港股地產(chǎn)2019年投資策略
——防守反擊 機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)

興業(yè)證券 宋健

經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有變 政策穩(wěn)中求進(jìn)

經(jīng)濟(jì)下行壓力大，貨幣政策保持穩(wěn)健，寬貨幣以對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行，緊信用以防范資產(chǎn)泡沫；政策由年初“去杠桿”向“穩(wěn)杠桿”轉(zhuǎn)變，未來將會(huì)有更多的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策出臺(tái)，包括支持民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展，減費(fèi)降稅等實(shí)質(zhì)性措施。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，調(diào)控政策將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”，以“穩(wěn)房?jī)r(jià)”為出發(fā)點(diǎn)，控制房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)。主要一、二線城市經(jīng)過兩年的調(diào)整，調(diào)控政策已經(jīng)處于歷史最嚴(yán)，有望邊際改善，對(duì)新房銷售有支撐。

市場(chǎng)回歸常態(tài) 龍頭擴(kuò)大份額

隨著行業(yè)調(diào)控的持續(xù)，去庫存進(jìn)入尾聲，新房銷售及土地市場(chǎng)開始降溫，回歸常態(tài)。商品房銷售金額和面積的增速逐漸回落，新盤去化率降至50%左右；土地市場(chǎng)回歸平靜，流拍率上升，溢價(jià)率下降，中小房企拿地意愿不足，大型龍頭房企積極儲(chǔ)備貨值。預(yù)計(jì)2019年龍頭房企合約銷售仍保持10-20%的增速，市場(chǎng)份額繼續(xù)提升。

融資難度加劇 成本提升分化

由于國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的限制以及美國(guó)加息，過于依賴美元債融資的港股地產(chǎn)公司，融資成本普遍提升，中小公司尤其明顯，增幅達(dá)3-4個(gè)百分點(diǎn)，龍頭房企融資優(yōu)勢(shì)凸顯，仍然保持較低融資成本。人民幣的貶值也會(huì)給美元債占比較高的地產(chǎn)公司帶來匯兌損失。但整體上地產(chǎn)公司融資還保持通暢，銷售去化周轉(zhuǎn)仍能維持。

港股通邊際效益降低

經(jīng)過2017年的牛市，主要地產(chǎn)公司的港股通的持倉比例基本穩(wěn)定，靠?jī)?nèi)地資金拉升估值已經(jīng)很難。截止目前，累計(jì)持有超過550億港幣市值，持股比例最高的是融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)奧園和綠城中國(guó)，港股通持倉占比分別達(dá)到25.25%、11.59%和11.01%；按市值看，持倉市值最大的是融創(chuàng)中國(guó)、中國(guó)恒大和龍湖集團(tuán)，分別達(dá)到249.1、46.2和43億港元。

回購(gòu)增持不是上漲催化劑

地產(chǎn)公司頻繁回購(gòu)以及大股東持續(xù)增持凸顯了地產(chǎn)公司的價(jià)值，但仍不是股價(jià)大幅上漲的催化劑。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好度低

市場(chǎng)放大了宏觀不確定性，風(fēng)險(xiǎn)偏好度降低，情緒低落，資金回避跟宏觀經(jīng)濟(jì)高關(guān)聯(lián)度、杠桿率偏高的行業(yè)，特別是房地產(chǎn)。目前港股地產(chǎn)板塊的估值已跌至歷史底部區(qū)域，相對(duì)于2018年平均5倍PE，0.9倍PB，平均股息收益率超過7%。

做好防守反擊，機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)

展望2019年，國(guó)內(nèi)及國(guó)際環(huán)境仍存在不確定性，我們要緊抓房地產(chǎn)行業(yè)的確定性。我們維持房地產(chǎn)行業(yè)“推薦”的評(píng)級(jí)，2019年做好防守反擊，機(jī)會(huì)大于風(fēng)險(xiǎn)?！胺朗亍痹谟诟酃傻禺a(chǎn)板塊的估值已經(jīng)調(diào)整至歷史最低水平，而公司頻繁回購(gòu)及大股東持續(xù)增持，股息收益率也是防守的有力保障；“反擊”在于一、二線城市行業(yè)調(diào)控政策的邊際改善對(duì)銷售的支撐，龍頭房地產(chǎn)公司的逆勢(shì)擴(kuò)張能力，依然能保持高于行業(yè)的平均增速。

推薦標(biāo)的：1）優(yōu)選行業(yè)龍頭，首選中國(guó)金茂、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地，高彈性公司推薦關(guān)注旭輝控股、新城發(fā)展控股；2）物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，現(xiàn)金流健康，不受行業(yè)周期性波動(dòng)影響，首選龍頭綠城服務(wù)，推薦關(guān)注碧桂園服務(wù)和中海物業(yè)。