拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理的問題與對策

王珊

摘 要：隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化的水平也在不斷提高，其中涉及到很多的拆遷問題，對拆遷居民的安置是政府維持城市經(jīng)濟穩(wěn)定和諧發(fā)展的需要妥善的解決問題，拆遷安置問題中有很多難題，例如居民原生活習慣，拆遷安置過程中應進行公平，拆遷安置需要資金來源，拆遷安置后的問題解決等，都是很難解決的，專業(yè)的物業(yè)管理公司的發(fā)展是社會發(fā)展的主要趨勢，在拆遷安置小區(qū)的物業(yè)管理上，存在著商品化小區(qū)物業(yè)管理有很大的區(qū)別，所以現(xiàn)在的物業(yè)公司也有很大的考驗。

關鍵詞：拆遷安置房；小區(qū)物業(yè)；管理；問題；對策

一、拆遷房物業(yè)小區(qū)管理問題

1.業(yè)主的依賴和抵觸心理難

對于不同的商品房業(yè)主，安置房在區(qū)域范圍內(nèi)業(yè)主，一般都是遷地的農(nóng)民，所以心理文化建設方面有很大的不足，文化能力很低，習慣也十分的懶散，由于政府的大力支持，內(nèi)心依賴性很大，過去的安置房小區(qū)內(nèi)用戶拆遷問題主要是由政府來解決居住的問題，使得住戶十分的被動，與商品房業(yè)主對房屋基本上是不同的，其中主要包括購置的小區(qū)戶型、地理位置、結(jié)構(gòu)等相關內(nèi)容，使得安置房業(yè)主的情緒很低，或者出現(xiàn)抵觸和過激的行為，認為政府虧欠他們，所以任何的補償都認為是合情合理，在繳納費用的時候十分的勉強，也拒絕配合物業(yè)工作。

2.業(yè)主意識薄弱

還有就是業(yè)主的整體素質(zhì)偏低，缺乏法律和法規(guī)意識，使得違規(guī)裝修十分嚴重，為了維護小區(qū)的規(guī)劃或維護房屋和公關設施難題，業(yè)主之間的鄰權觀念缺乏，在進行裝修的時候沒有充分的考慮過鄰居的利益及感受，導致業(yè)主的公共意識很差，安置房也住在拆遷一起主要在院落居住方式，當安置入住以后，小區(qū)中的住戶缺乏物業(yè)管理的理念，更無法正確的衡量管理費用相關問題，在管理上存在著管理難喝管理費用難收的情況，業(yè)主遵守約定的意識十分的淡薄，思想還停留在不還錢而享受服務的理念上，有償服務意識還不夠，而且物業(yè)費用繳納率很低。

3.環(huán)境保護和周邊環(huán)境維護能力差

對于很多的業(yè)主都是農(nóng)村的，小農(nóng)意識很深，會把小區(qū)綠化用地開墾成菜地，種植農(nóng)副產(chǎn)品，使得小區(qū)規(guī)劃混亂，環(huán)境出現(xiàn)惡化，這樣對小區(qū)的建設十分不利，安置業(yè)主的關系網(wǎng)十分的復雜，所以客觀上有宗族關系，這也是鄰里矛盾主體，由于附近都是宗族親戚，還有有院落居住時解決矛盾的方式，糾結(jié)新朋，形成群眾鬧事的情況，激化矛盾和沖突。

二、市場化條件下拆遷安置房小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費及途徑

1.政府補貼

對于拆遷安置房物業(yè)管理的現(xiàn)在情況來說，只是依靠物業(yè)公司收取商品房的物業(yè)管理費，但是這樣是不能滿足小區(qū)的正常營運的，所以政府應該成為拆遷安置房的倡導者和引導者，有效的解決拆遷安置房在使用中遇到的問題，物業(yè)管理收不抵支的情況有很多的原因都是政府導致的，政府有責任幫助物業(yè)管理企業(yè)來解決相應的問題。

2.分級收費

對于不同的收入者來說，應該采用不同的收費方法做好拆遷安置房的物業(yè)管理工作，對于拆遷居住的群體收入有很大的差別，對物業(yè)的需求也是不同的，所以物業(yè)服務的項目和收費標準也是不同的，對于特殊群體的物業(yè)管理服務費用應相應的減少，而且這筆費用需要政府來承擔。

3.明晰房屋產(chǎn)權人和使用人的權益

對于拆遷安置房的房屋產(chǎn)權問題應進行明確，對于房屋產(chǎn)權不同，居住者的身份、權益也是不同的，物業(yè)收費也有很大的區(qū)別，應該理清拆遷安置房物業(yè)管理的復雜性，并且采用靈活多樣的政策和方法，還有就是物業(yè)管理的重要內(nèi)容就是使房屋保值增值。

4.規(guī)范經(jīng)費使用

根據(jù)拆遷安置房的特點，應該協(xié)助政府做好相關的管理工作，對于拆遷安置房共用部位和公用設施進行嚴格的檢查，對于入住家庭的住房、人口變動情況進行核查登記，以保證小區(qū)內(nèi)的安全。

5.有償服務收入

對于物業(yè)管理公司可以在保拆遷安置住房社區(qū)內(nèi)進行商業(yè)經(jīng)營服務項目，開展物業(yè)管理企業(yè)的商業(yè)經(jīng)營行為，對特定物業(yè)服務進行有償服務的收入，對于大多數(shù)的拆遷安置住戶來說都有必須消費的項目，有效的保障拆遷安置房物業(yè)管理企業(yè)的資金來源。

6.新業(yè)務的拓展

還可以利用信息平臺、公共資源等，通過對小區(qū)公共用房出租、收取停車費、廣告費等，進行小區(qū)物業(yè)管理，以便于來彌補小區(qū)管理經(jīng)費的不足，可由有效的環(huán)節(jié)物業(yè)公司的資金壓力，并且可以在一定程度上，產(chǎn)生客觀的盈利潛力，形成信息和資金的良性循環(huán)。

三、安置房物業(yè)管理對策

1.落實好惠民政策

拆遷安置的小區(qū)是城市化發(fā)展的關鍵部分，所以政府在有關政策上會大力的支持，一般情況下政府主要通過財會撥款的方式來減少小區(qū)業(yè)主的費用，小區(qū)物業(yè)應該根據(jù)相關的政策，給業(yè)主帶來切實的優(yōu)惠，但是在實行的時候應該用好相應的策略，培養(yǎng)管理意識的前提下，使得業(yè)主了解到市場化發(fā)展的狀況，為以后常態(tài)化發(fā)展奠定基礎。

2.主體協(xié)調(diào)以及配合工作開展

（1）加大宣傳力度

為了可以更好的做好拆遷安置房改造工作，物業(yè)服務公司不能使用常規(guī)的方法開展工作，應該根據(jù)業(yè)主規(guī)約和村民公約的方式進行工作，并且制作專項宣傳畫，在小區(qū)安置房內(nèi)進行發(fā)放，并且解答業(yè)主的疑問，現(xiàn)在對于大部分的安置房都是結(jié)合相關的宣傳法律和法規(guī)等解決歷史遺留問題，盡可能的發(fā)揮出社區(qū)的作用安置房所在的社區(qū)是政府和居民的重要溝通橋梁。

（2）做好細節(jié) 體現(xiàn)服務

拆遷安置房小區(qū)工作要求服務公司比較做好相關的細化工作，并且拋棄安置房小區(qū)內(nèi)有關物業(yè)服務標準的細化問題，結(jié)合實際情況開展現(xiàn)場講解，強化服務宣傳理念，讓業(yè)主感受到物業(yè)的好處，享受到物業(yè)的服務。

3.公共意識中完成規(guī)劃

對于溫馨的小區(qū)環(huán)境應該根據(jù)業(yè)主和物業(yè)來營造，安置房小區(qū)業(yè)主在入住前，都是獨門獨戶的，有著過去的領地居住方式，但是住到小區(qū)內(nèi)，業(yè)主由于居住方式的改變，但是生活習慣還保持著原來的狀態(tài)，業(yè)主的公共環(huán)境意識十分的淡薄，所以想要營造好的環(huán)境是比較困難的，所以應該增加小區(qū)基礎性硬件措施，各部位都加設衛(wèi)生設施，并且大力宣傳，在小區(qū)內(nèi)的主要位置張貼溫馨提示牌，宣傳愛護小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境建設的理念，并且加大保潔力度，不讓垃圾堆放過夜，并且開展多管齊下的衛(wèi)生保潔工作，以此來不斷的改變小區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生狀況，讓業(yè)主認同服務工作，這樣業(yè)主就會自覺的遵從小區(qū)內(nèi)的規(guī)章制度。

結(jié)語：

我國正在向著城鄉(xiāng)一體化進程發(fā)展，所以對于拆遷安置工作是十分重要的工作，廣大的農(nóng)民在平等參與現(xiàn)代化管理進程的前提下，做好現(xiàn)代化成果的分享工作，這也是一項重要的惠民政策，為拆遷居民安置提供重要保障，但是還是有部分人進入城市后有很多問題，對此我們也提出相應的應對措施，來加強拆遷安置房小區(qū)管理工作，讓居民真正的居民化，力求實現(xiàn)城鄉(xiāng)共同繁榮。

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