淺析中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因及控制策略

文/孫曉燕 淄博金晟云龍置業(yè)有限公司 山東淄博 255000

1、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般指在企業(yè)資金流動(dòng)中產(chǎn)生的不確定風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)企業(yè)中，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一般存在于企業(yè)融資階段、投資階段、經(jīng)營(yíng)階段等，嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，需要大量資金的支持才能進(jìn)行經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，一旦融資階段因信用等問(wèn)題，出現(xiàn)融資困難，極有可能出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，在資金充足的情況下，投入房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行買(mǎi)地等投資，一旦因信息不暢、投資分析不足等原因?qū)е峦顿Y失利，也有可能產(chǎn)生投資失敗產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，銷(xiāo)售與管理方面一旦出現(xiàn)問(wèn)題，也可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的始終，一旦一個(gè)資金管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都將產(chǎn)生不良影響，我們需要盡量尋找科學(xué)的管理戰(zhàn)略，減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不僅有可能產(chǎn)生于企業(yè)內(nèi)部，還有可能因?yàn)槠髽I(yè)之間的合作，而產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的改革發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷增加，經(jīng)濟(jì)新形勢(shì)下，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素各種各樣，需要進(jìn)行有針對(duì)性的分析，以尋找改善途徑。

2.1 產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部原因

首先，房地產(chǎn)企業(yè)本身就是資金密集型產(chǎn)業(yè)，需要龐大的資金維持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，而房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈較長(zhǎng)、回收期長(zhǎng)，需要進(jìn)行大量融資，大部分融資來(lái)源于銀行貸款，第一、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)本身來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)發(fā)展過(guò)程中不可避免的風(fēng)險(xiǎn)，具有不確定性與多樣性。在房地產(chǎn)企業(yè)制定發(fā)展規(guī)劃的同時(shí)，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就隨之產(chǎn)生。在企業(yè)制定可行性分析時(shí)，受信息資源限制，不能掌握全面的實(shí)時(shí)的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，在做分析報(bào)告時(shí)就存在不確定性，一旦受不真實(shí)、不全面信息的誤導(dǎo)，容易出現(xiàn)投資失誤，導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二、房地產(chǎn)企業(yè)管理者本身的決策能力也是影響投資收益的重要影響因素。第三、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理制度與企業(yè)文化也是影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的因素。

2.2 產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部原因

首先，房地產(chǎn)企業(yè)處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展深受?chē)?guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境的影響，一旦發(fā)生通貨膨脹或者通貨緊縮，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展都影響很大，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之發(fā)生改變。其次，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展受我國(guó)財(cái)政政策與稅收政策的影響較大，與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃也存在緊密聯(lián)系，在實(shí)際發(fā)展過(guò)程中，受我國(guó)國(guó)家的政策影響較大，特別是稅率調(diào)整與銀行貸款相關(guān)政策的調(diào)整，對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理帶來(lái)巨大影響，一旦發(fā)生不在預(yù)期內(nèi)的變化，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將增加。

3、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

3.1 提高對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制意識(shí)

雖然財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中必然存在的問(wèn)題，但是可以加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制，加強(qiáng)對(duì)引起財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)因素的認(rèn)識(shí)與了解，在實(shí)際規(guī)劃中與落實(shí)計(jì)劃中，充分考慮財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的程度與影響因素，盡可能的降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的科學(xué)有效發(fā)展。一定要改變陳舊的房地產(chǎn)發(fā)展理念，把握好中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境，認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中各種因素對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的作用。

3.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中需要大量的資金支持，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，需要做好成本預(yù)算，精確化控制成本預(yù)算，進(jìn)行全方位地考慮人力成本、材料成本與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)等消耗，制定多種方案與計(jì)劃，對(duì)計(jì)劃執(zhí)行的過(guò)程進(jìn)行監(jiān)管，實(shí)時(shí)反映計(jì)劃執(zhí)行情況，及時(shí)根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行計(jì)劃變更。在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過(guò)程中，最重要的是保證資金的充足，掌握好投資回收預(yù)期，保證資金鏈的安全。房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保證因素就在于資金鏈的安全穩(wěn)定，需要做好企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，在投資與運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，做好資金應(yīng)用分析，把握好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的度，控制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的動(dòng)態(tài)過(guò)程。提高資金的使用效率，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的資金周轉(zhuǎn)進(jìn)行有效控制，對(duì)控制在房地產(chǎn)企業(yè)名下的資源進(jìn)行合理規(guī)劃與應(yīng)用。

3.3 提高房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過(guò)程需要團(tuán)隊(duì)的支撐，特別是財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)與決策團(tuán)隊(duì)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)內(nèi)部系統(tǒng)的管理，處理好各部的分工與合作，特別是提高財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)的財(cái)務(wù)管理水平，做好財(cái)務(wù)信息的管理，給決策團(tuán)隊(duì)提供科學(xué)有效的信息支撐，避免應(yīng)財(cái)務(wù)信息不足或失誤，引起決策失誤導(dǎo)致財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.4 構(gòu)建合理的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警與管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合外部市場(chǎng)環(huán)境與自身的實(shí)際情況，統(tǒng)籌建立合理的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系，創(chuàng)建符合實(shí)際狀況的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制。首先要更加重視資金流風(fēng)險(xiǎn)，資金流是房產(chǎn)和地產(chǎn)成長(zhǎng)的源頭活水，保持資金流穩(wěn)定、安全地運(yùn)行對(duì)于房地產(chǎn)公司而言是特別關(guān)鍵的。在有利判斷每個(gè)資金流風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，必需以資金流的本質(zhì)狀況作為判斷的根據(jù)。重點(diǎn)關(guān)注現(xiàn)金流的預(yù)算執(zhí)行情況，通過(guò)分析預(yù)算差異以及存在的異常波動(dòng)，來(lái)發(fā)現(xiàn)資金流鏈條中存在的問(wèn)題，通過(guò)采取有針對(duì)性的措施，將這些可能存在的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)控制在萌芽狀態(tài)。

總體來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在，要通過(guò)強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)教育，強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理與控制的理念，采取有效措施，明確管理層的風(fēng)險(xiǎn)職責(zé)；要通過(guò)引入科學(xué)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生率，細(xì)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)容與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的方案；要準(zhǔn)確定位房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失，根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率以及嚴(yán)重性來(lái)具體量化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提出解決問(wèn)題的方案；要健全風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)責(zé)機(jī)制，通過(guò)監(jiān)督與問(wèn)責(zé)來(lái)落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)管理的制度，加大執(zhí)行的力度，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。