劉曉陽 濟南銀豐山青房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式比較特殊,并具有較高的資產(chǎn)負債率,較大的投、融資金額以及較長的生產(chǎn)周期等特點。企業(yè)本身的特殊性和這些特點就決定了房地產(chǎn)企業(yè)在高收益的背后蘊藏著比一般企業(yè)更大的財務(wù)風險,尤其是在快速擴張過程中面臨的風險更大。因此,必須要加強對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險管理。財務(wù)風險作為財務(wù)管理的重要組成部分,已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的關(guān)鍵問題。只有充分認識到財務(wù)風險的重要性,才能采取相應(yīng)的風險控制措施,推動房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康地發(fā)展。
財務(wù)風險是指在企業(yè)的各項財務(wù)活動中,因企業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境及各種難以預(yù)計或無法控制的因素影響,使企業(yè)在一定時期內(nèi),其實際財務(wù)結(jié)果偏離了預(yù)計的財務(wù)結(jié)果,進而可能會蒙受損失。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險可以定義為經(jīng)營活動中各種不確定性的綜合反映,包括狹義的籌資風險,更側(cè)重于對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險的分析與控制。目前,房地產(chǎn)企業(yè)最為關(guān)注的財務(wù)風險有:開發(fā)周期風險、資金供求風險和內(nèi)部控制風險等。
1.市場和經(jīng)濟環(huán)境因素的影響。我國房地產(chǎn)企業(yè)競爭十分激烈,市場格局的變化導致市場供求關(guān)系和購房者消費觀念發(fā)生變化,個人購房者的個性化需求逐漸明顯,這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要細分客戶群體的核心要求。因此,在項目定位上必須具有前瞻性,還要提高營銷方式的創(chuàng)新工作?,F(xiàn)在我國大部分房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏應(yīng)對市場變化的靈活機制,這將導致出現(xiàn)商品滯銷的財務(wù)風險。在低碳經(jīng)濟影響下,建筑界將低碳建筑作為主流趨勢,由此就嚴重沖擊了房地產(chǎn)企業(yè)。為了適應(yīng)低碳經(jīng)濟的發(fā)展要求,房地產(chǎn)行業(yè)又將引發(fā)一輪新的革命。但是,我國房地產(chǎn)企業(yè)目前的開發(fā)動力不足、低碳技術(shù)還不成熟,所以現(xiàn)階段發(fā)展低碳房地產(chǎn)依舊面臨著嚴峻的挑戰(zhàn)及風險。
2.國家政策因素的影響。房地產(chǎn)企業(yè)在資產(chǎn)投資方面比較固定,并且在經(jīng)營和開發(fā)過程中,很大程度上要受國家宏觀經(jīng)濟政策的影響,而影響最大的是土地與稅收政策。近年來,我國土地閑置問題日益惡劣,政府針對這一問題也出臺了一系列新的土地政策。如:企業(yè)在規(guī)定的時間內(nèi)如果沒有開發(fā)所儲備的土地,那么政府將進行閑置土地稅的征收,甚至部分土地會被無償收回。從本質(zhì)上看,土地成本占用了很大的資金比例,加上新土地政策的出臺,這些因素將直接影響到資金周轉(zhuǎn)率和企業(yè)的預(yù)期收益率。另外,房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的稅種較多且復雜,稅費負擔重。而房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要是依靠銀行借貸或者資本市場融資,由此給企業(yè)帶來了很大風險。
1.行業(yè)特點。房地產(chǎn)企業(yè)作為典型的資金密集型企業(yè),對資金的存量與周轉(zhuǎn)有較高要求,具有財務(wù)高風險特點,并且相關(guān)財務(wù)風險貫穿于企業(yè)的整個經(jīng)營過程中。再加上關(guān)聯(lián)性產(chǎn)生的影響作用,建筑材料、勞動力以及土地等成本因素也會給企業(yè)的開發(fā)成本帶來諸多影響,進而提高了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險。2.資金管理不完善。一是我國許多房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員對資金管理不重視,缺乏資金風險控制意識,忽視現(xiàn)金流的管理;二是未采用集中化的資金管理模式,在預(yù)算、結(jié)算以及資金計劃層面缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃,結(jié)果造成內(nèi)部資金信息脫節(jié),使今后的資金管理工作處于被動狀態(tài);三是商品房屬于一種特殊的存貨,占用了很大的投資成本比例,一旦價值實現(xiàn)環(huán)節(jié)受阻,就無法快速回籠資金,加大風險。
(一)建立財務(wù)預(yù)警機制。在我國,房地產(chǎn)行業(yè)受政府政策影響很大,市場環(huán)境又難以預(yù)測,這就給企業(yè)發(fā)展帶來了很多不確定因素。企業(yè)的財務(wù)運行狀況也隨著環(huán)境的變化而改變,微小的財務(wù)問題,經(jīng)過一段時間,可能會變成大的財務(wù)問題,甚至演變成財務(wù)危機。因此,必須建立科學的財務(wù)風險預(yù)警系統(tǒng),診斷財務(wù)問題,及時發(fā)出財務(wù)風險信號,采取有效措施,降低財務(wù)風險。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)敏感財務(wù)指標(如開發(fā)項目的銷售率、收益率、現(xiàn)金流入比率、已獲利息倍數(shù)、資金安全率等)的數(shù)值變化,來合理判斷企業(yè)財務(wù)風險的大小。
(二)把握國家宏觀政策。國家宏觀政策給我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和走勢帶來較大影響,因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須要準確理解國家在土地、信貸、稅收和房地產(chǎn)市場中的調(diào)控政策,隨著政策的變動,適時地對發(fā)展戰(zhàn)略進行調(diào)整,減輕成本壓力,降低財務(wù)風險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做到與時俱進,樹立低碳意識,選擇環(huán)保型材料,增強核心競爭力,對可能出現(xiàn)的財務(wù)風險做好有效防范。
(三)同行間密切合作。房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中激烈的競爭,這些企業(yè)的實力參差不齊,有的房地產(chǎn)企業(yè)實力弱,負債高,面臨很大的財務(wù)風險考驗?;谶@種情況,就有必要加強房地產(chǎn)企業(yè)間的合作,共擔風險、共同開發(fā)、共享收益,保持良好的競爭態(tài)勢,從根本上降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險。
(四)加強資金集中管理。房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè),合理地調(diào)配資金,對企業(yè)現(xiàn)金流量穩(wěn)定、財務(wù)風險控制有重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)總部應(yīng)側(cè)重于資金集中管理,對管轄項目的資金進行最大限度地整合,并對其進行實時監(jiān)控,及時了解資金的流向和效益,以防止出現(xiàn)企業(yè)資金鏈斷裂的情況,降低財務(wù)風險,實現(xiàn)高效財務(wù)管理。
房地產(chǎn)企業(yè)在獲得高回報的同時也面臨很大的財務(wù)風險,嚴重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的生存及發(fā)展。因此,在房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營管理工作上,要堅持從實際出發(fā),加強對財務(wù)風險的理論研究,做好財務(wù)風險的規(guī)避工作,提高企業(yè)核心競爭力,實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。