新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性思考

汪曉玲

（安徽省六安市國(guó)土資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心，安徽 六安 237000）

1 引言

相對(duì)于傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)講，新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展呈現(xiàn)出更加復(fù)雜的特征。例如：人們?cè)讷@取信息時(shí)從原來(lái)的紙質(zhì)傳播方式轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前的網(wǎng)絡(luò)形式，同時(shí)，新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也使得社會(huì)公眾自身的生活方式發(fā)生了改變，從原來(lái)的出門(mén)消費(fèi)方式轉(zhuǎn)變?yōu)楫?dāng)前的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)購(gòu)物方式。受到新經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)的影響，我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作形式也發(fā)生了極大的改變，無(wú)論是生產(chǎn)的周期還是資金的投入都出現(xiàn)了不同程度的增長(zhǎng)，最終使得傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與新形勢(shì)下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不可避免地出現(xiàn)了沖突?；诖?，針對(duì)新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性思考這一課題展開(kāi)深入分析相當(dāng)有必要。

2 新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的非理性問(wèn)題

2.1 市場(chǎng)化與城市化兩者之間的實(shí)際發(fā)展進(jìn)程銜接不當(dāng)

由于受到社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求的熏陶，極大程度地影響了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展諸如土地使用權(quán)、發(fā)展范圍等因素的選擇。但是，在我國(guó)部分城市區(qū)域內(nèi)，政府部門(mén)會(huì)先行將房地產(chǎn)規(guī)劃事業(yè)完成，為社會(huì)公眾提供出住宅、交通以及商業(yè)區(qū)等房地產(chǎn)商品，然后在招商引資時(shí)為投資企業(yè)拋出更具誘惑的條件吸引資金加盟，該種不理性的做法不但嚴(yán)重與實(shí)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需求分離開(kāi)來(lái)，與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的實(shí)際發(fā)展要求也存在偏差[1]。作為市場(chǎng)化發(fā)展的結(jié)果，城市化進(jìn)程的發(fā)展速度和方向，應(yīng)該根據(jù)城市內(nèi)企業(yè)、產(chǎn)品消費(fèi)者需求共同抉擇而出。與此同時(shí)，企業(yè)和消費(fèi)者雙方開(kāi)展的投資活動(dòng)還需要充分考慮到成本、效益以及投資風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，不應(yīng)該由政府部門(mén)提前替企業(yè)和消費(fèi)者做出決定。

2.2 過(guò)于注重房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系中高層次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的建設(shè)

我國(guó)正在走的社會(huì)主義道路中，企業(yè)產(chǎn)業(yè)之所以會(huì)發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，主要是由于受到市場(chǎng)平均利潤(rùn)規(guī)律變動(dòng)的影響。同時(shí)，在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響下，我國(guó)目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)展處于“盲目+合理”并存的特殊情勢(shì)下。首先，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，政府擁有批租權(quán)，利用該種權(quán)力推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可以在一定層面上促進(jìn)區(qū)域性房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化工作[2]。但是另一方面，政府部門(mén)并沒(méi)有將“聚經(jīng)濟(jì)”的職能效用在產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)劃工作中體現(xiàn)出來(lái)，導(dǎo)致投資者的經(jīng)營(yíng)發(fā)展條件被忽略，政府單方面做決定將土地使用權(quán)發(fā)放給出資價(jià)格高者，盲目認(rèn)為該種做法是在實(shí)現(xiàn)技術(shù)高、消費(fèi)高這一正確的市場(chǎng)投資取向。

2.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在地價(jià)盲目定義行為

從本質(zhì)概念角度分析，土地不具備一般商品的屬性，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，土地的價(jià)值并不能夠通過(guò)勞動(dòng)價(jià)格去衡量，其價(jià)值的關(guān)鍵參數(shù)在于地租資本化收益率的實(shí)際數(shù)值，并且受到市場(chǎng)的供、需變化情況影響[3]。土地價(jià)格的計(jì)算方式十分多樣，但是只有事先擁有成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)才能夠應(yīng)用多樣的計(jì)算方式，兩者絕不能本末倒置。目前，我國(guó)在地產(chǎn)的買(mǎi)方市場(chǎng)上的運(yùn)作能力較低，未形成成熟、有效的地產(chǎn)流通市場(chǎng)，最終造成我國(guó)各個(gè)區(qū)域中普遍存在土地批租價(jià)格盲目抬高、壓低的交易行為。

3 新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性思考

3.1 合理規(guī)劃城市土地

從整體角度來(lái)分析，單純的炒作地皮不應(yīng)該成為城市土地經(jīng)營(yíng)事業(yè)的唯一重點(diǎn)，相關(guān)政府部門(mén)也不應(yīng)該一味通過(guò)土地使用權(quán)的出讓行為來(lái)提升本地財(cái)政資金收入。正確的做法應(yīng)該是在城市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)工作規(guī)劃開(kāi)展之初，從短期和長(zhǎng)期兩個(gè)方面分別分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，進(jìn)而做出最理性的發(fā)展決策[4]。例如：在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的短期規(guī)劃時(shí)，應(yīng)該利用各個(gè)商品住宅、街道門(mén)市等土地使用權(quán)的出售使用來(lái)實(shí)現(xiàn)，而針對(duì)長(zhǎng)期規(guī)劃時(shí)則應(yīng)該利用出租大型商場(chǎng)、辦公樓等形式實(shí)現(xiàn)。另外，也可以通過(guò)娛樂(lè)用地、公共設(shè)施、旅游等土地使用權(quán)的銷(xiāo)售來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期規(guī)劃目標(biāo)。由此可見(jiàn)，政府部門(mén)、房地產(chǎn)企業(yè)在共同推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中就必須整合多個(gè)發(fā)展角度，進(jìn)行綜合考量，完成城市土地規(guī)劃任務(wù)。例如，城市中公園、旅游景點(diǎn)應(yīng)該建設(shè)的位置；建筑物的實(shí)際建筑面積和規(guī)模；對(duì)開(kāi)展的房地產(chǎn)建筑行為是否能夠?yàn)槌鞘薪?jīng)濟(jì)提升帶來(lái)幫助等問(wèn)題都是新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)理性思考的重點(diǎn)內(nèi)容。

3.2 引領(lǐng)城市土地市場(chǎng)面向成熟化進(jìn)步

從我國(guó)目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來(lái)看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資領(lǐng)域處于較為繁榮的上升時(shí)期。但是，從整體的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來(lái)分析，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展依舊介于成熟與不成熟兩者之間的完善階段，實(shí)際發(fā)展趨向缺少一定的理性支持。從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的綜合發(fā)展角度展開(kāi)分析時(shí)能夠較為明顯的發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)是一種能夠長(zhǎng)期使用的商品，所以城市領(lǐng)導(dǎo)者在進(jìn)行滿足本地房地產(chǎn)供求平衡條件規(guī)劃工作時(shí)，絕不能敷衍了事，只有從基礎(chǔ)上確保房地產(chǎn)發(fā)展市場(chǎng)不出現(xiàn)“供不應(yīng)求”問(wèn)題，才能保證社會(huì)發(fā)展的安全、穩(wěn)定性[5]?；诖耍鞘姓块T(mén)應(yīng)該通過(guò)有效發(fā)揮自身經(jīng)濟(jì)服務(wù)職能的作用，積極行使經(jīng)濟(jì)管理干預(yù)職能，將科學(xué)發(fā)展觀念融入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展走向調(diào)整工作中去，才能為國(guó)民提供性價(jià)比高的房地產(chǎn)商品，實(shí)現(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，進(jìn)而加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展步伐。

3.3 提升政府部門(mén)的宏觀調(diào)控力度

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心內(nèi)容，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的提升對(duì)于社會(huì)穩(wěn)定發(fā)展也起到一定的保障作用。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的存在，不僅能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供一定的指導(dǎo)性，還是整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的依賴體。此時(shí)，城市政府部門(mén)為了更大程度的實(shí)現(xiàn)“供需平衡”城市發(fā)展目標(biāo)，就必須充分發(fā)揮出自身的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控職能，根據(jù)市場(chǎng)的變化形勢(shì)實(shí)時(shí)更改地產(chǎn)價(jià)位，保證地產(chǎn)商品的價(jià)位與社會(huì)公眾的人均收入水平相契合。另外，在針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行理性思考的同時(shí)，還應(yīng)該實(shí)地調(diào)查社會(huì)居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，正面引導(dǎo)居民養(yǎng)成科學(xué)合理的房地產(chǎn)商品消費(fèi)觀念。換而言之，唯有真正提升政府部門(mén)的宏觀調(diào)控力度，才能保證整個(gè)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，最終為房地產(chǎn)長(zhǎng)久發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

4 結(jié)語(yǔ)

文中首先闡述了市場(chǎng)化與城市化兩者之間的實(shí)際發(fā)展進(jìn)程銜接不當(dāng)、過(guò)于注重房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體系中高層次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的建設(shè)等幾點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)的非理性問(wèn)題，然后提出了合理規(guī)劃城市土地、引領(lǐng)城市土地市場(chǎng)面向成熟化進(jìn)步等幾點(diǎn)新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的理性思考和建議。在新社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的提升具有重要的促進(jìn)作用，面對(duì)發(fā)展期間出現(xiàn)的多種不理性行為，只有政府部門(mén)不斷強(qiáng)化宏觀調(diào)控手段，才能營(yíng)造出穩(wěn)定、和諧的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境。