試論城市規(guī)劃與土地估價(jià)的關(guān)系

文/劉書娟 天津市土地估價(jià)協(xié)會(huì) 天津 300191

1、引言

城市規(guī)劃與土地價(jià)格都是影響城市發(fā)展的重要因素。城市規(guī)劃確定了城市土地規(guī)模和結(jié)構(gòu)，在宏觀上界定了各類用地性質(zhì)和布局，從而在一定程度上對土地價(jià)格起到了引導(dǎo)作用。土地價(jià)格的構(gòu)成因素中主要就是土地的合理利用程度與流動(dòng)規(guī)模，這些因素也是影響城市規(guī)劃的重要因素。在土地估價(jià)中，最重要的就是根據(jù)待估宗地的狀況，即土地利用條件等狀況對土地價(jià)格進(jìn)行估價(jià)，而土地利用狀況與城市規(guī)劃又有著密不可分的關(guān)系。因此，城市規(guī)劃在一定程度上影響著土地估價(jià)，同時(shí)，科學(xué)進(jìn)行城市規(guī)劃又必須充分考慮土地估價(jià)。

2、城市規(guī)劃與土地估價(jià)

2.1 城市規(guī)劃與土地估價(jià)的內(nèi)在聯(lián)系

城市規(guī)劃最基本的內(nèi)容是土地利用規(guī)劃。土地作為城市規(guī)劃的重要對象，與之密切相關(guān)。所有規(guī)劃都在土地上產(chǎn)生，所有的規(guī)劃都在土地上整體建成。毫無疑問，土地是我們?nèi)祟愘囈陨娴幕A(chǔ)，它作為世界上最寶貴的自然資源，在城市規(guī)劃中，如何保護(hù)和協(xié)調(diào)土地資源不被浪費(fèi)，能夠得到高效的利用和合理的配置，是政府在調(diào)控中應(yīng)注意的首要問題。如果土地估價(jià)得到合理的體現(xiàn)，那么在城市規(guī)劃中，土地價(jià)格也會(huì)更加合理。

城市規(guī)劃的優(yōu)化與土地估價(jià)的恰當(dāng)是相互作用，不可分割的。我們要學(xué)會(huì)把他們當(dāng)作一個(gè)整體來看，土地的價(jià)格的體現(xiàn)與城市規(guī)劃的合理優(yōu)化緊密聯(lián)系在一起。土地的估價(jià)也是在動(dòng)態(tài)的發(fā)展，其主要影響原因是城市的不斷發(fā)展。而變化的趨勢也是與土地估價(jià)休戚相關(guān)的。動(dòng)態(tài)的變化影響因素有很多，比如城市的定位、發(fā)展方向、規(guī)模、供求關(guān)系等等，還比如土地開發(fā)的位置、居民消費(fèi)能力、技術(shù)水平要求、基礎(chǔ)設(shè)施布局等等。在每一座城市規(guī)劃的布局中，土地估價(jià)工作都應(yīng)該是被納入到理性思考范圍的。應(yīng)該對該工作進(jìn)行合理的評(píng)估、建立一套有序的價(jià)格體系，進(jìn)行統(tǒng)籌管理。

2.2 城市規(guī)劃與土地估價(jià)的辯證關(guān)系

城市規(guī)劃在傳統(tǒng)來看，是一種以土地估價(jià)、利用為核心的靜態(tài)規(guī)劃。在對城市土地開發(fā)過程中的調(diào)控、管理方面還是存在不少的欠缺，其傳統(tǒng)的規(guī)劃主要是注重目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。但隨著國家的快速發(fā)展，每個(gè)省份、每個(gè)城市也都是出于高速發(fā)展的過程中。傳統(tǒng)的城市規(guī)劃在土地管理上存在的缺陷容易造成土地投機(jī)活動(dòng)的產(chǎn)生，因此，城市規(guī)劃的現(xiàn)代性和先進(jìn)性必須要體現(xiàn)出來。如果要是在城市規(guī)劃中產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，產(chǎn)生一種資源優(yōu)勢，那么就必須將土地估價(jià)工作提高到一定地位，將城市規(guī)劃與土地估價(jià)緊密聯(lián)系在一起，根據(jù)動(dòng)態(tài)規(guī)劃內(nèi)容和發(fā)展方向，來對城市空缺、待使用土地進(jìn)行合理的劃分，進(jìn)而確定一個(gè)符合客觀規(guī)律和城市規(guī)劃的土地價(jià)格。

3、城市規(guī)劃中的土地估價(jià)原則

3.1 最有效使用原則

對于土地的用途來說，價(jià)格會(huì)根據(jù)不同的土地用途發(fā)生變化。土地估價(jià)過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)不同的情況，但是我們可以明確的一點(diǎn)是，土地的最高價(jià)值一定是在確定了其使用用途時(shí)確定的。國家擁有的土地總量是一定的，因此在一級(jí)市場中，政府代表著國家來進(jìn)行土地資源的分配和利用及管理。在政府制定的相關(guān)法律法規(guī)中，其作用會(huì)對土地的用途起著關(guān)鍵作用，進(jìn)而城市的規(guī)劃對于土地價(jià)格也有著決定性作用，如何使得土地得到最有效的使用，達(dá)到土地最高價(jià)值，是各級(jí)各地政府應(yīng)該考慮的首要任務(wù)。

3.2 報(bào)酬遞增遞減原則

經(jīng)濟(jì)學(xué)中的報(bào)酬遞增遞減原則是指增加各生產(chǎn)要素的單位投入量時(shí)，純收益隨之增加；但達(dá)到某一數(shù)值以后，如繼續(xù)追加投資，其純收益不再會(huì)與追加的投資成比例增加。同樣，該理論也適用于土地以投資和城市規(guī)劃中的土地規(guī)劃。隨著資本的投入，土地收益會(huì)在城市土地利用程度上出現(xiàn)遞增或遞減的情況。當(dāng)土地所容納的空間得到突破時(shí),那么本地區(qū)土地總利用強(qiáng)度就已經(jīng)會(huì)和環(huán)境容量出現(xiàn)非常不匹配的情況,土地投資報(bào)酬會(huì)出現(xiàn)遞減的情況，隨之而來的時(shí)環(huán)境污染、交通不便、和生活環(huán)境質(zhì)量下降等消極不良消息,進(jìn)而使得土地估價(jià)下降，反之，則情況相反。

結(jié)語：

城市規(guī)劃和土地估價(jià)相互影響，相互聯(lián)系。土地估價(jià)作為城市規(guī)劃中的最復(fù)雜、也是最不可控、最科學(xué)的一種工作，在開展土地估價(jià)工作時(shí)，一定要理清兩者之間的關(guān)系和原則，切實(shí)落實(shí)好城市規(guī)劃中相關(guān)規(guī)定。城市規(guī)劃作為協(xié)調(diào)城市空間布局和進(jìn)行各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和全面安排，也要充分考慮與土地估價(jià)相關(guān)的因素對其規(guī)劃布局的影響，爭取在城市規(guī)劃條件下建立起有序、和諧、有效的協(xié)調(diào)關(guān)系和合理的土地結(jié)構(gòu)和規(guī)模，從而引導(dǎo)建立和諧、有序的土地市場，形成合理的土地價(jià)格，抑制土地投機(jī)活動(dòng)。同時(shí)，隨著我國特色社會(huì)主義制度的逐步完善，有關(guān)城市規(guī)劃和土地估價(jià)的相關(guān)制度也在逐步完善，所以，我們一定要充分理解、把握二者關(guān)系，合理運(yùn)用城市規(guī)劃和土地估價(jià)，實(shí)現(xiàn)土地資源的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益的最大化。