新時(shí)期對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度探討與研究

陳傳芹

連云港工貿(mào)高等職業(yè)技術(shù)學(xué)校，江蘇 連云港 222000

縱觀各國(guó)法制發(fā)展歷史和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)保持良性發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，就是明確的產(chǎn)權(quán)制度。2016年12月中央政治局工作會(huì)議提出，不動(dòng)產(chǎn)登記制度能對(duì)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展提供保障。而決定不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)支配秩序的關(guān)鍵，則是不動(dòng)產(chǎn)登記簿。在各國(guó)物權(quán)立法中，不動(dòng)產(chǎn)登記是不可或缺的內(nèi)容，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記制度，我國(guó)的物權(quán)法明確規(guī)定，這些規(guī)定立足于現(xiàn)實(shí)需求，對(duì)于現(xiàn)行有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的穩(wěn)定性和連續(xù)性進(jìn)行了保持。在此基礎(chǔ)上，對(duì)一些與社會(huì)需求相適應(yīng)制度進(jìn)行創(chuàng)設(shè)，并呈現(xiàn)了一定的創(chuàng)新性。本文對(duì)我國(guó)物權(quán)法關(guān)于此制度存在的缺陷進(jìn)行了分析，并提出相關(guān)的完善建議。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的概念和性質(zhì)

不動(dòng)產(chǎn)最終目標(biāo)，是為了實(shí)現(xiàn)公示，指登記機(jī)關(guān)遵照相關(guān)法定程序，針對(duì)權(quán)利人的申請(qǐng)，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更等在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載并予以公開(kāi)，使公民能更深入的了解某項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)所形成的物權(quán)狀態(tài)。

第一，不動(dòng)產(chǎn)登記的本質(zhì)，是國(guó)家證明行為，而不是批準(zhǔn)行為。審查買(mǎi)賣(mài)雙方是否具備辦證(交付)的條件，是房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍。公示和確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)雙方履行合同的結(jié)果，是房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身的作用。第二，私法上的民事行為說(shuō)。認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記是私法程序性行為，而不是公法行為，從法律上確認(rèn)當(dāng)事人不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)交易，是登記行為實(shí)質(zhì)。第三，折衷說(shuō)。認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記既是一種帶有行政色彩的民事法律行為，同時(shí)也是一種行政管理行為。

對(duì)于第三種學(xué)說(shuō)，筆者比較贊同。原因如下：主要是依賴(lài)于申請(qǐng)人的意思表示私法效果的產(chǎn)生和登記的發(fā)生，其中國(guó)家機(jī)關(guān)并不起支配作用。第二，實(shí)現(xiàn)私法意義上的物權(quán)變動(dòng)，而不是行政管理，是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的價(jià)值，以此更好的維護(hù)和穩(wěn)定市場(chǎng)交易的安全。第三，介入公共權(quán)力對(duì)登記記載內(nèi)容的可信性進(jìn)行了強(qiáng)化。作為一種私法行為，對(duì)私權(quán)的一種確認(rèn)是其實(shí)質(zhì)。從事實(shí)上分析，公示和確認(rèn)財(cái)產(chǎn)歸屬關(guān)系。

二、我國(guó)物權(quán)法關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記存在的缺陷

我國(guó)物權(quán)法規(guī)定，國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一規(guī)定了行政法規(guī)、法律和登記辦法，盡管物權(quán)法明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記，但還有以下不足存在：

(一)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律不統(tǒng)一，具有相對(duì)零散的法規(guī)

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記法，我國(guó)目前尚未制定，現(xiàn)有的法律法規(guī)具有相對(duì)零散的登記，如《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。在這些法律、法規(guī)中，還有很多規(guī)定是不合理的，存在著相互矛盾和沖突問(wèn)題。嚴(yán)重匱乏解決實(shí)際問(wèn)題的可操作性，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)交易，不能發(fā)揮有效的促進(jìn)作用。

(二)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一

在我國(guó)物權(quán)法中已經(jīng)明確提出“統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)”的理念，但縱觀目前我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)現(xiàn)狀，“多頭執(zhí)政”“分級(jí)登記”和“多部門(mén)登記”依然比較普遍。結(jié)合《城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律及法規(guī)，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)涵蓋了諸多部門(mén)，由于具有相對(duì)分散的登記機(jī)關(guān)，既困擾執(zhí)法者和司法者執(zhí)行公務(wù)，同時(shí)又對(duì)當(dāng)事人登記帶來(lái)影響。

(三)缺失關(guān)于登記錯(cuò)誤損害賠償責(zé)任的規(guī)定

《物權(quán)法》規(guī)定，由于登記錯(cuò)誤，直接損害到他人利益的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)相應(yīng)的賠償責(zé)任進(jìn)行承擔(dān)。登記機(jī)構(gòu)賠償后，對(duì)于導(dǎo)致登記錯(cuò)誤的人可繼續(xù)追償。該條明確規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)和不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)事人的賠償責(zé)任。但《物權(quán)法》中僅僅對(duì)應(yīng)該賠償?shù)脑瓌t進(jìn)行了規(guī)定，卻沒(méi)有進(jìn)一步探討登記機(jī)關(guān)承擔(dān)的是一個(gè)完全民事賠償責(zé)任還是國(guó)家賠償責(zé)任，是指向權(quán)利人的實(shí)際損失還是直接損失。

三、建立我國(guó)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度

(一)制定不動(dòng)產(chǎn)登記法

目前，我國(guó)除了在房地產(chǎn)、物權(quán)法法律中，有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定，還在多種規(guī)范性文件，如地方性法規(guī)、行政法規(guī)中，散見(jiàn)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定。這些零散的規(guī)則，具有較低的法律層級(jí)，不具備一定的效率，使不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則之間出現(xiàn)了各種重復(fù)、矛盾問(wèn)題。有的規(guī)則不符合物權(quán)法的基本原則，對(duì)于這種制度上的缺陷，最高人民法院曾采用司法解釋的方式來(lái)補(bǔ)救。但并沒(méi)有從根本上得到解決不動(dòng)產(chǎn)登記的法律統(tǒng)一適用問(wèn)題。基于此，目前首先要做的問(wèn)題，就是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度進(jìn)行統(tǒng)一，所制定的不動(dòng)產(chǎn)登記法應(yīng)具有統(tǒng)一的內(nèi)容和嚴(yán)密的邏輯，滿足經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)需求，并且與我國(guó)的實(shí)際國(guó)情相適應(yīng)。為了保證不動(dòng)產(chǎn)登記法具有足

夠的效力，需要由全國(guó)人民代表大會(huì)制定，其內(nèi)容涵蓋以下方面：既登記錯(cuò)誤賠償責(zé)任、登記程序等，并使不動(dòng)產(chǎn)登記在統(tǒng)一的程序和規(guī)則下進(jìn)行，所產(chǎn)生的法律效果也是統(tǒng)一的，以更好的保障交易安全。

(二)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

梁慧星教授認(rèn)為，需要將目前實(shí)行的多部門(mén)登記的管轄制度廢止，由一級(jí)法院統(tǒng)一管轄，既由縣級(jí)人民法院作為登記機(jī)關(guān)。有的學(xué)者認(rèn)為負(fù)責(zé)登記的機(jī)構(gòu)，應(yīng)該是一個(gè)中立的事業(yè)性組織。王利明教授認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的行政機(jī)關(guān)，應(yīng)該是一個(gè)專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)。對(duì)于這種觀點(diǎn)，筆者很贊同。國(guó)家可通過(guò)統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的設(shè)立，建立高效的專(zhuān)業(yè)化登記部門(mén)，以更好的統(tǒng)一登記簿記載的內(nèi)容。旨在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易安全提供保障，為當(dāng)事人快速查詢(xún)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記信息提供方便。

(三)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤損害賠償責(zé)任明確規(guī)定

關(guān)于登記機(jī)關(guān)責(zé)任賠償?shù)臍w責(zé)原則，需要采用無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，由登記機(jī)構(gòu)錯(cuò)誤登記損害當(dāng)事人的利益，則需要對(duì)賠償責(zé)任進(jìn)行承擔(dān)。究其原因，首先。賠償法采用的歸責(zé)原則是無(wú)過(guò)錯(cuò)原則；其次《房屋登記辦法》并沒(méi)有規(guī)定如果有過(guò)錯(cuò)，才能承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

作為國(guó)家行政機(jī)關(guān)，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)與受害人掌握的信息不對(duì)稱(chēng)，二者之間具有不平等的地位。對(duì)于舉證不能的后果，受害人很可能要承擔(dān)，這是顯失公平的。

四、結(jié)論

不動(dòng)產(chǎn)登記制度是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性制度之一，也是構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的根本保障。本文提出了完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度的幾點(diǎn)建議，希望能夠完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷，以更好的保護(hù)廣大群眾正常的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

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