上協(xié)議，不違反法律規(guī)定，本院予以確認(rèn)。本調(diào)解書經(jīng)各方當(dāng)事人簽收后，即具有法律效力?！?/p>

中國人民大學(xué)土地問題專家溫教授接受記者采訪時(shí)稱，化解梁山縣此起矛盾的辦法可概括為十六個(gè)字：“撤銷權(quán)證，沒收贓款，重新評(píng)估，再次競拍?！边@次土地使用權(quán)拍賣違法，應(yīng)撤銷這宗土地的國有土地使用權(quán)證，將競買人的款項(xiàng)予以沒收。對(duì)俊春宇公司的樓盤價(jià)值重新作評(píng)估，再次啟動(dòng)對(duì)這宗地使用權(quán)的拍賣。溫教授表示，既然該宗土地的收儲(chǔ)協(xié)議目前已經(jīng)解除，那么土地使用權(quán)失去存在的合法依據(jù)，理應(yīng)依法收回。

據(jù)記者調(diào)查了解，濟(jì)寧市國土局發(fā)出處理意見函后，梁山縣政府積極作為，要求中融公司停止建設(shè)樓盤、停止售樓。然而，中融公司現(xiàn)在依然在加蓋樓層，銷售活動(dòng)異?；鸨?。