淺析房地產(chǎn)工程管理

文/ 張璐 河北省水利工程局 河北石家莊 050000

在房地產(chǎn)項目的開發(fā)和建設(shè)過程中，工程管理是必不可少的重要環(huán)節(jié)。工程管理是指完成房地產(chǎn)項目總體規(guī)劃、征用土地和拆遷等前期工作后，施工單位進(jìn)入場地開始實施工程建設(shè)的管理過程。對房地產(chǎn)工程實施管理，是為了按照工程計劃，合理安排工程各個環(huán)節(jié)任務(wù)，以最終實現(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)目標(biāo)和要求。

1、房地產(chǎn)工程管理的重要性

房地產(chǎn)工程是一項綜合性極強的工程，涉及施工的內(nèi)容和項目繁多，同時具有較高的技術(shù)性和專業(yè)性特點，因此，必須對工程開展科學(xué)化的管理工作，從而使工程能夠有條理、有計劃地順利開展。

首先，房地產(chǎn)工程管理涵蓋工程全過程。一個房地產(chǎn)項目從前期調(diào)研到?jīng)Q策實施、從設(shè)計圖紙到具體施工、從交付使用到后期運營，可以說，工程每個環(huán)節(jié)都應(yīng)納入工程管理的范圍，也就是說，房地產(chǎn)工程管理涵蓋了工程實施的整個過程。每個環(huán)節(jié)的管理效能如何，都將對工程的順利開展產(chǎn)生影響。

第二，房地產(chǎn)工程管理是溝通協(xié)調(diào)的樞紐。房地產(chǎn)工程在具體的實施過程中，由于其涉及的工作種類繁多，勢必與很多職能部門和企業(yè)發(fā)生關(guān)系，如上級房屋建筑管理行政部門、供水部門、供電部門、電信部門、建筑材料供應(yīng)企業(yè)、質(zhì)檢部門等。這個時候，工程管理便起到了上下溝通協(xié)調(diào)的作用，通過與各部門各企業(yè)進(jìn)行聯(lián)絡(luò)，處理工程實施過程中出現(xiàn)的各種問題，才能保證房地產(chǎn)項目順利實施。

第三，房地產(chǎn)工程管理是工程質(zhì)量的保證。房地產(chǎn)工程管理屬于項目建設(shè)過程中的現(xiàn)場管理，也就是對工程施工進(jìn)行監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)存在的問題并予以反饋，使錯誤的施工能夠及時修正。工程管理掌握著工程施工每一個環(huán)節(jié)的進(jìn)度和質(zhì)量，對于項目順利實施、如期完成、保證質(zhì)量具有重要作用，不可或缺。

2、房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容涵蓋了工程實施的全過程，因此，屬于是全面全程管理。一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)過程中，工程建設(shè)是最重要的環(huán)節(jié)，也是要求最嚴(yán)格的環(huán)節(jié)，包括建筑材料是否合格、工期是否及時、技術(shù)是否達(dá)標(biāo)等，都需要工程管理對其開展計劃、指揮、監(jiān)督、檢查、調(diào)整、反饋、控制等管理工作，同時，還要協(xié)調(diào)與相關(guān)部門和企業(yè)的關(guān)系。具體內(nèi)容主要包括以下幾點：

一是工程設(shè)計階段的管理。工程設(shè)計是房地產(chǎn)項目如何開發(fā)建設(shè)的重要技術(shù)性文件，設(shè)計是否合理可行將直接影響到項目能否實施和實現(xiàn)。因此，在設(shè)計階段的管理工作主要是項目前期調(diào)研（包括項目所在區(qū)域的地址位置、自然地理條件、已有建筑設(shè)施、周邊環(huán)境、可盈利性等）；項目開發(fā)和建設(shè)的工作計劃管理；各個技術(shù)性指標(biāo)的管理，如開發(fā)周期、投資資本總額及分配、前期拆遷等成本分析、工程造價等；建筑單位的選擇是否能夠滿足項目需求等。

二是工程招投標(biāo)階段的管理。這階段的管理主要是通過制定相關(guān)制度文件規(guī)范招投標(biāo)的實施，確定招投標(biāo)原則，加強招投標(biāo)的監(jiān)督管理；根據(jù)項目需求，制定承包、分包、材料、設(shè)備等招標(biāo)的需求，并提出工程時間、質(zhì)量、進(jìn)度、安全控制等方面的要求，協(xié)助編制招標(biāo)文件；參與招投標(biāo)的開標(biāo)、議標(biāo)、簽訂合同等過程，最終完成這個招投標(biāo)階段的管理工作。

三是工程建設(shè)過程的管理。工程建設(shè)過程的管理包括與其他相關(guān)部門和企業(yè)溝通協(xié)調(diào)以及對于工程質(zhì)量的監(jiān)督兩個方面。由于房地產(chǎn)項目涉及電力、供水等其他部門單位，因此，與相關(guān)部門和企業(yè)的溝通協(xié)調(diào)十分重要。在建設(shè)過程中如何及時溝通，妥善解決關(guān)聯(lián)問題直接影響到項目的進(jìn)度。在工程質(zhì)量監(jiān)督方面，有效的管理意義重大。工程質(zhì)量包括前期地理位置自然條件的勘察質(zhì)量，還包括設(shè)計技術(shù)質(zhì)量、原材料和建筑設(shè)備質(zhì)量以及施工質(zhì)量等。工程管理將與專業(yè)的第三方建筑監(jiān)理一起承擔(dān)起監(jiān)督檢查的重任，深入施工現(xiàn)場，對工程的各個環(huán)節(jié)和過程進(jìn)行實時監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題并提出整改意見，保證工程質(zhì)量和進(jìn)度。

四是工程驗收的管理。房地產(chǎn)工程關(guān)系到將來使用者的安全問題，因此，工程竣工后的驗收尤其重要。工程管理部門組織成立專門的驗收機構(gòu)，在施工結(jié)束申報竣工后，組織驗收機構(gòu)和相關(guān)人員依據(jù)工程計劃和技術(shù)要求檢驗工程質(zhì)量。具體應(yīng)收集相關(guān)資料和數(shù)據(jù)，按照國家相關(guān)建筑行業(yè)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范進(jìn)行鑒定驗收，達(dá)到設(shè)計的使用條件后才可辦理竣工。

3、完善房地產(chǎn)工程管理的對策建議

由以上內(nèi)容可見房地產(chǎn)工程管理工作在房地產(chǎn)項目實施中的重要作用，應(yīng)加大重視程度，選聘優(yōu)秀人員，采取科學(xué)方法逐步完善房地產(chǎn)工程管理工作，更好的為房地產(chǎn)項目的順利開展做好保障。

第一，加大對房地產(chǎn)工程管理的重視。不斷提高重視程度，設(shè)立專門的工程管理機構(gòu)，

明確責(zé)任和權(quán)利，完善規(guī)章制度體系，配備具有較高水平的專業(yè)技術(shù)人員，提供必備資金支持，從而使工程管理部門成為具有一定權(quán)威的房地產(chǎn)項目管理部門。

第二，重視管理人才隊伍的建設(shè)。高水平的專業(yè)技術(shù)管理人才隊伍對于工程管理的效率

和質(zhì)量具有重要作用，因此，應(yīng)加大對工程管理人才的引進(jìn)和培養(yǎng)。通過以優(yōu)厚的薪資福利待遇等條件吸引具有高學(xué)歷高職稱的人才加入到工程管理部門中來，并加大現(xiàn)有管理人員的培養(yǎng)培訓(xùn)工作，使管理水平得到大幅提升，進(jìn)而保證管理工作的效率和效果。

第三，加強房地產(chǎn)工程的全過程管理。房地產(chǎn)工程與其他建筑工程的不同之處在于，所

涉及的環(huán)節(jié)更為眾多。因此，房地產(chǎn)工程管理應(yīng)實現(xiàn)全過程的管理。包括工程的前期準(zhǔn)備管理、工程計劃管理、工程成本管理、工程質(zhì)量管理、工程技術(shù)管理、工程監(jiān)理管理、安全施工、竣工驗收管理、維護保修管理等?？梢姡こ坦芾碇灰婕暗揭陨细鱾€環(huán)節(jié)，才能保證項目的完整實施。

第四，加強對房地產(chǎn)工程管理的評價。房地產(chǎn)工程管理是否到位，是否達(dá)到管理目標(biāo)，

需要進(jìn)行科學(xué)的評價，通過評價結(jié)果反映管理的實際效能。應(yīng)從以往傳統(tǒng)的終結(jié)性評價轉(zhuǎn)變?yōu)閷芾磉^程的評價，即發(fā)展性評價。在評價過程中，及時發(fā)現(xiàn)管理工作存在的問題，并進(jìn)行及時反饋，相關(guān)管理人員就進(jìn)行問題分析，調(diào)整管理思路，改革管理方法，以此促進(jìn)管理的有效開展，也間接的為房地產(chǎn)工程的順利實施打好基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)工程管理在工程實施中具有舉足輕重的作用，除做好以上幾點外，還應(yīng)該加強與

房地產(chǎn)企業(yè)及施工單位等部門的橫向溝通，提出分析意見和建議，提高自身管理水平，打造高水平房地產(chǎn)工程。