“借名買房”物權(quán)問(wèn)題分析

汪沛潔 于建威

（071000 中央司法警官學(xué)院 河北 保定）

“借名買房”就是房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購(gòu)買并登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實(shí)際出資人被稱為事實(shí)購(gòu)房人或者真正購(gòu)房人、借名人，被借名人被稱為名義購(gòu)房人或出名人?！敖杳I房”原因有多種：有為了規(guī)避限購(gòu)限貸；有為了購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房；有為了購(gòu)買拆遷安置房；也有不是為了規(guī)避法律和政策，例如情侶在結(jié)婚之前一方以另一方名義買房等。

一、物權(quán)說(shuō)的憑借

借名人與出名人雖然在借名協(xié)議之下產(chǎn)生了債的關(guān)系，但是在這個(gè)債權(quán)合意中，雙方當(dāng)事人已經(jīng)對(duì)物權(quán)的歸屬產(chǎn)生了預(yù)定，并且在借名協(xié)議產(chǎn)生之后，借名人就實(shí)際支付房屋價(jià)款、實(shí)際占有房屋、實(shí)際掌握房屋產(chǎn)權(quán)證書，雖然產(chǎn)權(quán)證書登記人并不是借名人，但是借名人實(shí)實(shí)在在享受房屋的使用價(jià)值，而這也就是物權(quán)說(shuō)的憑借。當(dāng)然，如果雙方合意，且雙方并不在意形式上的缺陷，也并不存在道德上的風(fēng)險(xiǎn)，那么在這種情況下，更有利于市場(chǎng)或經(jīng)濟(jì)效率。

二、物權(quán)說(shuō)的困境

物權(quán)說(shuō)[1]的困境其實(shí)也就是“借名買房”糾紛多發(fā)的點(diǎn)，眾所周知我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)采用登記主義[2]，不動(dòng)產(chǎn)一經(jīng)登記就有了對(duì)抗的效力，而在此基礎(chǔ)下，出名人的登記就會(huì)對(duì)借名人產(chǎn)生一定的威脅，也就是風(fēng)險(xiǎn)。雖然借名人會(huì)通過(guò)各種手段來(lái)規(guī)避這種風(fēng)險(xiǎn)，諸如：選擇親朋好友作為出名人；親朋好友不具有出名資格，便與有出名資格的人以各種形式進(jìn)行約定，待時(shí)機(jī)成熟辦理過(guò)戶手續(xù)。如果親朋好友信守承諾、遵守約定在達(dá)到條件時(shí)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，那么也就不存在物權(quán)上的糾紛，然而事與愿違，在實(shí)際生活中由于人際關(guān)系因素、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素等等，常會(huì)造成對(duì)簿公堂的結(jié)果，可以歸結(jié)為以下幾點(diǎn)：

（一）限購(gòu)限貸情況，借名人始終沒(méi)有資格落戶

借名人本身由于限購(gòu)限貸政策，沒(méi)有購(gòu)買房屋的資格或購(gòu)買房屋的資格用盡，仍然借用他人之名購(gòu)買房屋，設(shè)若其購(gòu)房資格不僅在購(gòu)買時(shí)無(wú)法獲得，而且在計(jì)劃轉(zhuǎn)移登記時(shí)仍然沒(méi)有取得購(gòu)房資格，這種情況下借名人仍然不能取得房屋所有權(quán)。例如，借名人甲在一限購(gòu)地區(qū)由于沒(méi)有購(gòu)房資格，于是利用借名協(xié)議通過(guò)出名人乙購(gòu)得房屋，此時(shí)出名人乙獲得外觀上的房屋所有權(quán)，借名人甲通過(guò)借名協(xié)議實(shí)質(zhì)擁有該房屋，若在借名協(xié)議約定時(shí)點(diǎn)時(shí)，借名人甲仍沒(méi)有購(gòu)房資格，則借名人甲與出名人乙之間仍無(wú)法辦理房屋所有權(quán)變更登記，借名人甲始終無(wú)法獲得該房屋全部意義上的所有權(quán)。

（二）出名人不承認(rèn)借名協(xié)議或約定存在

借名人支付房屋對(duì)價(jià)之后，出名人將該房屋登記在自己名下，假使出名人與借名人之間為親戚關(guān)系進(jìn)行口頭約定，或者出名人與借名人未訂立借名協(xié)議，或者借名協(xié)議內(nèi)容約定不明，在這些情況下出名人很可能利欲熏心、心存僥幸，不承認(rèn)存在借名關(guān)系或者只承認(rèn)雙方存在借貸關(guān)系。

（三）出名人擅自處分登記在自己名下房產(chǎn)

在“借名買房”情況下，房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記簿上登記的姓名是為出名人，其具有權(quán)利外觀，足以使第三人信任房屋為其本人所有，在這種情況下出名人為利益驅(qū)使未經(jīng)借名人同意將名下房屋變賣，第三人由于不知情購(gòu)買該房屋，符合善意取得[3]，并最終取得該房屋物權(quán)。此時(shí)借名人的權(quán)益受到損害。

（四）出名人登記的房產(chǎn)被司法機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施

在借名很長(zhǎng)一段時(shí)間之后，借名人仍無(wú)法將房屋轉(zhuǎn)移登記到自己名下，在這個(gè)期間內(nèi)，出名人假如涉及案件導(dǎo)致名下房屋被查封，或者個(gè)人債務(wù)未償還名下房屋將被拍賣等強(qiáng)制措施時(shí)，借名人由于無(wú)法作為第三人參與到案件中來(lái)，自身權(quán)利即將受到損害。[4]

三、物權(quán)說(shuō)困境的解決途徑

（一）了解欲購(gòu)房屋性質(zhì)，明晰借名購(gòu)買是否違反政策性規(guī)定

借名人需要在借名買房之前，了解清楚欲購(gòu)房屋的性質(zhì)，房屋是否能夠上市交易，借名購(gòu)買是否違反國(guó)家政策性規(guī)定，對(duì)社會(huì)公共利益產(chǎn)生損害。以防將來(lái)因借名買房事宜產(chǎn)生糾紛，出現(xiàn)無(wú)法取得房屋所有權(quán)的情形。

（二）簽署借名買房協(xié)議，保留好借名買房協(xié)商、洽談證據(jù)

與被借名人簽訂借名買房協(xié)議，就借名買房的事實(shí)及房屋所有權(quán)的歸屬進(jìn)行明確約定。同時(shí)，保留好與被借名人就借名買房之事的具體溝通記錄，以備產(chǎn)生糾紛之需。

（三）實(shí)際支付購(gòu)房款，保存好支付記錄、款項(xiàng)收據(jù)等

妥善保存購(gòu)房款支付記錄、購(gòu)房款收據(jù)、發(fā)票、契稅完稅證等憑證，以證明實(shí)際交納了購(gòu)房款及契稅、公共維修基金等。此外，建議借名人保留一切與借名買房相關(guān)的證據(jù)材料，比如物管繳費(fèi)證據(jù)、房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)保險(xiǎn)合同、其他相關(guān)人員的證人證言，可以確保在發(fā)生糾紛之時(shí)保障自己的權(quán)益。

（四）借名人需要實(shí)際占有使用房屋

司法實(shí)踐中，法院在認(rèn)定當(dāng)事人之間是否存在借名買房的事實(shí)時(shí)，通常會(huì)考量涉案房屋的實(shí)際使用人是誰(shuí)。因此，在借名買房后，建議借名人在所購(gòu)房屋中實(shí)際居住，以增強(qiáng)存在借名買房事實(shí)的證明力。

（五）關(guān)注購(gòu)房政策，確保自己的購(gòu)房資格

有時(shí)候即便是法院認(rèn)定借名買房合同成立，但若借名人未取得購(gòu)房資格，仍可能會(huì)導(dǎo)致借名買房合同履行不能，無(wú)法辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)。因此，建議借名人關(guān)注購(gòu)房政策動(dòng)態(tài)，及時(shí)匹配購(gòu)房資格，以獲得權(quán)利之保障與充分救濟(jì)。

（六）提起執(zhí)行異議申請(qǐng)被駁回時(shí)

借名人在發(fā)現(xiàn)出名人登記的房產(chǎn)被司法機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施被執(zhí)行時(shí)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第24條第（一）項(xiàng)和第25條第（一）項(xiàng)之規(guī)定：由于借名買房人不是不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的權(quán)利人，故法院會(huì)駁回借名買房人的執(zhí)行異議申請(qǐng)，此時(shí)借名買房人可以向法院提起執(zhí)行異議之訴。

[1]梅仲協(xié).《民法要義》.中國(guó)政法大學(xué)出版社,2004年版.第168頁(yè).

[2]《物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更及消滅，除法律另有規(guī)定外，均以登記為生效要件.

[3]謝在全.《民法物權(quán)論》（上冊(cè)）.中國(guó)政法大學(xué)出版社,2011年版,第49頁(yè).

[4]向亮.借名買房標(biāo)的房屋權(quán)屬確認(rèn)規(guī)則研究[D].福建師范大學(xué),2016.