對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)研究

蔡旻君 張嫣然

河南師范大學(xué)法學(xué)院，河南 新鄉(xiāng) 453007

一、建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)的概念

雖然已經(jīng)經(jīng)歷了上百年的發(fā)展，關(guān)于建筑區(qū)分所有權(quán)的的界定仍未形成通說，各國(guó)的觀點(diǎn)大致分為三種：一元說、二元說和三元說。我國(guó)采取三元說，即：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)即專有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利即成員權(quán)。

而其中對(duì)專有部分以外的共有部分享有的共有權(quán)是指對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律或者管理規(guī)約的規(guī)定，對(duì)建筑物的共有部分享有占有、使用和收益的權(quán)利。

二、建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)客體與內(nèi)容

(一)建筑物區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)客體——共有部分

目前我國(guó)的《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了共有部分的范圍，其主要采取的是排除和重點(diǎn)列舉式相結(jié)合的方式。如《物權(quán)法》73條、74條的表述為：建筑區(qū)劃內(nèi)道路、綠地、車庫(kù)等其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)公共用房，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。

然而，這些規(guī)定并不成熟，存在弊端。一方面，由于這些規(guī)定散見于《物權(quán)法》以及其他一些法律規(guī)范中，不成體系，所以存在沖突、交叉甚至相互沖突的現(xiàn)象；另一方面，這些規(guī)定不夠全面，不存在兜底條款，無法全面應(yīng)對(duì)復(fù)雜多變的事實(shí)情況，使得建筑商和業(yè)主之間矛盾尖銳，并在多數(shù)情況下?lián)p害后者利益。

(二)建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共有部分的權(quán)利、義務(wù)

建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共有部分的權(quán)利有使用權(quán)、收益權(quán)、修繕改良權(quán)。對(duì)于使用權(quán)，如：使用健身器材、花園賞花等，建筑物區(qū)分所有權(quán)人之間可以協(xié)商共同使用，也可以輪流使用，對(duì)于不當(dāng)使用，可以依規(guī)定進(jìn)行處理；對(duì)于收益權(quán)，如在樓頂懸掛廣告牌所獲得的收益，這部分利益應(yīng)包括天然孳息和法定孳息；對(duì)于修繕改良權(quán)，有權(quán)人在行使修繕改良時(shí)，應(yīng)具備所需條件，如有一定比例的人數(shù)通過并不耗費(fèi)過多費(fèi)用等；對(duì)于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，即是建筑物區(qū)分所有權(quán)人可以要求加害人停止侵害、返還原物、恢復(fù)原狀、賠償損失。

建筑物區(qū)分所有權(quán)人對(duì)共有部分的義務(wù)包括按照本來用途使用的義務(wù)、負(fù)擔(dān)費(fèi)用的義務(wù)以及維護(hù)保存共有部分的義務(wù)。對(duì)于按照本來用途使用的義務(wù)，我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》50條明確規(guī)定，對(duì)于公用建筑和公共設(shè)施，不得改變其用途，確有必要的除外，但需要辦理相關(guān)手續(xù)；對(duì)于負(fù)擔(dān)費(fèi)用的義務(wù)，我國(guó)《物權(quán)法》72條明確規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由拒絕履行該義務(wù)，而履行方式我認(rèn)為依按分履行較為妥當(dāng)，但是如果依據(jù)情況事先約定的，應(yīng)嚴(yán)格按照約定；對(duì)于維護(hù)保存共有部分的義務(wù)即是對(duì)第一項(xiàng)義務(wù)的進(jìn)一步責(zé)任，即是不僅要嚴(yán)格要求自己按照其本來用途使用，更要在其遭受損害時(shí)挺身而出、擔(dān)負(fù)責(zé)任。

三、建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有權(quán)的立法建議

(一)明確界定共有的范圍

我國(guó)目前采取的模式是排除和重點(diǎn)列舉式相結(jié)合的方式，這一方面使得部分內(nèi)容沒有法律規(guī)定可供參考，另一方面，規(guī)定模糊使得可操作性差。結(jié)合國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，采用排除、列舉和推定相結(jié)合的界定模式較為可取。

(二)建立共有權(quán)侵權(quán)賠償機(jī)制

要建立共有權(quán)侵權(quán)賠償機(jī)制，首先應(yīng)明確維權(quán)主體。業(yè)主委員會(huì)作為一個(gè)極具代表性又基數(shù)龐大的團(tuán)體，其法律地位并不清晰，基本不具有訴訟資格，這在一定程度上使得業(yè)主的維權(quán)能力大打折扣。所以為建立健全共有權(quán)侵權(quán)賠償機(jī)制，首先應(yīng)給予業(yè)主委員會(huì)一個(gè)合理、明確的法律地位；其次，侵權(quán)后承擔(dān)責(zé)任的方式過于籠統(tǒng)，使得賠償稱為紙上談兵，如共有權(quán)人拒交物業(yè)費(fèi)，應(yīng)如何承擔(dān)責(zé)任，所以我國(guó)應(yīng)在今后立法時(shí)補(bǔ)充規(guī)定承擔(dān)責(zé)任的方式以建立健全賠償機(jī)制。

(三)建立專用使用權(quán)制度

根據(jù)現(xiàn)實(shí)需要，減少糾紛，應(yīng)建立專有使用權(quán)即各區(qū)分所有權(quán)人為了對(duì)其共有部分進(jìn)行使用、收益，滿足不同的需要，可以約定某些財(cái)產(chǎn)由某一個(gè)或者數(shù)個(gè)建筑物區(qū)分所有權(quán)人享有排他的獨(dú)占使用權(quán)即共有部分的專有使用權(quán)。

[ 參 考 文 獻(xiàn) ]

[1]孫憲忠.德國(guó)當(dāng)代物權(quán)法[M].北京：法律出版社，1997.

[2]陳華彬.現(xiàn)代建筑物區(qū)所有權(quán)制度研究[M].北京：法律出版社，1998.

[3]王利明.建筑物區(qū)分所有權(quán)、物業(yè)服務(wù)司法解釋原理精解案例與適用[M].北京：中國(guó)法制出版社，2009.