深化房改擴(kuò)大住房保障范圍是控制房價(jià)的有效途徑

文/李斌 山西省長治市保障性住房管理服務(wù)中心 山西長治 046000

住房問題既是民生問題也是發(fā)展問題，關(guān)系千家萬戶切身利益，關(guān)系人民安居樂業(yè)，關(guān)系經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，關(guān)系社會(huì)和諧穩(wěn)定。實(shí)施住房制度改革，建立健全住房保障制度，著力解決城市低收入家庭困難，是政府履行公共服務(wù)職能的一項(xiàng)重要任務(wù)，對于全面建設(shè)小康社會(huì)、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定具有重要意義。近年來，長治市高度重視保障性住房建設(shè)工作，將其作為一項(xiàng)重要的民生工程和政治任務(wù)來抓，科學(xué)部署、強(qiáng)化管理、完善機(jī)制、創(chuàng)新思路，形成了保障性住房建設(shè)管理的強(qiáng)大合力，住房保障體系日益完善，住房保障工作取得了顯著成效，住房價(jià)格控制在合理區(qū)間內(nèi)。

1、保障性住房與房價(jià)的一般理論關(guān)系

1.1 保障性住房的性質(zhì)

保障性住房，是指政府組織，按照基本住房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)和籌集，滿足中、低收入家庭自住需要的住房。包括廉租住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、各類棚戶區(qū)改造安置住房和限價(jià)普通商品住房。

1.2 長治市住房發(fā)展現(xiàn)狀

從2017年長治市房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況看，住宅投資完成額51.3億元，比上年增長5.8 % ；房屋（住宅）新開工面積188.6萬平方米，比上年增長38.5%；房屋（住宅）竣工面積134.7萬平方米，比上年增長-45.8 %；商品房（住宅）銷售面積249.7萬平方米，比上年增長26.2%。但是，對于一個(gè)健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場來說，不僅要求房屋的供求總量均衡，也要求其供求結(jié)構(gòu)合理化。就長治市講，高檔商品房在增加，高層次住宅在增加，高價(jià)格住房在增加，有效購買力沒有增加，有限的購買力沒有市場，房價(jià)在持續(xù)上漲，買不起住房的卻在不斷增加。

1.3 保障性住房供給與房價(jià)的關(guān)系

保障性住房作為房地產(chǎn)市場需求量大的不可缺少的組成部分還沒有發(fā)揮到應(yīng)有的作用。房價(jià)持續(xù)升高后，損害了部分群眾，特別是不在少數(shù)的中等偏下群眾的利益，使得部分住房資源閑置，導(dǎo)致社會(huì)資源浪費(fèi)。保障和保護(hù)全體居民的住房權(quán)利是當(dāng)?shù)卣囊豁?xiàng)責(zé)任，只有深化房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加大對真正有住房需求群體的政策傾斜力度，適當(dāng)抑制對享受型高檔住房的建設(shè)，發(fā)展必需型保障性住房的建設(shè)，多建設(shè)一些享受政府優(yōu)惠政策的房子，面積小、價(jià)格低、分布廣，適合于普通群眾購買?？梢韵窬珳?zhǔn)扶貧一樣分類指導(dǎo)、分層定位，在住房建設(shè)上有抑制也有支持和鼓勵(lì)。只有這樣，房地產(chǎn)市場才能實(shí)現(xiàn)供求均衡，房價(jià)才能保持平穩(wěn)。相反，結(jié)構(gòu)失衡會(huì)導(dǎo)致房價(jià)的大幅度的波動(dòng)，影響市場住房需求的滿足，影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。因此，提供必要的保障性住房是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場均衡和穩(wěn)定房價(jià)的主要保障。

2、住房制度改革的成功經(jīng)驗(yàn)

2.1 房改解決了社會(huì)住房問題

緊隨國家的房改政策，長治市的住房制度改革自1988年艱難起步，經(jīng)過近30多年的不懈努力，全市公有住房出售達(dá)到8萬多戶，占到可售公房的98%以上；人均居住面積由80年代末的7平方米提高到2018年的36平方米；貨幣化補(bǔ)貼進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)行階段，發(fā)放補(bǔ)貼3000多萬元；4次調(diào)整公房租金，租金水平已提高到改革前的14倍之多；籌集住房公積金50億元，住房商品化、社會(huì)化程度迅速提高，居民產(chǎn)權(quán)意識(shí)明顯增強(qiáng)，以住房貨幣化和公積金制度為核心的與社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的住房新體制已全面建立，城鎮(zhèn)居民的住房水平有了明顯的提高，為改善我市居民住房條件，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，活躍房地產(chǎn)市場發(fā)揮了重要作用。

2.2 保障性住房建設(shè)開啟了新一輪住房制度改革

從2007年開始，住房制度改革的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到了住房保障工作上，保障性住房制度解決了中低收入住房困難家庭的房源問題。2006年，長治市啟動(dòng)保障性安居工程，十幾年間建成各類保障性住房共1.63萬套，117萬平方米，十幾個(gè)保障性住房小區(qū)。其中廉租住房3740套,169503平方米；公共租賃住房4184套，243005平方米；經(jīng)濟(jì)適用住房3625套，296811平方米；城市棚戶區(qū)改造安置用房4728套，461354平方米。完成投資135億元，保障性住房覆蓋面達(dá)到18%以上。

3、擴(kuò)大住房保障范圍能有效控制房價(jià)

3.1 擴(kuò)大住房保障范圍是保障和改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的必然要求

近幾年，通過推進(jìn)棚戶區(qū)改造和公租住房、廉租住房等保障性住房建設(shè)，解決了一大批低收入家庭的住房困難問題。但是，目前長治市住房困難家庭仍然較多，特別是在城市、工礦等棚戶區(qū)，還存在不少基礎(chǔ)設(shè)施不配套、生活環(huán)境臟亂差的住宅群，嚴(yán)重影響了群眾生活質(zhì)量的提高。同時(shí)，由于住房價(jià)格較高、收入分配制度不健全等原因，又出現(xiàn)了新就業(yè)職工、新畢業(yè)大學(xué)生以及外來務(wù)工人員等住房困難的新群體。這些問題如果得不到妥善解決，勢必影響社會(huì)的發(fā)展與穩(wěn)定。推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)的做法順民意、解民憂、得民心，有利于合理調(diào)節(jié)收入分配關(guān)系，更好地體現(xiàn)社會(huì)公平與正義，是政府有效化解社會(huì)矛盾，促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定的有效舉措。

3.2 擴(kuò)大住房保障范圍是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化、改善發(fā)展環(huán)境的客觀要求

2017年長治市常住人口為345.49萬人，城鎮(zhèn)人口182.86萬人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到52.93%，這標(biāo)志長治市開始進(jìn)入城市型社會(huì)，城鎮(zhèn)化成為繼工業(yè)化之后推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的新引擎?？赡壳伴L治市城鎮(zhèn)化水平依然不高，低于全省水平約4.41個(gè)百分點(diǎn)。近年來，長治市結(jié)合這一實(shí)際，將保障性住房與新型城鎮(zhèn)化一同謀劃，致力于改善城鎮(zhèn)投資與發(fā)展環(huán)境，增強(qiáng)城鎮(zhèn)的承載能力和吸納能力，把保障性住房建設(shè)與小城鎮(zhèn)擴(kuò)容提質(zhì)結(jié)合起來，特別是重點(diǎn)推進(jìn)城市、工礦棚戶區(qū)和城中村改造，既有效解決了貧困人口的居住問題，促進(jìn)了社會(huì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，又合理改善了人口增長與住房發(fā)展不平衡、不均衡的問題。

3.3 擴(kuò)大住房保障范圍是有效擴(kuò)大內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展的重大舉措

保障性住房建設(shè)既是民生工程，又是發(fā)展工程，既能擴(kuò)大投資，又能促進(jìn)消費(fèi)，對擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式具有重要的作用。當(dāng)前和今后一段時(shí)期，應(yīng)該注重保障性住房建設(shè)，不但可以增加住房有效供應(yīng)，分流商品住房市場需求，還可以擴(kuò)大群眾住房消費(fèi)預(yù)期，調(diào)節(jié)市場供應(yīng)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。通過加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，增加市場供應(yīng)，緩解市場需求，把應(yīng)該保障的保障好，使大量城鎮(zhèn)中低收入的困難群眾和外來務(wù)工人員能夠有房住，抑制房價(jià)上漲過快，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序、持續(xù)發(fā)展。

4、深化房改擴(kuò)大住房保障范圍方法探索

4.1 政府規(guī)劃先行，確立“60%發(fā)展保障房，40%發(fā)展商品房”的目標(biāo)

政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、城鎮(zhèn)居民住房狀況、保障性住房需求情況等因素，編制保障性住房建設(shè)規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮通過新建、改建、購買、長期租賃等渠道籌集保障性住房房源，合理確定保障性住房年度建設(shè)計(jì)劃，建議保障性住房占到60%，商品房占到40%，有效激勵(lì)地方政府保障性住房的供給，建立“雙軌制”供應(yīng)住房，滿足百姓剛性需求、彰顯政府的保障能力。

4.2 深化保障性住房配套制度改革

新時(shí)期房地產(chǎn)政策的主要著力點(diǎn)應(yīng)該更多關(guān)注普通群眾，在高房價(jià)現(xiàn)狀和供給剛性的制約下，可大力發(fā)展住房租賃市場，降低購房需求和減少住房支出，積極提供共有產(chǎn)權(quán)住房、公共租賃住房、棚改安置住房等保障性住房，針對性地建設(shè)一批人才公寓、公交公寓、環(huán)衛(wèi)公寓和園區(qū)公寓，完善準(zhǔn)入退出機(jī)制，共同構(gòu)成覆蓋不同群體、相互銜接、滿足多層次需求的住房供應(yīng)體制。

4.3 建立優(yōu)質(zhì)化服務(wù)綜合施策的保障措施

一是加快各類保障性住房工程建設(shè)進(jìn)度，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套盡快竣工交付。對主體已竣工，但因配套基礎(chǔ)設(shè)施不完善而無法入住的項(xiàng)目要全面排查，列出清單，逐一制定整改方案，限期完成小區(qū)內(nèi)部配套環(huán)境以及水、電、氣、路、管網(wǎng)等市政基礎(chǔ)設(shè)施和周邊公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，盡快達(dá)到分配入住條件。二是全面落實(shí)保障性住房分配工作。盡快將已建成的保障性住房公正、公平、公開分配到位，提升保障性住房覆蓋面。堅(jiān)守公平分配的“生命線”。要分配好保障房，必須在準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和審核程序上下功夫，建議實(shí)行“自助式隨機(jī)抽取房號(hào)”的方式分配保障房，實(shí)行保障房源分配過程、分配結(jié)果“三公開”。三是健全申請審核退出管理機(jī)制。要結(jié)合推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化和戶籍制度改革進(jìn)程，適當(dāng)放寬戶籍、住房、財(cái)產(chǎn)和收入等準(zhǔn)入條件，降低新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員申請公共租賃住房的門檻，將公共租賃住房保障范圍由城鎮(zhèn)戶籍家庭擴(kuò)大到城鎮(zhèn)常住人口家庭。建立完備的推出機(jī)制，使退出常態(tài)化成為“硬約束”。四是加大保障力度拓展租補(bǔ)并舉渠道。加快實(shí)施公共租賃住房貨幣化保障，建立健全以實(shí)物配租和租賃補(bǔ)貼相結(jié)合，并逐步轉(zhuǎn)向以租賃補(bǔ)貼為主的住房保障機(jī)制。五是想方設(shè)法降低現(xiàn)有住房的空置率，納入公共租賃住房運(yùn)營機(jī)制改革中，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。