關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部管控轉(zhuǎn)型升級的探討

朱麗娟

（重慶建工集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，重慶401122）

1 引言

當(dāng)前背景下，傳統(tǒng)的常規(guī)運(yùn)作模式已不適應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)?；?、區(qū)域化的企業(yè)發(fā)展需求。傳統(tǒng)的常規(guī)財(cái)務(wù)會計(jì)職能和運(yùn)作模式也考驗(yàn)著企業(yè)的財(cái)務(wù)管控能力?；诖?，本文面向傳統(tǒng)的常規(guī)財(cái)務(wù)運(yùn)作模式，梳理財(cái)務(wù)組織的權(quán)責(zé)和流程，做出相應(yīng)的財(cái)務(wù)組織調(diào)整和變化，以促進(jìn)財(cái)務(wù)管控模式積極轉(zhuǎn)型升級。

2 頂層設(shè)計(jì)：構(gòu)建財(cái)務(wù)內(nèi)部管控的組織體系

不管集團(tuán)、區(qū)域公司、項(xiàng)目怎么設(shè)置分級管理體系，不管決策權(quán)集中還是下放，財(cái)務(wù)內(nèi)部管控組織體系的構(gòu)建都必須堅(jiān)持以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)為原則，在企業(yè)規(guī)模增長和組織創(chuàng)新上進(jìn)行財(cái)務(wù)管控體系的優(yōu)化和配套。

2.1 設(shè)置邏輯

以房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略選擇和發(fā)展方向?yàn)榛?，秉持?cái)務(wù)會計(jì)的監(jiān)督職能，財(cái)務(wù)內(nèi)部管控組織體系設(shè)置兩條線：即財(cái)務(wù)集約式管控線和財(cái)務(wù)項(xiàng)目運(yùn)營管控線。強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)管理職能向決策層和業(yè)務(wù)層分解，強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)集約式管理和財(cái)務(wù)項(xiàng)目運(yùn)營管理并行，形成完整的財(cái)務(wù)組織結(jié)構(gòu)協(xié)作和業(yè)務(wù)管控體系，最大化整合資金資源、最大化利用品牌優(yōu)勢，最終達(dá)到實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)規(guī)模和效益雙增長的目的。

2.2 主要職能

①財(cái)務(wù)集約式管控線：主要職能是集團(tuán)總部整體戰(zhàn)略把控與組織、整體資源統(tǒng)籌與協(xié)調(diào)。一是掌握并有效地運(yùn)用市場融資工具，通過集團(tuán)優(yōu)勢低成本、低風(fēng)險(xiǎn)地融資，優(yōu)化企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)，提升資金儲備和周轉(zhuǎn)的能力。二是利用好品牌效應(yīng)，吃透稅收政策和落實(shí)政策優(yōu)惠。三是制定好權(quán)責(zé)和流程管控標(biāo)準(zhǔn)，作好財(cái)務(wù)關(guān)鍵事件和核心風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的監(jiān)控及指導(dǎo)，化解整體財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。四是對企業(yè)戰(zhàn)略選擇和發(fā)展方向提供決策支撐，形成可持續(xù)發(fā)展。②財(cái)務(wù)項(xiàng)目運(yùn)營管控線，主要職能是財(cái)務(wù)項(xiàng)目運(yùn)營全過程的把控。一是從項(xiàng)目（并購）決策財(cái)務(wù)指標(biāo)測算到項(xiàng)目全周期動態(tài)成本的管控，預(yù)知收益指導(dǎo)項(xiàng)目決策。二是建立和實(shí)踐項(xiàng)目投資收益過程跟蹤體系，實(shí)施項(xiàng)目動態(tài)監(jiān)控，保證項(xiàng)目利潤增長。三是以項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)及報(bào)建、開發(fā)建設(shè)、營銷及后期物業(yè)管理四個階段的目標(biāo)成本控制為主，沉淀項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)，建立企業(yè)成本數(shù)據(jù)樣本。③第三方合作開發(fā)時，區(qū)域、城市公司布局時或項(xiàng)目快速擴(kuò)張時，財(cái)務(wù)管控體系從總部決策到項(xiàng)目執(zhí)行落地，從職責(zé)劃分到監(jiān)督管理，都有一個大的內(nèi)部管控劃分標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)務(wù)集約式管控可做好組織結(jié)構(gòu)變化和調(diào)整的應(yīng)對措施，財(cái)務(wù)項(xiàng)目管控體系可不斷復(fù)制、隨機(jī)應(yīng)變[1]。

3 過程管控：構(gòu)建財(cái)務(wù)內(nèi)部管控的指標(biāo)體系

3.1 指標(biāo)設(shè)置及應(yīng)用

3.1.1 財(cái)務(wù)集約式管控線

主要負(fù)責(zé)拓展新的融資渠道和資產(chǎn)運(yùn)營、區(qū)域布局、股權(quán)并購、激勵機(jī)制設(shè)置等方面提供財(cái)務(wù)指標(biāo)決策支持。行使最高層級財(cái)務(wù)決策權(quán)，不斷提高企業(yè)投資收益率和資金使用效果。

①集結(jié)整合資源，通過對全集團(tuán)擬開發(fā)及正在開發(fā)的不同規(guī)模、不同業(yè)態(tài)、不同現(xiàn)金流及不同預(yù)期收益的各項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)籌安排及綜合考慮，充分調(diào)研各項(xiàng)目在一二三線城市的市場定位、市場需求及市場接受度，通過調(diào)研在合理統(tǒng)籌安排資金的情況下，在一二三線城市，針對產(chǎn)品的暢銷程度和利潤率高的區(qū)域側(cè)重進(jìn)行選擇及銷售。②界定規(guī)則，搭建投拓模板框架。在企業(yè)運(yùn)行和資產(chǎn)運(yùn)營中制定投資拓展的模板框架并優(yōu)化財(cái)務(wù)管控流程標(biāo)準(zhǔn)，如對稅費(fèi)、費(fèi)用分?jǐn)偪趶降囊?guī)則界定。

從企業(yè)整體目標(biāo)和項(xiàng)目收益目標(biāo)來驅(qū)動財(cái)務(wù)管理和其他各職能部門、生產(chǎn)環(huán)節(jié)的橫向協(xié)作以及財(cái)務(wù)專業(yè)線條縱向的上下協(xié)同。比如并購拿地，不僅僅只關(guān)注收購拿地事項(xiàng)本身，更多地應(yīng)從收益視角了解收購拿地之后的開發(fā)、銷售及稅務(wù)整體籌劃。從收益視角去考量和處理，并購拿地應(yīng)從整體的開發(fā)環(huán)節(jié)選擇資產(chǎn)收購還是股權(quán)收購。產(chǎn)品業(yè)態(tài)劃分應(yīng)在其他職能部門、生產(chǎn)環(huán)節(jié)協(xié)作的同時，也需考量土地增值稅的變量影響。針對產(chǎn)品本身，資金的使用和稅籌選擇也是不一樣的。

3.1.2 財(cái)務(wù)項(xiàng)目運(yùn)營管控線

主要負(fù)責(zé)對項(xiàng)目分階段分業(yè)態(tài)核心指標(biāo)的模擬測算，行使區(qū)域?qū)蛹壔驑I(yè)務(wù)層級的財(cái)務(wù)決策權(quán)。

①分階段分業(yè)態(tài)模擬測算。項(xiàng)目拿地時、啟動時、方案形成時、施工圖出圖時、預(yù)售時五個階段形成多版本的融資和稅費(fèi)模擬測算，并分物業(yè)形態(tài)前置稅費(fèi)和資金籌劃，提供最優(yōu)化的項(xiàng)目方案決策。②項(xiàng)目收益核心指標(biāo)測算。其核心指標(biāo)為銷售利潤率（靜態(tài)指標(biāo)）和內(nèi)部收益率IRR（動態(tài)指標(biāo)），財(cái)務(wù)項(xiàng)目運(yùn)營主要是利潤預(yù)測和現(xiàn)金流量預(yù)算，以項(xiàng)目現(xiàn)金流測算，流轉(zhuǎn)稅測算，土地增值稅和土地使用稅、印花稅的測算為基礎(chǔ)，結(jié)合其他部門的土地費(fèi)用、建安成本、勘察設(shè)計(jì)以及銷售回款測算等關(guān)鍵指標(biāo)數(shù)據(jù)形成項(xiàng)目投資模擬測算經(jīng)營評價(jià)指標(biāo)。

財(cái)務(wù)環(huán)節(jié)具體關(guān)注以下指標(biāo)：

資金安全：資金占用峰值、資金安全預(yù)警、現(xiàn)金流回正等。

經(jīng)營分析：存貨結(jié)構(gòu)分析，費(fèi)用效率、認(rèn)購達(dá)成率、銷售達(dá)成率、回款達(dá)成率、利潤達(dá)成率等。

3.2 財(cái)務(wù)對收益指標(biāo)全過程執(zhí)行跟蹤

①財(cái)務(wù)集約式管控線：對整體資金使用效率、凈資產(chǎn)收益率、投資收益和回報(bào)的管控。②財(cái)務(wù)項(xiàng)目運(yùn)營管控線：從項(xiàng)目拿地財(cái)務(wù)指標(biāo)測算到項(xiàng)目全周期成本的管控。通過銷售及成本軟件可清晰地看到各項(xiàng)目的分階段分業(yè)態(tài)的目標(biāo)成本、動態(tài)調(diào)整成本、規(guī)劃余量、合同執(zhí)行情況等成本管理的內(nèi)容，也可清晰地看到銷售的定價(jià)、折扣、簽約、回款等銷售管理的內(nèi)容。

4 風(fēng)險(xiǎn)管控：針對影響收益的關(guān)鍵事件進(jìn)行敏感性分析

4.1 財(cái)務(wù)集約式管控線

①梳理影響收益的關(guān)鍵事件和時間點(diǎn)，出臺應(yīng)急規(guī)范框架標(biāo)準(zhǔn)，形成清晰的脈絡(luò)、項(xiàng)目數(shù)據(jù)規(guī)則及更新機(jī)制。②建立關(guān)鍵事件的協(xié)調(diào)機(jī)制。如基于預(yù)期收益目標(biāo)協(xié)調(diào)各部門進(jìn)行數(shù)據(jù)共享，化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防止企業(yè)陷入預(yù)期收益損失或現(xiàn)金流不足以支持資金成本的局面出現(xiàn)。③防范投資、融資、經(jīng)營活動現(xiàn)金流的異動。調(diào)整整體負(fù)債結(jié)構(gòu)，把控市場節(jié)奏，注重整體現(xiàn)金流與整體盈利水平的平衡，強(qiáng)化現(xiàn)金流管理保障財(cái)務(wù)安全。

4.2 財(cái)務(wù)項(xiàng)目運(yùn)營管控線

①對項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行敏感性分析。對影響項(xiàng)目收益的重大關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)如銷售價(jià)格規(guī)劃與調(diào)整、目標(biāo)成本的調(diào)整、產(chǎn)品銷售進(jìn)度的調(diào)整等執(zhí)行應(yīng)急規(guī)范，執(zhí)行審批流程標(biāo)準(zhǔn)，并對實(shí)際收益重新進(jìn)行測算和分析，比對與預(yù)期目標(biāo)收益的差異，揭示利潤損失的關(guān)鍵點(diǎn)，提供業(yè)務(wù)部門所需論證平衡的數(shù)據(jù)依據(jù)。②加快按揭款的回收和現(xiàn)金流管理工作，關(guān)注項(xiàng)目經(jīng)營活動現(xiàn)金流的異動。

5 結(jié)語

在目前更加嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控下，特別是限價(jià)銷售+租售并舉（要求自持）政策下，收益指標(biāo)和現(xiàn)金流已成為企業(yè)核心競爭力?；诖?，現(xiàn)代財(cái)務(wù)內(nèi)部管控必須要有清晰的脈絡(luò)，過程中管控必須有最新的動態(tài)數(shù)據(jù)、指標(biāo)，風(fēng)險(xiǎn)管控必須有關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、關(guān)鍵時間的防范機(jī)制，更離不開適應(yīng)企業(yè)內(nèi)部管理需求的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)。