公證指導(dǎo)案例7號(hào) 商品住房選房順序搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督公證

案情概況

2017年5月，南京市某房地產(chǎn)公司星暉花園項(xiàng)目商品住房銷售的申購人數(shù)大于房源數(shù)。為保障銷售活動(dòng)公平公開透明，5月29日上午，該房地產(chǎn)公司向江蘇省南京市某公證處申請(qǐng)辦理商品住房選房順序搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督公證，希望采用電腦搖號(hào)方式確定申購人選房先后順序。受公證處指派，公證員王某審查了房地產(chǎn)公司代理人提交的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商品住房預(yù)售許可證、授權(quán)委托書、銷售方案等材料；重點(diǎn)審核了經(jīng)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合執(zhí)法辦公室核驗(yàn)的《報(bào)名搖號(hào)清冊(cè)》，確認(rèn)該商品住房銷售項(xiàng)目共有375組申購人，其中有356組符合南京市住房限購政策，具備搖號(hào)資格。根據(jù)審查情況，公證處于當(dāng)日受理了公證申請(qǐng)。

隨后，公證員王某與房地產(chǎn)公司代理人進(jìn)行充分溝通，制定了《搖號(hào)規(guī)則》，重點(diǎn)明確了以下內(nèi)容：1.本次搖號(hào)活動(dòng)暫定于5月31日上午10時(shí)在公證處進(jìn)行，如在公示期內(nèi)有申購人提出異議且不能及時(shí)解決的，則推遲搖號(hào)時(shí)間；2.搖號(hào)活動(dòng)由公證員全程主持；3.搖號(hào)活動(dòng)采用電腦搖號(hào)方式進(jìn)行，搖號(hào)電腦和軟件均由公證處提供；4.搖號(hào)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)生成搖號(hào)所需要的號(hào)碼數(shù)據(jù)，須與申購人在《報(bào)名搖號(hào)清冊(cè)》中的報(bào)名序號(hào)一一對(duì)應(yīng)；5.搖號(hào)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)情況的處理規(guī)則；6.搖號(hào)活動(dòng)通過公證處官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)對(duì)外進(jìn)行視頻直播。5月29日下午，公證處通過官方網(wǎng)站對(duì)《報(bào)名搖號(hào)清冊(cè)》《搖號(hào)規(guī)則》進(jìn)行了24小時(shí)的公示。5月30日，公證處對(duì)準(zhǔn)備搖號(hào)使用的專用電腦進(jìn)行了檢查，與經(jīng)檢測(cè)合格的搖號(hào)軟件共同封存。

公示期滿，公證處未接到有效異議。5月31日上午10時(shí)，搖號(hào)活動(dòng)如期在公證處舉行，公證員王某、張某主持搖號(hào)活動(dòng)。首先，公證員王某現(xiàn)場(chǎng)介紹搖號(hào)活動(dòng)的有關(guān)規(guī)則，安排公證員助理啟封搖號(hào)電腦和搖號(hào)軟件，操作電腦運(yùn)行搖號(hào)軟件生成搖號(hào)所需要的號(hào)碼數(shù)據(jù)。隨后，公證員王某宣布了搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)突發(fā)情況處理規(guī)則，公證員助理操作搖號(hào)軟件隨機(jī)生成了356組有效申購人的選房先后順序號(hào)碼。最后，公證員王某現(xiàn)場(chǎng)宣讀公證證詞，并對(duì)本次搖號(hào)活動(dòng)使用的電腦和軟件進(jìn)行封存。房地產(chǎn)公司代表、申購人代表、人大代表、政協(xié)委員、紀(jì)檢監(jiān)察人員、房地產(chǎn)監(jiān)管部門代表、新聞媒體代表受邀到場(chǎng)見證。公證處通過官方網(wǎng)站及微信公眾號(hào)對(duì)搖號(hào)過程進(jìn)行了視頻直播。搖號(hào)活動(dòng)結(jié)束后，公證處將搖號(hào)結(jié)果在官方網(wǎng)站進(jìn)行了公示。6月5日，公證處依法出具了公證書。

案例評(píng)析

一、公證要點(diǎn)

1.公證機(jī)構(gòu)辦理商品房選房順序搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督公證，應(yīng)當(dāng)事先與房屋管理部門充分溝通協(xié)調(diào)，在工作層面進(jìn)行有效銜接。公證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)、從實(shí)、全方位、全流程參與搖號(hào)過程，切實(shí)履行公證職能。

2.公證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)商品房申購人的信息和資格盡到審查義務(wù)，確保用于搖號(hào)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)真實(shí)、完整和準(zhǔn)確，防范人為操作搖號(hào)結(jié)果的情形發(fā)生。符合搖號(hào)條件的申購人名單信息應(yīng)當(dāng)由公證機(jī)構(gòu)公示，或者公證機(jī)構(gòu)監(jiān)督開發(fā)商公示。

3.公證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)公證申請(qǐng)人制定科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膿u號(hào)規(guī)則，明確相關(guān)突發(fā)事件的處置預(yù)案，確保搖號(hào)活動(dòng)的公平和安全。公證機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)抽簽搖號(hào)活動(dòng)違反事先已明確的規(guī)則、當(dāng)事人及相關(guān)人員存在弄虛作假和徇私舞弊的情形，應(yīng)當(dāng)終止公證。

4.公證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)排除人為和技術(shù)上的干涉和干擾，自主控制、自行開展商品房搖號(hào)工作。采用計(jì)算機(jī)搖號(hào)的，要保證計(jì)算機(jī)的專用性，不得用于搖號(hào)以外的其他用途；要保證軟件由公證協(xié)會(huì)、公證機(jī)構(gòu)或房屋管理部門自主或委托開發(fā)，并經(jīng)檢測(cè)合格，在使用的各個(gè)環(huán)節(jié)不存在他人介入的可能，不得使用房地產(chǎn)公司或其他利益相關(guān)方提供的軟件；計(jì)算機(jī)及軟件在搖號(hào)前和搖號(hào)后由公證機(jī)構(gòu)封存保管，搖號(hào)時(shí)不得接入互聯(lián)網(wǎng)。采用傳統(tǒng)人工方式搖號(hào)的，要根據(jù)規(guī)則使用相應(yīng)的方法和工具，保證搖號(hào)的隨機(jī)性、公正性和全程公開。公證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)環(huán)節(jié)全程錄像，并可以采取符合法律規(guī)定的形式進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)直播。

5.公證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在搖號(hào)結(jié)束后現(xiàn)場(chǎng)宣布搖號(hào)結(jié)果，并采取適當(dāng)方式進(jìn)行公示，接受社會(huì)監(jiān)督。

二、案例意義

近年來，為促進(jìn)房產(chǎn)依法公平交易、維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，越來越多的地方引入公證手段，對(duì)商品住房選房順序搖號(hào)活動(dòng)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。公證以客觀中立身份一方面幫助制定購房選房規(guī)則、解釋和運(yùn)用規(guī)則，對(duì)選房搖號(hào)全過程進(jìn)行監(jiān)督、證明和公示，能夠確保房產(chǎn)交易公開透明，有效預(yù)防房產(chǎn)銷售過程中的暗箱操作行為；另一方面能夠有效保障人民群眾獲得公平合理的選購權(quán)益，避免矛盾糾紛和群體性事件發(fā)生。公證機(jī)構(gòu)在其證明、監(jiān)督過程中，對(duì)交易規(guī)則的解釋和運(yùn)用，是向社會(huì)、公民進(jìn)行普法宣傳教育的有效途徑。

三、相關(guān)法律和政策依據(jù)

1.《中華人民共和國(guó)公證法》第十一條；

2.《公證程序規(guī)則》第五十二條。

四、專有名詞解釋

商品住房選房順序搖號(hào)：是指在商品住房項(xiàng)目銷售過程中，有效申購人多于項(xiàng)目可供房源的，通過隨機(jī)搖號(hào)的方式確定申購人選房先后順序的活動(dòng)。

現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督公證：是指公證機(jī)構(gòu)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)，依法通過事前審查、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督，對(duì)招投標(biāo)、拍賣、開獎(jiǎng)、搖號(hào)等活動(dòng)的真實(shí)性、合法性予以證明的活動(dòng)。