淺談BIM在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中的應(yīng)用前景

水博

（廣州珠江實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)股份有限公司 廣東廣州 510000）

前言

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，項(xiàng)目管理十分重要。進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理信息化趨勢(shì)不斷深入，BIM在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中在項(xiàng)目生命周期中發(fā)揮著不可忽視的作用。

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理

1.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的研究意義分析

近些年來(lái)，社會(huì)環(huán)境的變化使得房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控和布局也產(chǎn)生了極大的改變，為房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)精細(xì)化管理的發(fā)展提供了極大的助力。隨著建安成本的增加，房地產(chǎn)項(xiàng)目如何在追求品質(zhì)的同時(shí)，節(jié)約成本，成為當(dāng)今所以房企都在思考的問(wèn)題。其中建筑設(shè)計(jì)階段決定的造價(jià)成本，占總成本的75%，因此，必須從項(xiàng)目管理入手，對(duì)市場(chǎng)需求進(jìn)行科學(xué)的分析，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

1.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的主要內(nèi)容闡述

建設(shè)單位工程設(shè)計(jì)管理工作主要是通過(guò)組織活動(dòng)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)外部和內(nèi)部協(xié)作關(guān)系，為設(shè)計(jì)工作創(chuàng)造有利的條件。具體內(nèi)容如下：①組織開(kāi)展工程設(shè)計(jì)方案招標(biāo)。②提供設(shè)計(jì)相關(guān)文件資料。③協(xié)調(diào)參與項(xiàng)目的各單位之間的關(guān)系。④組織優(yōu)化設(shè)計(jì)。⑤組織開(kāi)看專(zhuān)題設(shè)計(jì)審查和報(bào)批。⑥協(xié)調(diào)落實(shí)外部補(bǔ)充的規(guī)劃設(shè)計(jì)。⑦控制和審查施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更。⑧接收、使用、管理、歸檔設(shè)計(jì)文件和圖紙。⑨按照合同和項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃對(duì)相關(guān)設(shè)計(jì)費(fèi)用進(jìn)行支付和結(jié)算。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理信息化的現(xiàn)狀

新形勢(shì)下，隨著現(xiàn)代化信息技術(shù)的不斷普及，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)。當(dāng)前階段，信息化手段在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中已經(jīng)得到了初步應(yīng)用，極大的提高了管理工作的規(guī)范化和科學(xué)化，這是針對(duì)小部分綜合實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)而言的。事實(shí)上，對(duì)于我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)而言，信息化建設(shè)的成本較高，建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng)，且難以取得應(yīng)有的效果。主要表現(xiàn)為信息化利用效率較低，信息資源共享和傳遞的難度較高。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理信息化雖然能夠在一定程度上促進(jìn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的規(guī)范化，但同時(shí)也加大了房地產(chǎn)企業(yè)的資金負(fù)擔(dān)，逐漸形成了“信息化投資黑洞”的情況，很容易造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的巨大損失。

導(dǎo)致這種現(xiàn)象的主要原因一方面是信息化技術(shù)在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的應(yīng)用不夠簡(jiǎn)便，另一方面則是缺乏相關(guān)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)人才作為支持。很多房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用的項(xiàng)目管理信息化技術(shù)過(guò)于復(fù)雜，加之沒(méi)有精通信息技術(shù)的管理人才進(jìn)行指揮，使得信息技術(shù)難以最大程度的發(fā)揮作用，造成了投資和產(chǎn)出的嚴(yán)重失衡。

3 BIM在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中應(yīng)用的情況

3.1 工程概況

本次工程項(xiàng)目位于廣州市越秀區(qū)，工程面積3.3萬(wàn)m2，本次采用的BIM軟件為Autodesk Revit 2017，通過(guò)BIM軟件的數(shù)字化建模和施工模擬功能，將施工進(jìn)度計(jì)劃和數(shù)字模型聯(lián)系起來(lái)，為施工組織提供可行性建議，全面提高施工效率。

3.2 應(yīng)用流程

BIM技術(shù)在機(jī)電工程設(shè)計(jì)管理中的應(yīng)用能夠?qū)υO(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，在具體實(shí)施的過(guò)程中，主要流程為：分析原設(shè)計(jì)施工圖、建立各專(zhuān)業(yè)信息模型、確定排布方案、開(kāi)展技術(shù)圖紙交底。

圖1 Revit MEP工作流程圖

（1）進(jìn)行BIM模型的搭建。在這一階段，要組建由專(zhuān)業(yè)BIM技術(shù)人員組成的BIM工作團(tuán)隊(duì)，開(kāi)展協(xié)同工作，利用BIM軟件對(duì)機(jī)電各專(zhuān)業(yè)的三維模型進(jìn)行構(gòu)建，之后將各專(zhuān)業(yè)的模型進(jìn)行整合，這樣既能夠使建設(shè)、施工等單位更好的了解掌握設(shè)計(jì)意圖，還能夠?qū)樵O(shè)計(jì)優(yōu)化提供便利，并未后續(xù)工程量統(tǒng)計(jì)、管線施工綜合排布等工作的開(kāi)展提供基礎(chǔ)模型。

（2）進(jìn)行碰撞檢查。在這一階段，要根據(jù)上一階段搭建好的各專(zhuān)業(yè)三維模型和BIM碰撞檢查軟件，對(duì)機(jī)電工程安裝專(zhuān)業(yè)管線之間開(kāi)展單專(zhuān)業(yè)或是多專(zhuān)業(yè)的碰缺檢查，碰撞檢查的結(jié)果以Word或是其他格式進(jìn)行輸出。根據(jù)輸出結(jié)果有針對(duì)性的提出一定的優(yōu)化完善建議。通過(guò)碰撞檢查既能夠有效的提高項(xiàng)目設(shè)計(jì)的質(zhì)量，還可以避免工程項(xiàng)目建設(shè)施工的過(guò)程中出現(xiàn)返工現(xiàn)象，對(duì)工程進(jìn)度和工程造價(jià)造成負(fù)面影響。

（3）分專(zhuān)業(yè)分系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化。①對(duì)排水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化。在BIM模型中，對(duì)排水管道的位置進(jìn)行明確。由于排水管選用的為無(wú)壓管，無(wú)法上下翻轉(zhuǎn)，因此應(yīng)該盡可能的使其保持直線，并對(duì)坡度進(jìn)行嚴(yán)格的控制。在排水管道定位完成之后，才能對(duì)其它給排水管道進(jìn)行排布定位。②對(duì)通風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化。由于各類(lèi)暖通空調(diào)的風(fēng)管尺寸較大，因此對(duì)施工空間的要求較高，很容易出現(xiàn)通風(fēng)管道和其它管道碰撞的情況。為了解決這一問(wèn)題，應(yīng)該在保障管道安全和功能完整的基礎(chǔ)上，在BIM模型中對(duì)通風(fēng)管道的寬高比例進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。③電氣系統(tǒng)的優(yōu)化。在BIM軟件中進(jìn)行橋架和電纜的設(shè)計(jì)，科學(xué)的計(jì)算橋架的承載力，為同一系統(tǒng)內(nèi)電纜橋架的合并提供條件，同時(shí)還能夠達(dá)到降低材料損耗，節(jié)省空間的作用。

（4）綜合管線復(fù)雜節(jié)點(diǎn)的優(yōu)化。在BIM模型中，結(jié)合設(shè)計(jì)文件和施工規(guī)范的要求對(duì)水、電、暖、通風(fēng)等不同專(zhuān)業(yè)的管線較差的復(fù)雜節(jié)點(diǎn)進(jìn)行綜合排布優(yōu)化，提高功能性和美觀性。

4 BIM與房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理分析

4.1 BIM技術(shù)概況和發(fā)展歷程

BIM即是指利用工程項(xiàng)目的相關(guān)信息數(shù)據(jù)構(gòu)建工程模型，通過(guò)數(shù)字信息模擬的方式將工程的真是信息生動(dòng)直觀的展現(xiàn)出來(lái)。通過(guò)這種方法的應(yīng)用能夠?qū)⒐こ讨芷谡宫F(xiàn)出來(lái)，為工程的建設(shè)施工和后期運(yùn)營(yíng)管理提供指導(dǎo)。BIM的特點(diǎn)包括以下幾個(gè)方面：①為項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的協(xié)同作業(yè)提供條件。BIM軟件具備數(shù)據(jù)信息輸入和輸出的功能，參與項(xiàng)目實(shí)施的各方能夠及時(shí)了解其它單位的工作進(jìn)度，并將自身的進(jìn)展上傳。②提高信息傳遞的準(zhǔn)確性和時(shí)效性。BIM可以直接獲取與工程項(xiàng)目相關(guān)的信息，并對(duì)信息進(jìn)行及時(shí)更新。③建立工程數(shù)據(jù)模型。BIM能夠整合各項(xiàng)工程信息形成數(shù)據(jù)模型，為工程設(shè)計(jì)的優(yōu)化和完善提供有利的條件。一方面能夠提高流程的可預(yù)測(cè)性，另一方面則可以節(jié)省資金和時(shí)間成本，提升效率。④構(gòu)建實(shí)時(shí)管控模型。BIM屬于實(shí)時(shí)模型，能夠根據(jù)工程的進(jìn)展會(huì)獲得動(dòng)態(tài)信息，為突發(fā)事件的應(yīng)對(duì)提供便利。

BIM起源于美國(guó)，傳入我國(guó)之后迅速得到推廣和普及，2008年北京奧運(yùn)會(huì)相關(guān)工程建設(shè)的過(guò)程中就應(yīng)用了BIM。近些年來(lái)，我國(guó)政府為了推動(dòng)BIM技術(shù)的發(fā)展，制定了一系列政策，為技術(shù)研究工作創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件。

4.2 BIM和房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中，房地產(chǎn)公司需要做好設(shè)計(jì)單位和承建單位的協(xié)調(diào)工作。因此將信息化手段應(yīng)用到項(xiàng)目管理中必不可少，BIM技術(shù)也成為其中關(guān)鍵一環(huán)。

（1）BIM可以應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主要負(fù)責(zé)的客戶、產(chǎn)品以及資源等方面的管控，應(yīng)用BIM技術(shù)能夠?qū)ξ飿I(yè)信息進(jìn)行全面收集，降低生命周期成本。另外，將BIM技術(shù)應(yīng)用到產(chǎn)品規(guī)劃中，還可以加強(qiáng)業(yè)對(duì)方案變動(dòng)情況的掌握，為項(xiàng)目溝通和決策活動(dòng)提供更加便利的條件。

（2）BIM應(yīng)用于設(shè)計(jì)單位。在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，通過(guò)BIM技術(shù)能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)工程造型和空間結(jié)構(gòu)的全面掌握，促進(jìn)設(shè)計(jì)優(yōu)化。同時(shí)，BIM還能應(yīng)用于施工圖，促進(jìn)設(shè)計(jì)的協(xié)調(diào)。

由此可見(jiàn)，BIM在新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過(guò)程中可以發(fā)揮出巨大的作用，是房地產(chǎn)行業(yè)信息化管理中不可缺少的一部分。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，雖然當(dāng)前階段BIM技術(shù)的投入產(chǎn)出仍舊存在不平衡的情況，但是很多企業(yè)仍舊不斷加強(qiáng)對(duì)這一領(lǐng)域的投入，這是因?yàn)锽IM具備良好的應(yīng)用前景。BIM因其準(zhǔn)確高效的特點(diǎn)在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中發(fā)揮著不可替代的作用，對(duì)于企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高以及未來(lái)的持續(xù)健康發(fā)展具有十分重要的作用。

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