協(xié)同發(fā)揮好“兩只手”作用 推動(dòng)住房市場(chǎng)回歸居住屬性

郭 威

回歸居住屬性，順應(yīng)住房市場(chǎng)發(fā)展的本質(zhì)要求

經(jīng)過(guò)近四十年的改革開(kāi)放發(fā)展，我國(guó)以年均9.9%的高增長(zhǎng)速度躍升為世界第二大經(jīng)濟(jì)體，已經(jīng)提前實(shí)現(xiàn)解決人民溫飽問(wèn)題、人民生活總體上達(dá)到小康水平這兩個(gè)目標(biāo)，目前正處于決勝全面建成小康社會(huì)，開(kāi)啟全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家新征程，實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)一百年”奮斗目標(biāo)的歷史交匯期。

十九大報(bào)告指出，“中國(guó)特色社會(huì)主義邁入新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)由過(guò)去的‘人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要同落后的社會(huì)生產(chǎn)之間的矛盾’轉(zhuǎn)化為‘人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾’”，這是時(shí)隔36年之后，中央對(duì)于中國(guó)社會(huì)主要矛盾作出的重大調(diào)整，是從人的消費(fèi)需求和生產(chǎn)供給及其關(guān)系狀況的角度作出的科學(xué)判斷，是唯物史觀本質(zhì)的現(xiàn)實(shí)反映，從根本上體現(xiàn)了整個(gè)時(shí)代發(fā)展、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r。社會(huì)主要矛盾的轉(zhuǎn)變意味著，人民需要的“美好生活”涵蓋的范圍及層次不僅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)“物質(zhì)文化”，還涉及經(jīng)濟(jì)、政治、文化、社會(huì)、生態(tài)等多個(gè)維度，包含民主、法治、公平、正義、安全、環(huán)境等多方面的需求。從現(xiàn)實(shí)狀況的發(fā)展實(shí)踐看，住房市場(chǎng)的需求無(wú)疑是反映了人民美好生活需要的諸多維度中一個(gè)具有廣泛性、基礎(chǔ)性和長(zhǎng)期性的子維度。上世紀(jì)90年代住房制度改革以來(lái)，人民群眾住房條件大為改觀，新時(shí)代下保障和改善人民居住條件，必須直面住房市場(chǎng)中不平衡不充分的供給問(wèn)題與人民對(duì)住房需求變化所體現(xiàn)的美好生活向往之間的矛盾，堅(jiān)持在發(fā)展中解決住房問(wèn)題。

為此，習(xí)近平總書記在十九大報(bào)告中指出，“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，這一提法可謂直抵人心，萬(wàn)眾期待。接著進(jìn)一步指出，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，明確了住房市場(chǎng)改革的發(fā)展方向。回顧過(guò)去，習(xí)近平總書記在2016年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中就曾指出，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。在十九大報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)，反映出中央對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展屬性作出了明確定位并且是一以貫之，始終如一。那么，該如何理解這一提法呢？這一通俗化語(yǔ)言表達(dá)的背后蘊(yùn)含著怎樣豐富的理論內(nèi)涵呢？

首先，從理論來(lái)看，住房本質(zhì)上同時(shí)具有居住與投資投機(jī)雙重屬性，即作為耐用消費(fèi)品的居住屬性和作為金融投資品的投資投機(jī)屬性，兩種屬性往往同時(shí)存在且缺一不可；其次，兩種屬性不是并列關(guān)系，而是主次和附屬關(guān)系，居住屬性應(yīng)當(dāng)遠(yuǎn)大于投資投機(jī)屬性，投資投機(jī)屬性應(yīng)以居住屬性為前提條件和基礎(chǔ)。因?yàn)榫幼傩允亲》康幕緦傩?，投資投機(jī)屬性是住房的派生屬性；最后，脫離居住屬性，住房的投資投機(jī)屬性要么失去根基，要么只會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生負(fù)面效應(yīng)，如大量庫(kù)存積壓、套取銀行貸款、房?jī)r(jià)上漲伴隨的少數(shù)人大量擁有住房而多數(shù)人負(fù)擔(dān)沉重等問(wèn)題。所以，投資投機(jī)屬性作為派生屬性，必須服務(wù)于居住這一基本屬性。

“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，實(shí)際上強(qiáng)調(diào)的便是住房的居住屬性，即居住屬性是住房的基本屬性，是立足于基本國(guó)情和房地產(chǎn)政策實(shí)踐教訓(xùn)，對(duì)住房市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展方向的科學(xué)再定位。我國(guó)住房市場(chǎng)的發(fā)展實(shí)踐表明，偏離居住屬性不僅影響居民生活水平和質(zhì)量的提高，還會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生諸多不利影響，必須兼顧住房的居住（民生）屬性和投資投機(jī)（商品）屬性，如完全依賴市場(chǎng)機(jī)制，不僅無(wú)法解決住房市場(chǎng)的根本矛盾，還會(huì)進(jìn)一步扭曲經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)在“市場(chǎng)失靈”領(lǐng)域積極發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用，共同推進(jìn)住房市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展必須防止住房市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快上漲

由于政策制定的短期性、市場(chǎng)行為的同質(zhì)性以及住房行業(yè)的關(guān)聯(lián)性，過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)住房都被相關(guān)經(jīng)濟(jì)主體視作投機(jī)炒作、賺錢謀利的工具以及保持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“支柱產(chǎn)業(yè)”，甚至客觀上成為宏觀調(diào)控工具，如政府為增加財(cái)政收入所依賴的“土地財(cái)政”模式導(dǎo)致了住房?jī)r(jià)格的螺旋式上升，企業(yè)忽視或偏廢自身主要的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，紛紛涉足房地產(chǎn)市場(chǎng)，在房?jī)r(jià)的上漲中獲得大量利潤(rùn)，房地產(chǎn)商捂盤惜售、坐地起價(jià)不斷抬高價(jià)格，銀行等金融機(jī)構(gòu)爭(zhēng)相利用金融創(chuàng)新工具逃避監(jiān)管政策也對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格起到了推波助瀾的作用。因此，必須清晰地認(rèn)識(shí)到住房市場(chǎng)價(jià)格的過(guò)快上漲，除了大幅提高人民的生活成本，更為嚴(yán)重的是產(chǎn)生推動(dòng)杠桿率上升、消費(fèi)凈擠出效應(yīng)、收入差距拉大以及金融風(fēng)險(xiǎn)累積等不利影響，嚴(yán)重影響宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。

第一，推動(dòng)杠桿率上升。住房市場(chǎng)價(jià)格過(guò)快上漲會(huì)帶來(lái)投資增加以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等短期繁榮，但同時(shí)會(huì)造成許多深層次的問(wèn)題，影響最廣泛和最深遠(yuǎn)的便是導(dǎo)致相關(guān)經(jīng)濟(jì)部門杠桿率的不斷提升。受到房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大、行業(yè)的跟隨“羊群效應(yīng)”以及土地價(jià)格不斷攀升等因素的影響，住房市場(chǎng)開(kāi)發(fā)部門的杠桿率呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，同時(shí)住房市場(chǎng)自身杠桿率的上升通過(guò)直接或間接的渠道也使得非金融企業(yè)部、政府以及居民等相關(guān)經(jīng)濟(jì)部門杠桿率不斷提高，如通過(guò)價(jià)格傳導(dǎo)效應(yīng)渠道，住房市場(chǎng)價(jià)格上漲促使土地租金和勞動(dòng)力成本提高，企業(yè)投資或生產(chǎn)需要更多的資金以維持正常運(yùn)營(yíng)；在非對(duì)稱的金融加速器效應(yīng)下，住房市場(chǎng)價(jià)格上漲使得房地產(chǎn)成為更加優(yōu)質(zhì)的信貸抵押物，企業(yè)融資便利性增加，特別是在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張期，通過(guò)舉債增加投資的內(nèi)在動(dòng)力更為明顯。由于高杠桿率會(huì)對(duì)沖擊產(chǎn)生放大和衍生作用，當(dāng)住房市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)時(shí)，高杠桿率可能加劇經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)并導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退。

第二，消費(fèi)凈擠出效應(yīng)。根據(jù)西方微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論中的替代效應(yīng)和收入效應(yīng)，可將住房市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民消費(fèi)的影響分為財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)。一方面，房?jī)r(jià)上漲通過(guò)現(xiàn)期與預(yù)期的財(cái)富效應(yīng)增加了居民財(cái)富，變相地提高了居民收入水平，從而增加消費(fèi)支出；另一方面，房?jī)r(jià)上升通過(guò)重構(gòu)預(yù)算約束線和財(cái)富分配，增加了居民的購(gòu)房成本，擠出居民消費(fèi)，而最終的凈效應(yīng)取決于來(lái)自財(cái)富效應(yīng)和擠出效應(yīng)的正負(fù)兩種力量比較。從我國(guó)當(dāng)前發(fā)展情況看，房?jī)r(jià)上漲對(duì)消費(fèi)的抑制作用已經(jīng)大于促進(jìn)作用，即擠出效應(yīng)超過(guò)財(cái)富效應(yīng)，特別是對(duì)于中低收入階層來(lái)說(shuō)，其住房消費(fèi)傾向更高，因而所產(chǎn)生的擠出效應(yīng)比高收入階層更為明顯。相關(guān)研究和數(shù)據(jù)表明，我國(guó)城鎮(zhèn)和村鎮(zhèn)居民在房?jī)r(jià)不斷上漲的預(yù)期下，流動(dòng)性約束不斷增強(qiáng)，極大地限制了其消費(fèi)能力。

第三，收入差距拉大。住房是居民資產(chǎn)的重要構(gòu)成，當(dāng)住房?jī)r(jià)格波動(dòng)時(shí)，將會(huì)對(duì)家庭的財(cái)富存量產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響收入分配狀況。對(duì)于高收入群體而言，由于保有成本較低、稅收政策不完善等因素其持有住房數(shù)量通常較多，資本收入水平隨著房?jī)r(jià)的上漲得以上升；中低收入群體往往僅擁有自用居住住房，其財(cái)富收入僅會(huì)表現(xiàn)為房屋抵押價(jià)值的增加，但難以通過(guò)出售、出租等手段獲得衍生收入，房?jī)r(jià)上漲而帶動(dòng)的租金提高甚至?xí)档偷褪杖肴后w的收入水平。另外，高房?jī)r(jià)使得中低收入群體可能會(huì)降低醫(yī)療、教育等方面的支出，不利于人力資本提升，進(jìn)一步制約了其收入水平增加。

第四，金融風(fēng)險(xiǎn)累積。在過(guò)去的經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)踐中，投資和出口是“三駕馬車”中拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要因素，毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)投資的拉動(dòng)作用尤為突出。我國(guó)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲通過(guò)關(guān)聯(lián)效應(yīng)，推動(dòng)土地價(jià)格和租金上升，使得行業(yè)之間的利潤(rùn)率差異過(guò)大，在房?jī)r(jià)快速上漲的一致預(yù)期和經(jīng)濟(jì)周期處于下行階段的共同作用下，資源不斷流向房地產(chǎn)部門，在加劇實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展成本上升的同時(shí)導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)集中累積。一方面，在房地產(chǎn)市場(chǎng)資金供給中，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地參與了運(yùn)行的全過(guò)程，是房地產(chǎn)市場(chǎng)各參與主體的主要資金提供者，要承受伴隨著各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在金融監(jiān)管政策不完善、社會(huì)監(jiān)督缺乏和法律約束軟化的條件下，金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)難以得到有效的分散，過(guò)度集中于銀行體系，防止出現(xiàn)“明斯基時(shí)刻”所引發(fā)的劇烈調(diào)整是系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)；另一方面，政府債務(wù)與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展緊密相關(guān)，地方政府所產(chǎn)生的債務(wù)需求多源于投資增加，而債務(wù)的舉借又憑借地方財(cái)政的擔(dān)保，從而地方財(cái)政的余缺是決定地方政府債務(wù)高低和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)，土地出讓金下降，房地產(chǎn)繳納的其他稅費(fèi)減少，地方政府用以償債的收入來(lái)源將急劇下降，地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將凸顯。為此，十九大報(bào)告也將防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)作為全面建成小康社會(huì)決勝期的三大攻堅(jiān)戰(zhàn)之首。

協(xié)調(diào)發(fā)揮好住房市場(chǎng)中的市場(chǎng)機(jī)制和政府調(diào)控作用

西方經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供求原理表明，任何一種市場(chǎng)的發(fā)展都必然受到供求兩方面因素的影響，任何商品價(jià)格都會(huì)受到收入、偏好和預(yù)期等因素的影響，同樣住房?jī)r(jià)格變化也是多種因素共同作用的結(jié)果，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持市場(chǎng)為主進(jìn)行調(diào)節(jié)。實(shí)際上，基于純粹供需變化所導(dǎo)致的那部分價(jià)格變化是市場(chǎng)條件下正常合理的變化，通過(guò)價(jià)格變化調(diào)節(jié)供求關(guān)系，也正是市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用的正常表現(xiàn)。

一方面，住房供給。實(shí)踐表明，房地產(chǎn)供給彈性不足的地區(qū)更容易出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫。近年來(lái)我國(guó)建設(shè)用地供應(yīng)面積呈逐年下降趨勢(shì)，與旺盛的住房需求之間形成鮮明的對(duì)比，成為推高房?jī)r(jià)的主要因素。影響我國(guó)新增土地供應(yīng)規(guī)模的重要原因中除了“18億畝耕地紅線”政策外，還有三方面的深層次原因值得研究。第一，由城鄉(xiāng)二元土地制度與中央行政計(jì)劃分配土地規(guī)模和用途的制度所造成的土地資源分配效率低下；第二，土地紅利仍存的情況下，地方政府存在限制土地供應(yīng)規(guī)模以實(shí)現(xiàn)收益最大化的動(dòng)機(jī)；第三，征地拆遷成本上升的壓力使得地方政府通過(guò)賺取土地出讓金的邊際動(dòng)力有所消退。

另一方面，住房需求。根據(jù)購(gòu)房需求目的不同，可以分為自有住房和投資投機(jī)性住房。從自有住房需求來(lái)看，隨著擴(kuò)大需求、推進(jìn)住房制度改革以及城市化等宏觀經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)，居民住房需求顯著上升，助推房?jī)r(jià)不斷上漲；從投資投機(jī)性住房來(lái)看，由于大部分城市的住房?jī)r(jià)格都在上漲，使房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了較大的盈利機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)性需求快速增加，由于低收入者無(wú)力承擔(dān)高房?jī)r(jià)，所以投資投機(jī)性需求集中于高收入者，出于資產(chǎn)保值增值的動(dòng)機(jī)和投資渠道缺乏的制約，在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下，高收入者通常將住房作為投資投機(jī)品。

綜上所述，這種特殊的供需關(guān)系是在現(xiàn)行制度安排下，各利益相關(guān)方博弈的結(jié)果。從這個(gè)層面來(lái)說(shuō)，需要建立住房市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，并且保障市場(chǎng)機(jī)制能夠正常、穩(wěn)定而且有效地發(fā)揮作用。即使房地產(chǎn)具有不同于一般商品的特殊屬性，但住房商品市場(chǎng)和其他商品市場(chǎng)一樣，也存在市場(chǎng)失靈。而市場(chǎng)失靈的主要誘因，就是大量資金進(jìn)入住房市場(chǎng)，其投資投機(jī)屬性凸顯促使價(jià)格過(guò)快上漲，這就使得政府需要從供給和需求兩方面彌補(bǔ)市場(chǎng)缺陷，同時(shí)也構(gòu)成了政府完善住房市場(chǎng)的必要條件，需要政府從彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈角度進(jìn)行適當(dāng)?shù)暮暧^調(diào)控。

首先，加強(qiáng)金融市場(chǎng)資金監(jiān)管，繼續(xù)打擊投機(jī)、熱炒房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的違法行為，抑制房地產(chǎn)泡沫。近年來(lái)的樓市過(guò)熱，最主要原因就是金融機(jī)構(gòu)利用監(jiān)管漏洞，采取不同形式使得資金繞道轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，今后需要把防控房地產(chǎn)市場(chǎng)可能導(dǎo)致的金融風(fēng)險(xiǎn)放到更加重要的位置，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介結(jié)構(gòu)的管理，提高和改進(jìn)監(jiān)管能力，促使信息全面準(zhǔn)確公開(kāi)，建立評(píng)價(jià)預(yù)警機(jī)制，實(shí)現(xiàn)對(duì)住房供給交易的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和科學(xué)研判，確保不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

其次，綜合運(yùn)用金融、財(cái)稅、土地以及法律等手段，加快建立與完善符合我國(guó)實(shí)際的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，統(tǒng)籌宏觀審慎和微觀監(jiān)管政策，如在金融方面，宏觀上堅(jiān)定實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，微觀上嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性住房市場(chǎng)；在土地政策方面，由于土地供應(yīng)量直接關(guān)系到房?jī)r(jià)的高低變化，因此，土地政策制定時(shí)要考慮到人口實(shí)際流動(dòng)情況，合理分配建設(shè)用地指標(biāo)，針對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力的城市，適當(dāng)增加土地供應(yīng)，對(duì)庫(kù)存積壓嚴(yán)重地區(qū)暫停土地供應(yīng)，建立人地掛鉤機(jī)制，降低地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴。

最后，通過(guò)提高廉租房專項(xiàng)基金使用效率，完善廉租房建設(shè)納入政府績(jī)效考核的機(jī)制以及繼續(xù)探索PPP模式廣泛吸收社會(huì)資本形成合力，共同加快保障房、廉租房建設(shè)。租購(gòu)并舉目前是我國(guó)大力推動(dòng)的優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)、化解部分購(gòu)房需求的重要舉措。在十九大召開(kāi)以前，北京、大連、廣州等多地已經(jīng)在深化住房制度改革，建立“購(gòu)租并舉”住房制度。推進(jìn)“購(gòu)租并舉”，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，旨在準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足居民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)。通過(guò)市場(chǎng)化手段為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。十九大報(bào)告中將“租”的位置提到“購(gòu)”之前，更加體現(xiàn)出發(fā)展租賃市場(chǎng)的緊迫性和重要性。