淺談二手房買賣合同

李 潔

（100193 新浪網(wǎng)技術(shù)（中國）有限公司 北京）

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，在各項(xiàng)原因的共同推動(dòng)下，除全國一線、二線城市外，二手房交易市場(chǎng)在三四線城市及廣大中小城鎮(zhèn)逐步興起并迅速發(fā)展。那么，什么是二手房呢？通俗的講，一套房子從第一次交易即從開發(fā)商手中購得后、準(zhǔn)備進(jìn)行第二次交易開始，至第N次交易，均被叫做二手房。雖然二手房的概念很通俗易懂，但并不是每個(gè)人都懂得二手房交易及二手房買賣合同要點(diǎn)。所以，今天我們就來聊聊二手房買賣合同。

二手房買賣合同，嚴(yán)格的講應(yīng)叫做房地產(chǎn)買賣合同?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第32條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。房屋和土地使用權(quán)是不允許分開交易，因此以下均稱之為房地產(chǎn)買賣合同。

合同法第2條規(guī)定，本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)買賣合同作為合同的一種，當(dāng)然是平等的民事主體之間就標(biāo)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓達(dá)成的一種協(xié)議；雖然根據(jù)各地政策不同，合同的格式會(huì)有差異，但都必然的具有合同法第12條規(guī)定的各項(xiàng)要素。故此，我們就按照合同法第12條的順序來分析下房地產(chǎn)買賣合同。

在具體分析房地產(chǎn)買賣合同之前，需讀者明確一個(gè)非常重要的問題，即房地產(chǎn)買賣合同的成立，并不等于買受人已經(jīng)取得或必然取得標(biāo)的房地產(chǎn)。因?yàn)槲餀?quán)法第6條、第9條及第15條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力；當(dāng)事人之間訂立有關(guān)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。因此，房地產(chǎn)買賣合同的成立僅是在出售人和買受人之間形成了一個(gè)債權(quán)關(guān)系，標(biāo)的房地產(chǎn)的所有權(quán)并未立即轉(zhuǎn)移，只有出售人和買受人辦妥標(biāo)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，買受人才真正的取得了標(biāo)的房屋的所有權(quán)。因此問題極易混淆，故事先說明。

現(xiàn)在，我們開始分析房地產(chǎn)買賣合同。根據(jù)合同法第12條規(guī)定，房地產(chǎn)買賣合同主要有以下內(nèi)容：出售人和買受人、標(biāo)的房地產(chǎn)及其基本狀況、價(jià)格及付款方式、稅費(fèi)承擔(dān)、房屋的裝飾裝潢及家具家電、戶口狀況、過戶時(shí)間、交房時(shí)間、水電煤更名時(shí)間、違約責(zé)任及爭議解決方式等。

一、房地產(chǎn)的出售人和買受人

房地產(chǎn)的出售人和買受人出現(xiàn)在合同的抬頭及落款處，合同中應(yīng)寫明出售人和買受人的姓名、身份證號(hào)、聯(lián)系地址、聯(lián)系方式。一般抬頭處信息相對(duì)簡單，落款處較為復(fù)雜，上述各項(xiàng)信息一般出現(xiàn)在落款處，以手寫為宜。

房地產(chǎn)買賣合同中的出售人必須是房地產(chǎn)權(quán)證或產(chǎn)調(diào)中的權(quán)利人，權(quán)利人為多個(gè)的，均須列明在買賣合同中。每個(gè)產(chǎn)權(quán)人均須在合同中簽字，不能代簽；產(chǎn)權(quán)人為未成年人的，根據(jù)民法總則第27條，須由他的法定監(jiān)護(hù)人代簽；當(dāng)然，如果產(chǎn)權(quán)人本人簽字有困難的，根據(jù)民法總則第161條和第162條，可委托其他人代簽，但根據(jù)行業(yè)慣例，委托代理人簽字的，委托書須經(jīng)過公證，且委托書須作為合同一部分。

買受人的簽字規(guī)則與出售人一致。因房管局辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記時(shí)，以房地產(chǎn)買賣合同中的買受人為新的產(chǎn)權(quán)人，因此，應(yīng)當(dāng)在簽合同前確定房地產(chǎn)的買受人；同時(shí)，根據(jù)各地購房政策不同，買受人的確定還要符合當(dāng)?shù)卣摺?/p>

前面提到的“產(chǎn)調(diào)”，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息調(diào)查表的簡稱，它在二手房交易中占據(jù)著非常重要的地位。產(chǎn)調(diào)會(huì)明確的標(biāo)的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人、位置、面積、房屋年限等常規(guī)信息，及查封、抵押等特殊事項(xiàng)，這些信息是房管局不動(dòng)產(chǎn)登記簿信息的復(fù)制。可能有人會(huì)問，房產(chǎn)證上這些信息都已經(jīng)顯示了，為什么還要再費(fèi)力去調(diào)取標(biāo)的房地產(chǎn)的產(chǎn)調(diào)呢？物權(quán)法第17條：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。”如法條所述，房產(chǎn)證和產(chǎn)調(diào)不一致的，要以產(chǎn)調(diào)為準(zhǔn)，所以說產(chǎn)調(diào)更權(quán)威；另一方面，在房產(chǎn)證信息不全面或更新不及時(shí)的情況下，它能補(bǔ)全標(biāo)的房地產(chǎn)的相關(guān)信息。

二、標(biāo)的房地產(chǎn)及其基本信息

一份房地產(chǎn)買賣合同的標(biāo)的當(dāng)然就是出售人同意出售、買受人確認(rèn)買入的房地產(chǎn)了。房地產(chǎn)合同中應(yīng)明確標(biāo)的房地產(chǎn)的以下內(nèi)容：房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)、房地產(chǎn)坐落、房屋類型及結(jié)構(gòu)、建筑面積及附屬面積、房屋的平面圖及四至范圍、土地使用權(quán)的性質(zhì)及剩余年限、土地使用權(quán)的取得方式、房屋的裝飾裝潢及隨房屋轉(zhuǎn)讓的設(shè)備（非房屋的附屬設(shè)備），及標(biāo)的房地產(chǎn)的相鄰關(guān)系，包括抵押、相鄰、租賃、查封等。上述標(biāo)的房地產(chǎn)的信息均可在房產(chǎn)證或產(chǎn)調(diào)中找到，房產(chǎn)證信息與產(chǎn)調(diào)不一致的，以產(chǎn)調(diào)信息為準(zhǔn)。

當(dāng)然，不要忘記事先了解標(biāo)的房地產(chǎn)的租賃關(guān)系，因?yàn)槌凶馊讼碛袠?biāo)的房地產(chǎn)的優(yōu)先購買權(quán)，出售人在確定出售標(biāo)的房地產(chǎn)前需要與承租人說明情況，知悉承租人的意向，避免在出現(xiàn)在交易過程中，承租人要求行使優(yōu)先購買權(quán)的現(xiàn)象發(fā)生。

如標(biāo)的房地產(chǎn)的房產(chǎn)證或產(chǎn)調(diào)顯示標(biāo)的房地產(chǎn)有查封或者抵押的存在，應(yīng)在合同中約定出售方辦理解除查封或抵押的具體時(shí)間，以免拖慢二手房交易流程，延長交易時(shí)間。

標(biāo)的房地產(chǎn)的裝飾裝潢作為房屋整體的一部分，隨房地產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓，不能隨意破壞，其價(jià)款計(jì)入房地產(chǎn)總價(jià)，標(biāo)的房地產(chǎn)為毛坯房的除外；出售人與買受人另有約定的，從其約定。

至于作為標(biāo)的房地產(chǎn)的非附屬設(shè)備的家具家電等，因其可移動(dòng)，且移動(dòng)后并不影響房屋的正常使用，是否隨標(biāo)的房地產(chǎn)一并轉(zhuǎn)讓，以出售人和買受人的約定為準(zhǔn)。如有隨房屋轉(zhuǎn)讓的附屬設(shè)備，則需詳細(xì)注明在合同里，例如設(shè)備的名稱及品牌等詳細(xì)信息，避免在辦理交房手續(xù)時(shí)產(chǎn)生糾紛。

三、標(biāo)的房地產(chǎn)的價(jià)款及付款方式

房地產(chǎn)的價(jià)格和付款方式一般是雙方在決定簽訂標(biāo)的房地產(chǎn)買賣合同時(shí)已經(jīng)確定好的，雙方按照合同約定操作即可，但仍有以下幾點(diǎn)需要注意：所有款項(xiàng)的支付以銀行轉(zhuǎn)賬為宜；出售人每收到一筆款項(xiàng)，應(yīng)向買受人出具收據(jù)，明確收款人、收款時(shí)間及金額，收據(jù)格式可以附件形式體現(xiàn)在合同中；建議分多筆支付房款，且其中一筆款項(xiàng)的支付以雙方辦妥交房手續(xù)為條件。

四、標(biāo)的房地產(chǎn)的交接

標(biāo)的房地產(chǎn)的交接，俗稱交房，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有，標(biāo)志是標(biāo)的房地產(chǎn)鑰匙由出售人交付給買受人；自交房之日起，出售人不得在隨意進(jìn)入標(biāo)的房地產(chǎn)。合同法第142條：“標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”一般情況下，自交房之日起，標(biāo)的房產(chǎn)毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)自產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)移至購房者承擔(dān)。

另外，以下事項(xiàng)出售人和買受人在辦理交房手續(xù)時(shí)應(yīng)一并辦妥，包括：出售人結(jié)清其已用的水電煤網(wǎng)等費(fèi)用，水電煤網(wǎng)暖氣及維修基金的更名，以及此合同項(xiàng)下的裝飾裝潢、家具家電是否符合雙方約定，下水道是否通暢等。

五、標(biāo)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓登記

標(biāo)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓登記，即過戶手續(xù)，是二手房交易過程中十分重要的一項(xiàng)，根據(jù)物權(quán)法第9條規(guī)定，未經(jīng)此手續(xù)，買受人不能算真正的取得標(biāo)的房地產(chǎn)。因此，過戶時(shí)間的約定是房地產(chǎn)買賣合同中必不可少的一項(xiàng)，雙方到標(biāo)的房地產(chǎn)所在地的房管局辦妥標(biāo)的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，買受人取得以其名字為權(quán)利人的房地產(chǎn)權(quán)證，整套二手房交易流程才算真正的結(jié)束。

六、違約責(zé)任

根據(jù)合同法第107條，違約責(zé)任是當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。房地產(chǎn)買賣合同中的違約責(zé)任一般針對(duì)以下情形設(shè)置，a.出售人對(duì)標(biāo)的房地產(chǎn)情況承諾不實(shí)；b.買受人未按合同約定支付房款；c.出售人未按合同約定辦理戶口遷移、解除查封或抵押、進(jìn)行房屋交接等；d.出售人或買受人不愿繼續(xù)履行合同，等等。違約責(zé)任屬于約定事項(xiàng)，出售人和買受人可根據(jù)實(shí)際情況任意約定，法律無強(qiáng)制性規(guī)定。

雖然法律對(duì)違約責(zé)任的事項(xiàng)沒有強(qiáng)制性規(guī)定，但對(duì)違約金的賠付標(biāo)準(zhǔn)卻有明確限制。根據(jù)合同法司法解釋二，當(dāng)事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認(rèn)定為合同法第142條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。因此，違約責(zé)任賠付標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合此規(guī)定，否則，可能面臨著被撤銷或被變更的風(fēng)險(xiǎn)。但近年來各地房價(jià)飛速上漲，此賠付標(biāo)準(zhǔn)在出售人要求解除合同時(shí)，實(shí)則難以彌補(bǔ)買受人遭受的損失，是否有更好的補(bǔ)償方式，各地實(shí)務(wù)尚在探索中。

七、爭議解決方式

爭議解決方式是一份合同最后的救濟(jì)手段，直接決定著一份合同是繼續(xù)成立有效還是解除廢止，直接關(guān)系著合同雙方的損失及賠償情況，因此爭議解決方式的選擇非常重要，但在房地產(chǎn)買賣合同中，這一情形有所簡化。

合同爭議解決的方式有協(xié)商、仲裁及訴訟，從經(jīng)濟(jì)性角度講，房地產(chǎn)買賣合同的爭議解決方式以訴訟為宜。民事訴訟法第33條規(guī)定，因不動(dòng)產(chǎn)糾紛提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。如果選擇訴訟管轄，則只能選擇房地產(chǎn)所在地的法院進(jìn)行管轄。

以上，僅是對(duì)二手房買賣合同的分析，而二手房的買賣是一個(gè)復(fù)雜且長期的過程，有出售或購買需求的人在操作前，應(yīng)詳細(xì)了解相關(guān)法律法規(guī)及購房政策，查詢關(guān)于二手房交易糾紛的判例，多多咨詢專業(yè)人士。