淺議離婚案件中婚前購買婚后還貸房屋分割

王 菁

（100085 北京工商銀行北京分行 北京）

1 關于房屋貸款

房屋按揭貸款是房屋貸款的一種形式，當前房屋貸款主要有公積金貸款、按揭貸款及公積金和按揭按比例組合的貸款三種形式。無論哪一種貸款形式，當事人都必須與銀行簽訂借款合同和抵押擔保合同，在當事人所購買的房屋上設立擔保物權，銀行是抵押權人。所以，實務中的房屋貸款本質(zhì)上就是房屋抵押貸款。

我們可以得出兩個結(jié)論，第一，辦理房屋所有權證是婚前即已享有的合同權利；第二，房屋貸款是產(chǎn)生于婚前的合同義務，屬于婚前個人債務，應由個人財產(chǎn)來償還。由于我國婚姻法規(guī)定的法定夫妻財產(chǎn)制是夫妻財產(chǎn)共同所有制，那么在夫妻之間沒有特別約定的情況下，婚后所還貸款應當認定為用夫妻共同財產(chǎn)償還個人債務，離婚時應當支付婚后所還貸款金額的一半給對方。

2 關于房屋的權屬性質(zhì)

房屋的權屬性質(zhì)可以從兩個方面來分析。首先可以從物權角度分析。房屋所有權證是物權的權屬證明，具有法律上的推定效力，即推定房屋所有權證上登記的人是該房屋的所有權人。但是在訴訟中房屋所有權證只是一種證據(jù)，當事人就房屋權屬有爭議時，還應當進一步考察購買房屋時的出資情況。就本文案例來說，雖然房屋所有權證是在婚后取得，但是還不能僅憑此就認定房屋是夫妻共同財產(chǎn)。一般來說，只有夫妻共同出資購買取得的房屋才是夫妻共同財產(chǎn)。那么，通過前面所述，銀行向開發(fā)商劃款的行為已經(jīng)履行了支付房款的義務，因此，可以認定，購買房屋完全是以婚前個人財產(chǎn)出資。因為購房與貸款、還貸是不同的、相互獨立的法律關系，所以不能將婚后還貸認定為是對購房的出資。

其次，從婚姻法角度來分析，財產(chǎn)所有權的取得包括原始取得和繼受取得，繼受取得包括買賣、繼承等方式，顯然要經(jīng)歷一個過程。如果我們把買賣方式的繼受取得開始于要約、承諾、訂立合同，繼承方式的繼受取得開始于被繼承人死亡，那么《婚姻法》所規(guī)定的婚姻關系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，應當理解為繼受取得的過程開始于婚姻關系存續(xù)期間，而不僅僅是指最終取得財產(chǎn)所有權的結(jié)果發(fā)生于婚姻關系存續(xù)期間，否則，就可以說，婚姻關系存續(xù)期間、用夫妻共同財產(chǎn)購買的、登記在一方名下的、在離婚后才取得所有權證的房屋不是夫妻共同財產(chǎn)。

3 關于房屋增值

近幾年來，房屋價格一直處于上漲的情形，一方在婚前貸款購買的房屋，在雙方離婚時往往已經(jīng)大幅升值，因而就有一種觀點認為應當將房屋的升值部分作為夫妻共同財產(chǎn)予以分割。筆者認為這一觀點是不正確的，理由有三：第一，所謂的增值并不是實際已經(jīng)取得的財產(chǎn)，它只是根據(jù)如果將房屋按市場價變賣這樣一種假設而得出的推測的結(jié)論，而不是現(xiàn)實已經(jīng)存在的必然能夠?qū)崿F(xiàn)的財產(chǎn)權利。換句話說，如果當事人不將房屋放到市場上去出售，則所謂的增值永遠也不會實現(xiàn)。離婚訴訟不可能分析不存在的財產(chǎn)或權利。第二，雖然房屋增值是一種推測，并未現(xiàn)實地得以實現(xiàn)，但房屋增值確是不爭的事實。然而，房屋增值的原因完全是房地產(chǎn)市場造成的，與婚后共同還貸的行為并無任何因果關系。在市場價格大幅上漲的情形下，當事人若不償還貸款，可能造成的后果之一是銀行依法行使抵押權，而絲毫不會影響房屋的市場價格；同樣，如果房地產(chǎn)市場價格大幅下跌，就算當事人依約及時還貸，也不會使房屋增值。第三，房屋增值并不是生產(chǎn)、經(jīng)營的收益?；橐龇ㄒ?guī)定：夫妻關系存續(xù)期間生產(chǎn)、經(jīng)營的收益歸夫妻共同所有。根據(jù)這一規(guī)定，如果一方當事人在婚后將婚前購買的房屋出租而取得租金收益，或者將婚前購買的房屋售出取得高于當初買房的對價，這些都可以認定為源于生產(chǎn)、經(jīng)營的收益，而本文案例中的房屋是當事人的居住用房，其增值顯然不是源于生產(chǎn)經(jīng)營行為，而是完全由市場原因所致，所以不能將房屋增值部分認定為夫妻共同財產(chǎn)。第四，從物權角度講，一個物上只能有一個所有權，就房屋所有權來說，要么完全歸一個主體所有、要么歸不同的主體按份共有或者共同共有，不可能存在既有一個主體所有的部分，又有不同主體共有的部分的情形。所以，那種回避房屋權屬問題、直接認定婚前首付和還貸及相應的增值部分是一方個人財產(chǎn)、婚后共同還貸及相應增值部分是婚后共同財產(chǎn)的觀點和做法是沒有法律依據(jù)的。

4 小結(jié)

在當前的離婚案件中，涉及一方婚前購買、婚后雙方共同還貸房屋的一般有三種情形：一是一方婚前貸款購買并已經(jīng)取得房屋所有權證，婚后雙方共同還貸；二是一方婚前貸款購買，婚后才取得房屋所有權證，婚后雙方共同還貸；三是一方婚前貸款購買，婚后雙方共同還貸，離婚時尚未取得房屋所有權證。筆者認為：在第一種和第二種情形下，應當認定房屋為購買一方的婚前個人財產(chǎn)，在第三種情形下，因當事人尚未取得房屋所有權證，依據(jù)最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（二）》第二十一條的規(guī)定，不宜判決房屋所有權的歸屬，而是根據(jù)實際情況判決由當事人使用?；楹筮€貸無論在何種情形下均屬于用夫妻共同財產(chǎn)償還個人債務，應當由買房一方支付婚后還貸金額的一半給對方。房屋增值也均與婚后還貸行為無任何事實上的和法律上的因果關系，不能將房屋增加的價值作為夫妻共同財產(chǎn)予以分割。

審判實踐中還有一種觀點認為：由于當前一般是男方準備結(jié)婚用房，所以上述處理意見對女方不公平、不利于保護婦女權益。實際上，關于這一點法律已經(jīng)給出了救濟渠道，《婚姻法》第四十二條規(guī)定：“離婚時，如一方生活困難，另一方應從其住房等個人財產(chǎn)中給予幫助?！弊罡呷嗣穹ㄔ涸凇蛾P于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（一）》中對《婚姻法》第四十二條做出了進一步的規(guī)定。據(jù)此，法官完全可以在審理具體案件時查明事實，酌情判決。在離婚訴訟中保護婦女權益無可厚非，但是應當在法律規(guī)定的框架內(nèi)，將本文案例所涉房屋認定為夫妻共同財產(chǎn)或者認定婚后還貸及增值部分為夫妻共同財產(chǎn)而予以分割，并不妥當。

參考文獻：

[1]杜萬華,宋曉明.基層人民法院法官培訓教材實務鄭民商事審判篇.人民法院出版社,2005：147.

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