基于房產(chǎn)測繪中測繪面積質(zhì)量控制分析

文/丁旭 上海建岸建筑應(yīng)用技術(shù)有限公司 上海 200030

在整個房屋產(chǎn)權(quán)中，其面積是最重要的一部分，面積測繪是重要性工程后續(xù)操作的前提，是重中之重。房產(chǎn)開發(fā)商在房屋工程竣工之后，會依據(jù)國家的標(biāo)準(zhǔn)和要求，請此專業(yè)的測繪機構(gòu)，對房屋進行測繪作業(yè)，以此滿足社會投資者的獲取意向，以及確定出房屋準(zhǔn)確真實面積，間接維護兩方的權(quán)益。因此需嚴格把控好房屋面積的測繪質(zhì)量，促進房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，提升數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確和真實性。

1、房產(chǎn)測繪任務(wù)和作用

測量無疑是此項工作的主要過程，會獲取到占地面積和測量建筑物輪廓燈房產(chǎn)信息，之后便于繪制出房產(chǎn)圖，通過對各種數(shù)據(jù)的綜合測量之后，有利于政府合理化對房產(chǎn)的規(guī)劃，同時便于進行最后的房產(chǎn)交易。繪制出房產(chǎn)外形圖，預(yù)算房產(chǎn)的有效面積，對其進行準(zhǔn)確的測量等，是當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)測量工作的主要任務(wù)[1]。

現(xiàn)如今的測繪工作已經(jīng)統(tǒng)一，且技術(shù)也不斷進步，測繪數(shù)據(jù)精度提升，實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化測量。房產(chǎn)交易隨著經(jīng)濟發(fā)展而更加頻繁，但是過程也更加復(fù)雜，在一定程度上，房產(chǎn)測繪工作解決了這一問題，所以可保證房產(chǎn)交易順利進行，也可有數(shù)據(jù)保障。不僅如此，房產(chǎn)測繪還可以通過得到的數(shù)據(jù)，回執(zhí)出房產(chǎn)的方位圖，以及判斷其地理位置，有效收集房產(chǎn)信息[2]。且測繪數(shù)據(jù)對于管理者來說，能夠更好的在交易中表述房產(chǎn)信息，便于掌握房產(chǎn)交易情況，更好進行房產(chǎn)管理。

2、加強測繪面積質(zhì)量控制的價值意義

2.1 利于對房產(chǎn)正常秩序的維護

在房產(chǎn)測繪工作中，房屋面積是我國進行房產(chǎn)交易、房屋拆遷安置、城市規(guī)劃管理、產(chǎn)權(quán)登記等基礎(chǔ)計量單位，同時是其基本組成內(nèi)容之一。因房屋測繪工作的復(fù)雜和專業(yè)性，所以非專業(yè)人士并不能夠全面了解，一些商家在進行房產(chǎn)的交易中，通常會選擇偷換概念的方式，用于獲得更高的經(jīng)濟利益，誤導(dǎo)消費者行房產(chǎn)交易?；诖?，對測繪面積的質(zhì)量控制的加強，減少和避免房屋交易中的糾紛，以及提升房屋銷售面積準(zhǔn)確性，極大程度維護我國房產(chǎn)市場秩序，以及消費者的合法權(quán)益。

2.2 提供有利法律保障給房屋交易

房地產(chǎn)企業(yè)和房產(chǎn)測繪工作密切關(guān)聯(lián)，且對業(yè)主的切身利益大有影響。具體的計算方式、測繪過程和精度標(biāo)準(zhǔn)等，在實際的房產(chǎn)測繪工作中均需嚴格依據(jù)有關(guān)規(guī)定展開，可提供有力的法律保障，用于房產(chǎn)交易雙方出現(xiàn)糾紛時。房產(chǎn)交易雙方最關(guān)注內(nèi)容之一是房產(chǎn)測繪的質(zhì)量，其會對實際的建筑面積起到直接影響，所以加強研究其面積測繪的質(zhì)量控制，能夠促進房屋交易的完成，以及提升房屋購買者的信心[3]。除此之外，核發(fā)土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證中，房產(chǎn)測繪的有關(guān)數(shù)據(jù)是其不可或缺的部分，在房地產(chǎn)檔案中，以原始資料的形式存在，便于日后需要進行查閱。

3、存在于房產(chǎn)面積測繪工作中的問題

3.1 工作量過于龐大

在房產(chǎn)的測繪中，操作程序較為復(fù)雜，需要測繪的數(shù)據(jù)和項目十分繁多，存在很大的計算難度，因此難以保證測繪的工作質(zhì)量。

3.2 尚未完善技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

在進行房產(chǎn)面積的執(zhí)行過程中，需明確參數(shù)、細節(jié)和步驟，要具備詳細的規(guī)范性文件，且房產(chǎn)面積測繪是一項高專業(yè)性和技術(shù)性的工作。因我國房產(chǎn)測繪工作許多技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)尚未完善，且工作尚處于發(fā)展階段，有時文件內(nèi)容可執(zhí)行性不高，較為含糊，不夠明確，難以滿足房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的需求。當(dāng)遇到爭議問題，在實際操作過程中，通常憑借的是測繪人員個人理解，且因為理解差異性，所以測繪結(jié)果的不一致時常發(fā)生，自然引發(fā)糾紛。

4、有效化加強房產(chǎn)測繪面積質(zhì)量控制

4.1 規(guī)范房產(chǎn)測繪市場

因系統(tǒng)性是房產(chǎn)測繪工作所具備的，因此要更加好的注意起測繪中的各個細節(jié)，然而測繪人員在實際的測繪工作中，通常不太在意這些細節(jié)，總體上會影響到綜合質(zhì)量，盡管也不一定會產(chǎn)生多大影響。所以，政府部門需要明確每人的工作職責(zé)，積極的利用自身職能，避免因為個人理解上的錯誤，影響到測繪結(jié)果的現(xiàn)象發(fā)生。除此之外，需更加透明化測繪工作，改善管理制度，提升測繪工作帶給社會的效益，信息能夠隨時查詢。行政分開規(guī)范性制度，是國外對房產(chǎn)測繪有關(guān)工作實施的，因此秩序化測繪市場[4]。因此，國內(nèi)要堅決杜絕亂收費現(xiàn)象，通過適當(dāng)借鑒規(guī)范我國市場。對測繪人員資格證書的檢查需要積極的加強，為了避免擾亂市場，未持證人員不得從事有關(guān)工作。

4.2 科學(xué)合理實現(xiàn)面積計算中公用分攤

在確保邊長數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性、房產(chǎn)套型、計算面積的條件下，公用面積和面積計算的合理分攤問題是房產(chǎn)測繪質(zhì)量控制中一個關(guān)鍵，也是房產(chǎn)測繪工作的核心。因消費者的利益受到房產(chǎn)面積的直接影響，所以需對分攤面積的準(zhǔn)確性給予有效保證?，F(xiàn)如今操作人員尚未特別熟悉業(yè)務(wù)，且房產(chǎn)測繪軟件也不成熟，可能會有一定的錯誤存在于某一戶室的面積計算上，造成后序分攤計算出現(xiàn)誤差等。所以在這樣的條件之下，在完成了房屋總面積和各層的計算之后，分攤計算公用建筑面積，需嚴格依據(jù)地方《實施細則》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定進行操作[5]，針對于一些沒有明確公用部位分攤的情況，需對圖紙進行討論，通過組織技術(shù)、質(zhì)檢、測繪和委托人。在分攤了公用面積之后，需對比分攤之和的各數(shù)據(jù)，之前的總的、套內(nèi)及分攤面積，確保計算分攤時的準(zhǔn)確性。

4.3 準(zhǔn)確調(diào)查各個房產(chǎn)要素

對房產(chǎn)要素的調(diào)查是房產(chǎn)測繪工作所離不開的，在預(yù)測階段，為了保證其調(diào)查結(jié)果的有效和真實性，需要基于平面圖中的文字標(biāo)、地名登記表、建筑項目規(guī)劃許可證等文件性資料，在預(yù)測階段和房屋的結(jié)構(gòu)、坐落、室號等房產(chǎn)要素對比。在實測階段，需對比分析房屋的預(yù)測成果、竣工圖內(nèi)容、實地情況，要按照《規(guī)范》內(nèi)容對上述要素進行檢查，同時對房屋建筑的部位、套型和尺寸大小進行實地核對，確保其和設(shè)計圖紙、房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證規(guī)定的一致性。假設(shè)實地出現(xiàn)不符情況，為了保證房產(chǎn)測繪結(jié)果、產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證內(nèi)容和實地因素的一致性，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)及時整改。假設(shè)存在差異，應(yīng)要求委托方提供變更圖紙或者是聯(lián)系單據(jù)，以及相應(yīng)的文字說明。

4.4 培訓(xùn)測繪人員

通過一定程度上培訓(xùn)測繪人員，可提升整體測繪質(zhì)量，并提升他們的專業(yè)水準(zhǔn)。需按照個人信息對有關(guān)培訓(xùn)加訓(xùn)進行安排，并詢問清測繪人員業(yè)余時間，做好培訓(xùn)部門的準(zhǔn)備工作。如：可事先規(guī)劃培訓(xùn)，提前撰寫好培訓(xùn)教材，盡量減少人為原因?qū)y量過程造成的影響。要適當(dāng)懲罰因個人原因造成的測繪問題，促進工作人員可端正自我態(tài)度。

結(jié)語：

消費者的切身合法權(quán)益受到房產(chǎn)面積測繪質(zhì)量控制的直接影響，這樣的工作責(zé)任較大，所以需保證我國房產(chǎn)測繪事業(yè)可持續(xù)發(fā)展，同時加強對房產(chǎn)測繪技術(shù)的創(chuàng)新，以及思想上的重視。