如何做好不動產登記司法協(xié)助執(zhí)行工作
——以焦作市為例

文|尚桂芳 張濤

隨著土地、房產等活動的日益活躍，尤其是人們法律意識的不斷增強，不動產領域的糾紛逐漸增多，不動產登記機構的司法協(xié)助數(shù)量急劇增加。面對復雜的情況，不動產登記機構稍有不慎，就有可能因涉嫌違法而被投訴。因此，對不動產登記機構來說，依法依規(guī)做好司法協(xié)助顯得尤為重要。近年來，焦作市國土資源局從不動產登記司法協(xié)助需要出發(fā)，找問題、解難點，及時有效地協(xié)助了司法機關的不動產查封工作。

協(xié)助司法執(zhí)行的基本情況

在受理查封登記時，該局制定了詳細的流程，如，輪候查封登記順序按照囑托機關的囑托文書依法送達的時間排列；不動產在預查封期間登記在被執(zhí)行人名下的，預查封登記自動轉為查封登記，預查封轉為正式查封后，查封期限從預查封之日起計算。在審核階段，是否補正材料、受理一次性告知。

辦理查封時，要攜帶國家有權機關送達人的工作證和執(zhí)行公務的證件，相關檔案部門出具的不動產登記自然狀況（存根）及權利狀況證明（被查封的內容與不動產登記簿的記載應一致）。委托送達的，應提交委托送達函；法院查封的，應提交協(xié)助執(zhí)行通知書；檢察院查封的，應提交查封函；公安等機關查封的，應提交協(xié)助查封文件。

2016年6月以來，該市共辦理查封登記 2960件，注銷查封登記1545件，接收協(xié)助執(zhí)行過戶文書244件。

協(xié)助司法執(zhí)行中遇到的難點

從工作實踐上看，法院拍賣的不動產可能牽涉多起民事糾紛，同一個不動產被不同地區(qū)的法院、不同的案件查封，有的多達十幾次，甚至有的法院還存在重復查封情況。

不動產統(tǒng)一登記前，權利人已取得房屋所有權證或者已辦理預告登記后，整宗地被查封。該市某房屋開發(fā)公司以出讓方式取得一宗國有建設用地使用權，2014年辦理了房屋所有權首次登記，部分業(yè)主相繼辦理房屋所有權轉移登記，但未辦理土地使用權的分割轉移登記手續(xù)。2017年3月，因債權債務糾紛，某區(qū)法院查封了該公司名下此宗土地，致使多名業(yè)主無法辦理抵押登記。

登記前，因房地分部門登記，房屋所有權與土地使用權首封法院不一致。2017年9月，該市不動產登記中心收到某法院將某公司名下9套房屋協(xié)助過戶的裁定。經核查，房屋對應的土地已于2016年4月被某公安分局查封，時間為兩年，期限未滿。而此法院于2016年8月只查封了房屋。《不動產登記暫行條例實施細則》第二條規(guī)定，房屋應當與其所依附的土地一并辦理登記，保持權利一致。

司法機關只查封房屋而不查封所在土地。2017年11月，省外某法院要求協(xié)助“將該市某區(qū)5套房產過戶至競得人王某名下”。經核實，該5套房產均有對應的國有建設用地使用證。根據《不動產登記暫行條例實施細則》第二條規(guī)定，房屋應當與其所依附的土地一并辦理登記，保持權利一致。在和執(zhí)行人員溝通后，工作人員認為國有建設用地使用權是一項獨立權利，非經處置就一并轉移不符合規(guī)程，拒絕在執(zhí)行書上添加“將國有建設用地使用權一并轉移”。

多個司法機關對同一不動產同時辦理查封登記。該市A法院1名工作人員來辦理查封登記，得知至少需要2名工作人員到場，便通知其同事趕來。同時，B法院2名工作人員也來對該房產辦理查封登記，雙方對誰有首封權產生爭執(zhí)。

銜接配合不夠。查封登記時，法院提交司法協(xié)助執(zhí)行書后，不動產登記部門必須在法定期限內到房產等部門查詢相關檔案，因執(zhí)行書并沒有查封物的描述，查封登記必須先實地測量，明確土地所有權，了解位置、現(xiàn)狀，如果法院、被執(zhí)行人不配合，測繪、權籍調查難度大。

協(xié)助司法執(zhí)行的建議

不動產登記機構在接收協(xié)助查封手續(xù)后，經過核準與執(zhí)行法院提供的信息一致后，進行查封登記。

根據《物權法》第一百四十七條和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十四條規(guī)定，業(yè)主宜向辦理土地查封的法院反應情況并提出異議，此外，不動產登記機構應及時向法院提出審查建議，明確告知土地和房屋權屬主體不一致的情況及原因、查封后可能產生的后果。如法院在知曉上述情況后，仍然實施查封，應協(xié)助執(zhí)行。

不動產登記機構應及時向法院提出審查建議，明確告知房，地查封不一致的情況，待法院與公安商妥并送達案件的移送執(zhí)行函等依據后，再予協(xié)助。

司法機關在拍賣房產時，應堅持房地一體原則，保障競得人的合法權益。

登記機構可以采取如下措施，保持現(xiàn)狀，對任何機關和個人的要求暫時擱置；不做辯解，立即將情況通報給提出不同要求的司法機關；根據其上級機關做出裁決后，再依法協(xié)助；制定并履行及時告知司法機關和權利人的登記制度；司法機關建立相應規(guī)范，共同推進《不動產登記暫行條例》的實施。

進一步加強溝通，做好房產、林業(yè)等部門檔案的全面移交；對登記前產生的權屬糾紛，由原主管部門牽頭負責解決；對登記后產生的權屬糾紛，由不動產登記機構牽頭解決。