淺談農(nóng)房不動產(chǎn)登記中的測繪工作

周華平 劉衛(wèi)萍

江西省地礦測繪院，江西南昌 330030

1 農(nóng)村不動產(chǎn)登記概述

不動產(chǎn)登記制度是《中華人民共和國物權(quán)法》確立的一項制度，不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依當事人的申請、有關(guān)國家機關(guān)的囑托或依法定職權(quán)，將不動產(chǎn)自然狀況、權(quán)利狀況或依法應(yīng)當?shù)怯浀氖马椨涊d于不動產(chǎn)登記簿加以公示的制度。在不動產(chǎn)登記的測繪過程中，隨著國土資源部等五部委聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進一步加快推進宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，農(nóng)房等集體建設(shè)用地的地上建筑物和構(gòu)筑物納入確權(quán)登記發(fā)證范圍，要實現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)查、統(tǒng)一確權(quán)登記和統(tǒng)一發(fā)證。農(nóng)村居民的住房是農(nóng)民重要資產(chǎn)來源，在通知的指示下，農(nóng)房不動產(chǎn)具有法律賦予的產(chǎn)權(quán)地位和產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。農(nóng)村用房進行不動產(chǎn)登記后，便可以真正的轉(zhuǎn)讓和收益該財產(chǎn)，財產(chǎn)權(quán)利才得到落實，農(nóng)村人口可以通過抵押擔保和轉(zhuǎn)讓進行財產(chǎn)處分，農(nóng)房不動產(chǎn)登記制度，可以更好地發(fā)揮效用，為農(nóng)民帶來更多財產(chǎn)性收入。并且可以有效保護權(quán)利人的物權(quán)，明確并保護私人所有權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)，同時對于征收農(nóng)民土地也明確了產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。

2 農(nóng)房測繪方案

2.1 準備階段

準備階段需要搜集必要的農(nóng)房審批基礎(chǔ)材料，比如老式房產(chǎn)證房屋建設(shè)工程許可證等，通過房屋信息臺帳的方式收集整理數(shù)據(jù)和文件。需要對測量地點進行走訪，對于測繪技術(shù)、測量標準和測繪作業(yè)表冊等數(shù)據(jù)需要提前實地考察時判斷決定，高級技術(shù)人員在制定現(xiàn)場查勘表后，對測量人員進行統(tǒng)一培訓，對于設(shè)計書中的標準規(guī)范和測繪中出現(xiàn)的情況進行指導(dǎo)。在準備階段，測繪人員需要與村干部進行相應(yīng)的溝通，得到村干部的建議和支持，并通過村民介紹來配合工作。

2.2 外業(yè)查勘

依據(jù)《房屋測量規(guī)范》制定的測算標準對農(nóng)房建筑面積和占地面積進行測算，根據(jù)現(xiàn)場查勘表，錄入房屋基本信息，繪制分層圖。針對我國農(nóng)村房屋建筑結(jié)構(gòu)多樣且雜亂的特點，需要因地制宜采取不同的房屋樣式測繪方式。并且對于產(chǎn)權(quán)復(fù)雜的房屋，需要了解共有和獨占的產(chǎn)權(quán)區(qū)分。在現(xiàn)場測量中，利用紅外線測距儀對房屋進行測量。采用RTK或攝影測量的方式采集拐點坐標，在查勘表上手繪草圖，對尺寸標注后利用繪圖軟件對房屋平面圖和分層圖進行繪制。

2.3 面積計算

農(nóng)房面積計算應(yīng)注意農(nóng)村存在較多的簡易房，這些房間大多不用于居住，僅作為倉儲使用，房高不足2.2m的建筑應(yīng)不包括在建筑面積內(nèi)，閣樓也應(yīng)照此標準。利用測量軟件對房屋進行圖形繪制，形成農(nóng)房測繪面積測算報告書。

2.4 農(nóng)房權(quán)籍調(diào)查

對于權(quán)籍的調(diào)查工作應(yīng)該著重放在建筑結(jié)構(gòu)和權(quán)屬來源情況以及房屋真正權(quán)利人的調(diào)查上，這些調(diào)查應(yīng)隨著房屋測繪工作的進行中完成，但是權(quán)籍調(diào)查應(yīng)先于測繪完成，在作業(yè)現(xiàn)場收集產(chǎn)權(quán)人的建設(shè)用地規(guī)劃許可證之后對房屋基本信息調(diào)查進行填表。

2.5 審核與備案

兩級檢查一級驗收的流程下，成果資料需要在經(jīng)過部門檢查、上一級質(zhì)檢部門檢查后，交予權(quán)利人確認，同時提交主管部門備案。

3 農(nóng)房測繪存在的問題

3.1 農(nóng)房缺乏審批證件

我國在農(nóng)村不動產(chǎn)登記之前普法工作做的不到位，農(nóng)民對于產(chǎn)權(quán)意識相對薄弱。農(nóng)民在自家宅基地私自建房、翻蓋房間現(xiàn)象比較常見，而在改造的過程中就會出現(xiàn)超出宅基地范圍的情況。此后農(nóng)民想要辦理合法證照，會因為違規(guī)占用土地而難以辦理。雖然農(nóng)民的維權(quán)意識得到提升，但是沒有房屋合法證件的情況下，會給農(nóng)房登記發(fā)證的工作帶來非常大的壓力，故而國土部門和住建部門的工作辦法也需要進一步優(yōu)化。

3.2 農(nóng)房權(quán)利人性質(zhì)界定困難

目前我國農(nóng)民存在外出打工浪潮，農(nóng)村人口減少，大部分在城市工作的人戶口還是原農(nóng)村戶口，農(nóng)民進城務(wù)工后選擇戶口的遷入以及買房但戶口未遷出本地的現(xiàn)象。農(nóng)村房屋還在，但是產(chǎn)權(quán)人離開此地，在權(quán)籍調(diào)查中這類問題難以核實，后期發(fā)證工作對于權(quán)利人性質(zhì)的認定比較麻煩，而且存在城市人口下鄉(xiāng)買房的情況。產(chǎn)權(quán)比較混亂，并且在城鄉(xiāng)問題日益嚴峻的今天，此類現(xiàn)象非常嚴重。

3.3 一戶多宅問題嚴重

農(nóng)房不動產(chǎn)登記中需要做到一戶一宅和房地一致，但是在實際調(diào)研中，一戶往往有多個宅基地。因為按照之前的政策，在子女成年后可以申請宅基地，但在老人去世后原先審批的宅基地也沒能收回，因此一家中存在多個宅基地。而農(nóng)村家庭中的戶包含了多個戶，但卻沒有做到戶口分離，這就使一個戶口本上會有多個實際的戶存在，因而宅基地也就比較多。

3.4 房產(chǎn)證的樣貌與實際不一致

農(nóng)村居住用房多是農(nóng)民自己在宅基地上建造的，因此建筑物很少符合標準，而且隨意搭建情況嚴重。而老房產(chǎn)證上的樣貌往往是十幾年前的樣子，房間改建和擴建后，已經(jīng)難以認出老房產(chǎn)證上原本的房屋結(jié)構(gòu)。并且有很多房屋會因為年久失修而倒塌，在對以上這些房屋作權(quán)屬面積認定時，會出現(xiàn)與權(quán)利人的矛盾。

4 測繪中遵循的原則

4.1 依法測繪、堅持辦事原則

在農(nóng)房不動產(chǎn)登記測繪中，會遇到很多分歧與矛盾，測繪部門需要堅持原則進行測繪。同時依據(jù)法律規(guī)定，在遇到權(quán)利人的建筑物沒有經(jīng)過規(guī)劃施工許可后建造的建筑應(yīng)不予同意登記。并且在申請人未能提供合法、有效的權(quán)利來源證明時，不能同意登記，房屋的修建擴建等需要有建委、規(guī)劃等相關(guān)部門的批準文件，農(nóng)房測繪需要依法進行。

測繪的現(xiàn)行標準是測繪中需要注意的要求，以測繪標準為準，采用新的測繪手段和方法，對技術(shù)標準規(guī)范進行準確把握。而且在農(nóng)村測量時，要與村民進行溝通，避免分歧的產(chǎn)生，需要堅守制度底線，要給群眾普及測量知識，使民眾更加支持工作。

4.2 創(chuàng)新服務(wù)方法

在堅持依法依規(guī)進行測繪工作后，需要對實際工作中出現(xiàn)的問題進行合理的解決。在涉及群眾利益時，應(yīng)認真面對群眾的質(zhì)疑和問題，在對群眾解答幫助了解政策的同時，更需要提高工作效率，改進相關(guān)服務(wù)策略。就目前的實際情況來看，存在老房產(chǎn)證但是房屋不同的情況，對于不動產(chǎn)登記系統(tǒng)存在圖形數(shù)據(jù)的房產(chǎn)對不動產(chǎn)登記圖紙進行更改，從而減輕群眾的負擔。在新建房屋后辦理的不動產(chǎn)登記需要竣工測繪完善后才能進行登記。在房屋擴建的情況下，需要對房屋進行重新確權(quán)測繪之后再進行不動產(chǎn)登記。在農(nóng)村新建或擴建房屋很多都缺少規(guī)劃手續(xù)，并且不按照審批圖紙進行建筑，對此應(yīng)該妥善處理。為給民眾帶來更大的便利和福祉，需要多與群眾溝通。對于相關(guān)法律法規(guī)的宣傳也要落到實處，為得到群眾的支持和諒解，需要多走訪并對測繪工作進行宣傳。

測繪機構(gòu)和不動產(chǎn)的登記部門以及規(guī)劃部門需要相互配合相互監(jiān)督，對于涉及群眾利益的事情需要改進工作方法，在一些歷史問題的態(tài)度上，應(yīng)積極引導(dǎo)群眾了解政策，在竣工面積和審批面積不一致和改建后與合法面積差異大等問題應(yīng)讓群眾認識到其中的危害性，幫助群眾辦理和劃分合法的確權(quán)范圍，使房屋的手續(xù)完善更加普及。在面對農(nóng)房測量中的分戶問題上，需要明確共有和私人的屬性，針對農(nóng)房分戶制定合適的解決措施，由分戶的群眾簽訂分戶協(xié)議，對于房屋的共有部分進行合理鑒定。為確保房屋分戶后房屋的基本功能能正常使用，測繪部門需要對房屋的共有部門進行分戶測繪和分戶協(xié)議的簽訂。在農(nóng)房測繪中出現(xiàn)的問題，需要測繪部門和農(nóng)戶之間相互理解和配合才能更好的解決。

4.3 強化管理、注重質(zhì)量

應(yīng)采用高新技術(shù)，提高成果質(zhì)量，針對農(nóng)村地區(qū)農(nóng)房分布比較零散的特點，需要更換傳統(tǒng)的控制測量方式，傳統(tǒng)的測量方式對于控制點的設(shè)置不方便，因此精準定位農(nóng)房需要利用大數(shù)據(jù)方式，采用國土資源衛(wèi)星定位連續(xù)運行參考網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，之后在測量人員現(xiàn)場測量時，就需要通過手持測距儀、全站儀測量后進行檢核配賦，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)進行數(shù)據(jù)分析。這樣可以有效提高工作效率和精準度，也可以對作業(yè)流程進行規(guī)范處理。

在農(nóng)房作業(yè)操作流程中，對外業(yè)的數(shù)據(jù)采集應(yīng)該做到精確化，農(nóng)房建設(shè)不同于城市房屋建設(shè)，在缺少施工圖紙的情況下，需要對現(xiàn)場查勘的草圖進行準確和完整測量，這些對于測量成果的準確性作用很大，在現(xiàn)場查勘時，對于表格的內(nèi)容應(yīng)該詳細規(guī)定，在準備工作時對于需要采集的信息應(yīng)該事先設(shè)計在不動產(chǎn)登記計劃上，對現(xiàn)場測量中的重要信息進行排查。

5 結(jié)語

對農(nóng)房測繪應(yīng)該強化管理，農(nóng)房涉及的測繪過程需要層次把關(guān)，成果數(shù)據(jù)與群眾的產(chǎn)權(quán)有極大的關(guān)系，測量應(yīng)保證高標準。嚴格審核質(zhì)量，成果圖形與數(shù)據(jù)與外業(yè)采集圖形與數(shù)據(jù)的校對應(yīng)該認真對待，提高其質(zhì)量。從而提高農(nóng)房不動產(chǎn)登記工作的工作效率。