商品房買賣中網(wǎng)簽與預(yù)告登記制度的關(guān)系探討

張一宸

（100191 北京航空航天大學(xué) 北京）

一、概述

（一）商品房買賣“網(wǎng)上簽約”制度

近年來，各地紛紛推行商品房預(yù)售“網(wǎng)上簽約”制度。國務(wù)院辦公廳在《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》中明確提出了“進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網(wǎng)上備案制度，加大交易資金監(jiān)管力度”的要求，此后，網(wǎng)簽制度更是得到蓬勃發(fā)展。

以上述《通知》為例，采用網(wǎng)簽以避免開發(fā)商一房多賣的技術(shù)手段如下：開發(fā)商與購房者簽訂的商品房預(yù)售合同，均應(yīng)在網(wǎng)簽系統(tǒng)上進行網(wǎng)上簽約和預(yù)售登記。一旦網(wǎng)上提交，系統(tǒng)自動生成認購書編號或合同編號，且管理系統(tǒng)及時標(biāo)明相關(guān)商品房已預(yù)訂或已預(yù)售。一旦商品房已聯(lián)機簽約或已預(yù)售登記，則開發(fā)商對其就不能另行網(wǎng)上簽約。已聯(lián)機簽約的，須經(jīng)交易雙方當(dāng)事人共同申請才能解除，即注銷網(wǎng)簽。簡言之，所有的商品房預(yù)售，都必須進行網(wǎng)簽，而一旦網(wǎng)簽，則對于已預(yù)售的商品房，開發(fā)商就無法再次進行網(wǎng)簽，從而被實際剝奪再次訂立買賣合同的可能。

網(wǎng)簽合同對于房屋的歸屬亦有重要的影響，這一點在一房二賣情形之中體現(xiàn)得尤為明顯。根據(jù)最高人民法院《2011年全國民事審判工作會議紀要》第16條的規(guī)定，應(yīng)按照辦理房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記、合法占有房屋、買賣合同成立的先后順序等確定權(quán)利保護順位；其同時規(guī)定了預(yù)告登記具有對抗效力。除此之外，地方許多法院的文件對房屋歸屬順位的因素作了類似的更細致的規(guī)定，有些法院還要求考慮實際付款數(shù)額的多少、是否網(wǎng)簽、預(yù)售合同是否登記備案、房屋利用等情況。例如，北京高院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》第13條規(guī)定的房屋順位即按照移轉(zhuǎn)登記-已合法占有-實際付款數(shù)額的多少及數(shù)額、是否辦理了網(wǎng)簽、合同成立的先后等因素。

（二）商品房買賣預(yù)告登記制度

根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條第一款，“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！币约啊蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用＜中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》第四條，“未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)，或者設(shè)定建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照《物權(quán)法》第二十條第一款的規(guī)定，認定其不發(fā)生物權(quán)效力?！?/p>

因此預(yù)告登記制度適用于房屋買賣、抵押等引致不動產(chǎn)物權(quán)變動的交易中，功能是通過防范不動產(chǎn)物權(quán)人的一物數(shù)賣等行為,來確保買受人等債權(quán)人實現(xiàn)其請求權(quán)。實現(xiàn)方式為，在一房數(shù)賣且商品房均未辦理過戶登記的情況下，確保已經(jīng)辦理商品房預(yù)售①合同預(yù)告登記的買受人的權(quán)利應(yīng)當(dāng)優(yōu)于其他買受人。

張雙根教授認為，我國《物權(quán)法》上預(yù)告登記之主旨,在于保全以房屋等不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓以及其他變動為內(nèi)容之債權(quán)性請求權(quán)。此即表明，預(yù)告登記在我國《物權(quán)法》上是一項輔助性制度,旨在配合物權(quán)變動，以保障其效果的實現(xiàn)?！段餀?quán)法》第20條之預(yù)告登記制度,在立法、實務(wù)與學(xué)理上均為主要適用于商品房預(yù)售情形,以保全預(yù)購人的購房預(yù)期利益,以及相應(yīng)的購房融資擔(dān)保需求。然而由于所預(yù)售的在建商品房不屬于不動產(chǎn)、無相應(yīng)的不動產(chǎn)登記簿，且債務(wù)人無法實際享有所有權(quán)、處分權(quán)，因此，張教授認為，預(yù)告登記制度未能發(fā)揮出立法者所預(yù)設(shè)的功能，且其業(yè)務(wù)數(shù)量極為有限，因而該制度的關(guān)注點應(yīng)撇開商品房預(yù)售情形，另覓其他適用領(lǐng)域。

二、網(wǎng)簽與預(yù)告登記制度之比較

簡而言之，二者的作用有相似之處，預(yù)告登記擁有物權(quán)層面的效力，網(wǎng)簽則是合同效力，旨在保護第一買受人的權(quán)利。二者在避免出賣人一房兩賣的功用上相似，但實際效果有所差異：

（一）網(wǎng)簽中的買受人權(quán)利性質(zhì)及制度分析

從本質(zhì)上說，網(wǎng)簽的商品房買賣合同僅會產(chǎn)生合同債權(quán)，而非準(zhǔn)物權(quán)。因此，網(wǎng)簽備案能解決的問題只是確定本合同的效力優(yōu)先于后發(fā)生的合同，并無物權(quán)上的效力。崔建遠教授認為，商品房預(yù)售合同、銷售合同經(jīng)過網(wǎng)簽等登記備案手續(xù)之后，買受人所享權(quán)利確實有了一些對抗第三人的效力，且在一房數(shù)賣的情形中，第一購房人舉證證明第二購房人有過錯相對更容易，但其只在證據(jù)的效力方面具有優(yōu)勢，在物權(quán)效力方面并無實質(zhì)性效果。因此，權(quán)利人在網(wǎng)簽的房屋買賣合同項下的權(quán)利仍然屬于債權(quán)。

具體而言，商品房交易網(wǎng)上簽約備案主要是為了避免“一房二賣”等行為，維護交易秩序和買賣雙方的合法權(quán)益。但是，從法律意義上講，商品房交易合同依法簽訂后就已具有法律效力，網(wǎng)簽備案僅具有公示、確認和管理的功能，對交易本身并不產(chǎn)生額外的法律效力，也不對房屋所有權(quán)的變動產(chǎn)生影響。因此，二手房買賣網(wǎng)簽在法律性質(zhì)上僅是房產(chǎn)交易監(jiān)管部門的監(jiān)管行為，不具有創(chuàng)設(shè)物權(quán)權(quán)利的功能，不產(chǎn)生相應(yīng)物權(quán)效力。

從我國法律規(guī)定來看，商品房買賣協(xié)議簽訂后到辦理過戶前的風(fēng)險防范，應(yīng)通過預(yù)告登記制度來實現(xiàn)。《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。2015年《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第30 條指出，金錢債權(quán)執(zhí)行中，對被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，應(yīng)予支持；符合物權(quán)登記條件，受讓人提出排除執(zhí)行異議的，應(yīng)予支持。因此，預(yù)告登記作為一項法定制度，具有完整的權(quán)利保全效力。

網(wǎng)簽所引發(fā)的實務(wù)糾紛多集中于“存量房”交易領(lǐng)域。舉例來說，如被譽為“首例房屋買賣網(wǎng)簽注銷案”的“沈某與安某房屋買賣合同糾紛案”。該案判決體現(xiàn)出法院認可網(wǎng)簽合同本身應(yīng)是一種成立和有效的房屋買賣合同。所以房屋買賣進行了網(wǎng)簽，也就確定了這份房屋買賣合同的成立，且合同通過行政部門公示，效力進一步得到肯定。在另一起案例中，中院進一步認定，網(wǎng)簽備案不等于取得房屋產(chǎn)權(quán)。這進一步說明了網(wǎng)簽無法完全代替預(yù)告登記。從實踐來看，網(wǎng)簽制度具有一定的強制性，但其法律效力方面亦有不足，即其雖然能有效防范“一房多賣”風(fēng)險，但是由于制度的非強制性，在房價快速上漲的賣方市場中，辦理比例仍較低。

另外，實踐中一個值得注意的問題在于涉商品房執(zhí)行異議之訴中。“買受人對未辦理過戶登記手續(xù)無過錯”是《執(zhí)行異議復(fù)議意見》第26條規(guī)定的要件之一，實踐中商品房買賣合同常常采用網(wǎng)簽等備案登記作為商品房買賣的公示方式。本文認為，合同備案登記不同于過戶登記，沒有辦理合同網(wǎng)簽登記不應(yīng)影響對買受人無過錯的判斷。

（二）預(yù)告登記的買受人的權(quán)利性質(zhì)及制度分析

預(yù)告登記中，購房人的權(quán)利在本質(zhì)上還是債權(quán)，但是不同于普通債權(quán)。具體而言，商品房進行預(yù)告登記后出賣人再處分該不動產(chǎn)，將不發(fā)生物權(quán)效力，因此說預(yù)告登記具有物權(quán)的對抗效力。因而預(yù)告登記權(quán)利人擁有的是一種準(zhǔn)物權(quán)，或稱物權(quán)期待權(quán)，這與網(wǎng)簽的債權(quán)有著本質(zhì)差別。

與德國不同,我國的現(xiàn)房交易機制未給預(yù)告登記制度預(yù)留足夠的適用空間,主要表現(xiàn)為：第一，現(xiàn)房交易無需專門的要式的物權(quán)合意,當(dāng)事人訂立買賣合同后,就能隨即申請登記,交易的確定性相對較高,這弱化了預(yù)告登記的現(xiàn)實作用。第二,在不動產(chǎn)登記機構(gòu)把相關(guān)申請事項記載于登記簿后,還要向物權(quán)人發(fā)放權(quán)利證書,因物權(quán)變動而申請登記時,權(quán)利證書是必備材料(《不動產(chǎn)登記暫行條例》第16條第1款第3項)，所以在通常情況下,只要登記機構(gòu)受理了登記申請,受讓人基本上無需擔(dān)心轉(zhuǎn)讓人再行處分,預(yù)告登記因此也不太必要。此外，由于二者功能存在較大程度上的重疊，預(yù)告登記制度正面臨著網(wǎng)簽制度的致命沖擊。

（三）二者的比較

在商品房交易中，網(wǎng)簽具有較強的公示效能，其信息是在當(dāng)事人和房管部門的共同參與下形成的，有高度的權(quán)威性和穩(wěn)定性，它還記載于樓盤表，形成公開的交易檔案，具有公開性。但是，因缺乏明文的法律依據(jù)，其確定性存在嚴重不足。法律未明文規(guī)定的網(wǎng)簽與預(yù)告登記似乎差異甚大，但拋開形式差異，對二者功能進行實質(zhì)性分析，不難看出其在存量房買賣中具有高度相似性。

首先，預(yù)告登記旨在通過保障房屋購買人對出賣人的轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的債權(quán)請求權(quán)，來防止一房數(shù)賣，為了實現(xiàn)該目的，預(yù)告登記產(chǎn)生登記禁止的效果，即根據(jù)2016年國土資源部《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第85條第二款，未經(jīng)預(yù)告登記買方的書面同意，賣方無法通過登記把同一房屋轉(zhuǎn)讓或抵押給他人。網(wǎng)簽也有防止一房數(shù)賣的目的，且其后果也類似于登記禁止。其次，預(yù)告登記之所以能對抗他人，形式上固然是法律明文規(guī)定的結(jié)果，但實質(zhì)是借助登記這一信息平臺，將本處于相對權(quán)范疇的債權(quán)請求權(quán)公示出來，使其產(chǎn)生對抗力。網(wǎng)簽有與登記基本一致的公示平臺，且網(wǎng)簽信息的樓盤表亦記載了不動產(chǎn)登記簿中應(yīng)有的信息。

三、制度建議

網(wǎng)簽和預(yù)告登記均屬于干預(yù)交易過程的措施，目的均在于強化買方債權(quán)，且均通過公開的信息平臺發(fā)揮作用，功能高度重合。從實踐情況來看，有了強制性的網(wǎng)簽，自愿的預(yù)告登記似乎在存量房買賣中就沒有了適用空間。因此，在預(yù)告登記于存量房買賣實踐中缺位時，有必要肯定網(wǎng)簽保障買方債權(quán)的效力。

但是，我們應(yīng)當(dāng)還要看到，網(wǎng)簽涉及房管、金融、工商、稅務(wù)等諸多部門和領(lǐng)域，有牽一發(fā)而動全身的體系效應(yīng)。若全面推開網(wǎng)簽制度，在掏空網(wǎng)簽保全買方債權(quán)效力的同時，也將浪費不少社會成本。在商品房買賣實踐中，網(wǎng)簽的確能起到切實保護買方利益、增強交易確定性的作用，但其弊端也顯而易見。

因此，在充分肯定網(wǎng)簽制度有利之處的基礎(chǔ)上，雙方可以根據(jù)實際情況，設(shè)計先付款后交房等多種交易模式，進一步增進交易的靈活性。一旦網(wǎng)簽不能發(fā)揮保障買方債權(quán)的效力，買賣雙方就必須尋找可能的替代機制，如申請預(yù)告登記、設(shè)立擔(dān)保等。結(jié)合房產(chǎn)交易管理與登記銜接的現(xiàn)實需求，不妨使網(wǎng)簽與預(yù)告登記聯(lián)動，即在當(dāng)事人申請網(wǎng)簽時，同時也申請預(yù)告登記，這樣既能保持網(wǎng)簽的使用慣性，又能發(fā)揮預(yù)告登記的實效。

注釋：

①所謂“商品房預(yù)售”，依《城市商品房預(yù)售管理辦法(2004修正)》第二條，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。

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