經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢探析

文/鄭小梅 中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)計(jì)咨詢有限公司 北京 100043

在我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)扮演著重要的角色，隨著我國經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)，房地產(chǎn)發(fā)展也進(jìn)入了新的發(fā)展階段。2014年，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GPD比重同比下降了0.1個百分點(diǎn)，是21世紀(jì)以來房地產(chǎn)業(yè)的首次下降，也是新趨勢的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。為此，應(yīng)積極從供給側(cè)方面著手，對當(dāng)前房地產(chǎn)存量予以調(diào)整盤活，保障房地產(chǎn)市場的有序進(jìn)行。

1、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

1.1 市場漸趨平穩(wěn)

房地產(chǎn)市場歷經(jīng)“黃金發(fā)展時期”之后，逐步邁入了相對平穩(wěn)的階段，就供需狀況而言，因房地產(chǎn)投資的比例增大，也相應(yīng)增加了市場供給，供需矛盾得到了緩解。也正是由于居住需求基本得以滿足，缺少大規(guī)模的房地產(chǎn)投資需求，改革的難度也在提升，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度逐步放緩，故而，房地產(chǎn)市場在日后將長期處于平穩(wěn)發(fā)展階段。

1.2 適老住宅需求增加

我國長期奉行計(jì)劃生育基本國策，盡管抑制了人口的快速增長，但是隨著醫(yī)療、衛(wèi)生等措施的完善，人口平均數(shù)量在增加的同時，新增人口卻在不斷下降。近年來我國老齡化程度加深，為養(yǎng)老住宅的發(fā)展帶來了新的機(jī)遇。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年我國人均GDP超過8800美元，65歲以上老年人口達(dá)15831萬人，我國將進(jìn)入急速老齡化階段。當(dāng)然，老齡化社會，勢必會對房地產(chǎn)業(yè)提出更高的要求，且由于房地產(chǎn)業(yè)邁入存量房階段，國家相繼頒布了各種政策扶持適老住宅，不難看出，適老住宅的發(fā)展，已成為時代發(fā)展的必然。

1.3 投資回歸理性

習(xí)近平主席明確指出：“房子是用來住的，不是用來炒的”，中央的態(tài)度再次對“炒房客”起到了震懾的作用，且近年來為了滿足基本住房需求，國家大力推進(jìn)棚戶區(qū)改造政策，產(chǎn)生了巨大的住房供給，已足夠滿足房地產(chǎn)市場的住房需求，市場漸趨平衡。與此同時，政府為宏觀調(diào)控，出臺了一系列的調(diào)控政策，有效抑制了房地產(chǎn)“過熱”的情況，遏制了以投資為目的的住房需求，房地產(chǎn)投資逐漸回歸理性。

1.4 去庫存壓力較大

在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，去庫存也成為了中央經(jīng)濟(jì)工作的重要內(nèi)容。近年來，大規(guī)模的投資提高了住房的供給能力，并產(chǎn)生了市場不均衡的情況，特別是三四線城市，去庫存的壓力過大，成為當(dāng)?shù)卣统墙ㄩ_發(fā)的首要任務(wù)。

2、經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)市場良性發(fā)展的政策建議

2.1 盤活存量框定總量

目前，房地產(chǎn)市場逐步邁入存量房階段，已徹底摒棄追求數(shù)量的階段，實(shí)現(xiàn)存量發(fā)展與增量發(fā)展的協(xié)同。為此，就總體而言，需要持續(xù)增加房地產(chǎn)市場供給，確保供需關(guān)系平衡，尤其在大力推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，提升人口城鎮(zhèn)率的時代背景下，更應(yīng)保障市場供給合理，滿足因外地人口流入而增加的市場需求。總之，需要對房地產(chǎn)市場存量予以化解，尤其是危房改造、城中村以及棚戶區(qū)改造，對于該類型的房地產(chǎn)存量要提高貨幣化安置比例，鼓勵購買商品房，從增加市場需求的層面著手，化解庫存。

2.2 滿足實(shí)際住房需求

目前，人們的住房需求得到了較大程度的緩解，且市場供給需求也漸趨平衡，且人們的生活水平也在不斷提高，開始追求更高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品，促使房地產(chǎn)市場從剛需轉(zhuǎn)變?yōu)楦纳菩孕枨?。?dāng)前我國全面二胎政策的落實(shí)，盡管會在某種意義上增加剛性需求，但是預(yù)期效果并不明顯，在未來的房地產(chǎn)市場中，將會更加注重改善性需求的產(chǎn)品，同時也將向著個性化以及多樣化方向發(fā)展。

2.3 推進(jìn)發(fā)展適老住宅

眾所周知，我國已提前進(jìn)入到老齡化社會，然而，當(dāng)前的適老住宅發(fā)展并未滿足時代需求，尚處于初級發(fā)展階段。依據(jù)西方發(fā)達(dá)國家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)而言，若人均GDP突破一萬美元，老齡人口突破10%-12%，養(yǎng)老地產(chǎn)將會迎來高速發(fā)展時期，若人均GDP突破兩萬美元，老齡人口突破12%-15%，那么養(yǎng)老地產(chǎn)將會進(jìn)入到成熟階段。2017年我國人均GDP超過8800美元，65歲以上老年人口達(dá)15831萬人，占總?cè)丝?1.4%，尚屬于起步階段。為此，國家應(yīng)出臺針對性的政策措施，鼓勵發(fā)展適老住宅，不僅要發(fā)揮市場決定性作用，還要增強(qiáng)政策的引導(dǎo)職能，鼓勵企業(yè)、資金流向養(yǎng)老住宅。與此同時，由于我國早期建筑住宅標(biāo)準(zhǔn)不高，不重視適老設(shè)施，現(xiàn)有小區(qū)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)并不理想，特別是適老設(shè)施相對匱乏，為此，應(yīng)大力推進(jìn)我國的適老住宅、設(shè)施的建設(shè)，并將其作為未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重中之重，實(shí)現(xiàn)“老有所依”。

2.4 鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城購房

城市化進(jìn)程的不斷加快，是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要體現(xiàn)。新型城鎮(zhèn)化的主要內(nèi)容為提升戶籍人口城鎮(zhèn)化率，且黨中央國務(wù)院也明確提出：“要將實(shí)現(xiàn)常住人口市民化和穩(wěn)定就業(yè)作為推進(jìn)城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，”為了實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，必定會破除農(nóng)民工進(jìn)城限制，改革戶籍制度，完善公共服務(wù)供給和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。此刻，將會有更多的農(nóng)民工進(jìn)入房地產(chǎn)市場，必將對城市綜合承載能力提出更高的挑戰(zhàn)。同時，應(yīng)頒布鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城購房的優(yōu)惠政策，尤其是公積金異地貸款，大大提高農(nóng)民工的購房欲望，并提供必要的便利。結(jié)合農(nóng)民工購房特點(diǎn)，應(yīng)針對性地制定還款策略，幫助農(nóng)民工解決還貸難題與風(fēng)險(xiǎn)。

總結(jié)：

綜上所述，經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢必將以“平穩(wěn)”作為主要基調(diào)，并且受到宏觀調(diào)控和銀行政策等影響，將會對其成交量產(chǎn)生影響，在未來一段時間內(nèi)，將會面臨新的發(fā)展挑戰(zhàn)。當(dāng)然，房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r受多方面因素的共同作用，最受關(guān)注的價(jià)格并不是其主要影響因素，而是社會問題，任何房地產(chǎn)必須具備居住功能，并且滿足一定的多樣化需求，且市場價(jià)格將會更加理性。