住宅小區(qū)車位、車庫權(quán)屬問題探討

林嘉琪

（510000 廣東財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院 廣東 廣州）

一、車位、車庫的概述

本文對小區(qū)車庫、車位的定義，采國內(nèi)學(xué)者通說：前者是指在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置的、具有封閉空間并以存放車輛為目的的場所；后者是指住宅小區(qū)內(nèi)在地上或地下設(shè)置的，以停放車輛為目的的開放式場所。其類型按其特性、功能主要為以下三類：

（一）地面車位、車庫

地面車位是指在小區(qū)地面上以劃線分割的方式作為界限區(qū)分的停車設(shè)施。其主要分為兩類：一是占用建筑物區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）共有的場所建設(shè)的車位，二是經(jīng)過政府部門的審批，在小區(qū)規(guī)劃紅線范圍內(nèi)且不占用業(yè)主共有場所建設(shè)的車位。地面車庫是經(jīng)過政府部門規(guī)劃批準(zhǔn)而單獨(dú)修建的、利用墻壁和庫門等屏障物進(jìn)行間隔封閉而形成的獨(dú)立停車空間，一般能夠進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。除此以外，還有一種機(jī)械式立體車庫。其運(yùn)用機(jī)械設(shè)備，以升降、排序等方式實(shí)現(xiàn)對車輛的管理，但目前在我國小區(qū)內(nèi)較為少見。

（二）地下車庫、車位

地下車庫、車位包括人防工程改造的地下車位和非人防工程性質(zhì)的地下車位。前者是指經(jīng)過政府部門的審批建造的，和平時期用于停車，戰(zhàn)時無條件由國家征用的地下設(shè)施；后者是開發(fā)商通過開發(fā)利用住宅小區(qū)地下空間建造的、用以滿足業(yè)主停車需求的車位。

（三）架空層及樓頂車庫、車位

架空層車庫、車位是指將建筑物地面上的第一層以墻、柱等架空，利用該架空形成的空間建造的車庫、車位。樓頂車庫、車位是指利用小區(qū)建筑物樓頂?shù)钠脚_建造的車庫、車位。

二、住宅小區(qū)車位、車庫權(quán)屬的立法現(xiàn)狀

我國《物權(quán)法》和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（下稱《區(qū)分所有權(quán)解釋》）對住宅小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬和處分作了原則性的規(guī)定?！段餀?quán)法》第74條第二款規(guī)定了經(jīng)建筑規(guī)劃批準(zhǔn)的車位、車庫的權(quán)屬采取約定權(quán)屬說，第三款則規(guī)定了業(yè)主共有的場地類型。而后，《區(qū)分所有權(quán)解釋》出臺，其第6條對前述兩款的適用范圍作了限制。當(dāng)前立法根據(jù)車位、車庫是否包含在由政府部門審批的建筑規(guī)劃之中，把車位、車庫分為“規(guī)劃內(nèi)”和“規(guī)劃外”兩種類型。對于“規(guī)劃外”的車庫、車位，其屬于業(yè)主共有。對于“規(guī)劃內(nèi)”的車庫、車位，由開發(fā)商與業(yè)主約定其權(quán)利歸屬。

三、住宅小區(qū)車位、車庫權(quán)屬立法中存在的問題

（一）“首先滿足業(yè)主需要”含義模糊

現(xiàn)行規(guī)定對“首先滿足”的時間和義務(wù)主體都沒有進(jìn)行明確的限定。“首先”是要求開發(fā)商從始到終都要優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求，還是只是在一定期限內(nèi)限制開發(fā)商對外出租或銷售車位？義務(wù)主體一般為開發(fā)商，但是其他的車位的繼受者是否也應(yīng)成為這一義務(wù)主體？其次，業(yè)主的內(nèi)涵是否包括只購買了車位、車庫，而未購買小區(qū)用房的權(quán)利人？商業(yè)用房的業(yè)主與居住用房的業(yè)主對車位、車庫是否有同等的權(quán)利？最后，該“需要”除了指使用需要以外，是否包含投資需要？現(xiàn)行的法律及司法解釋關(guān)于小區(qū)車位、車庫的規(guī)定過于原則性，對以上問題均沒有予以明示，導(dǎo)致引發(fā)了相關(guān)的糾紛。

（二）對車位、車庫的登記規(guī)定的缺失

車位、車庫的類型多樣，其是否可以統(tǒng)一認(rèn)定為“獨(dú)立的物”尚且不明。我國尚未建立地下空間權(quán)制度，地下車位、車庫的土地使用權(quán)的類型不明確。種種原因，導(dǎo)致各地能否對車位、車庫予以登記的操作不統(tǒng)一；統(tǒng)一的登記制度的缺失進(jìn)而導(dǎo)致對車位、車庫的抵押、租賃等均難以實(shí)現(xiàn)。

（三）對車位、車庫流轉(zhuǎn)方式的規(guī)定不清

現(xiàn)行規(guī)定確定了規(guī)劃內(nèi)的車位、車庫可以采取出售、附贈或出租的方式流轉(zhuǎn)，但未就流轉(zhuǎn)的具體程序及流轉(zhuǎn)的標(biāo)準(zhǔn)作相關(guān)規(guī)定?，F(xiàn)實(shí)生活中，部分開發(fā)商對車位、車庫“只售不租”，這極大地?fù)p害了業(yè)主權(quán)益。

四、完善立法的建議

（一）明確車位、車庫的法律屬性及權(quán)屬

車位、車庫的類型的多種多樣、開發(fā)商的開發(fā)性質(zhì)的不同，都可能導(dǎo)致單一的權(quán)屬判斷標(biāo)準(zhǔn)無法達(dá)到平衡開發(fā)商和業(yè)主之間利益的效果。筆者認(rèn)為，應(yīng)根據(jù)車位、車庫的類型，確定其分別的法律屬性及權(quán)利歸屬，如建筑物首層架空層車位、樓頂平臺車位、占有業(yè)主共有部分場所建設(shè)的地面車位、利用人防工程改造的地下車位等，可以明確識別其屬于區(qū)分建筑所有權(quán)中的共有部分的車位、車庫屬于業(yè)主共有車位；明確經(jīng)過規(guī)劃審批的普通地下車位、獨(dú)立車位屬于專有車位，初始所有權(quán)為開發(fā)商，其有權(quán)通過出售、附贈或者出租等方式，將車位的所有權(quán)或者使用權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主。

（二）細(xì)化《物權(quán)法》第74條

明確“首先”“滿足”“業(yè)主”“需要”措辭的法律內(nèi)涵和外延。明確開發(fā)商和車位、車庫的繼受者都應(yīng)成為該條所規(guī)定的義務(wù)主體，只有購買了商業(yè)用房或居住用房的建筑物區(qū)分所有權(quán)人才能成為該條所規(guī)定的權(quán)利主體。明確“首先滿足”的操作程序，如專有車位數(shù)量應(yīng)大于或等于小區(qū)房屋單元的數(shù)量。此外，還需要明確業(yè)主對開發(fā)商違反該規(guī)定是否享有的“撤銷權(quán)”，以有力保障業(yè)主的停車權(quán)益和小區(qū)的停車秩序。

（三）完善車位、車庫登記和流轉(zhuǎn)制度

通過登記的公示公信的功能，能有力保障當(dāng)事人的財產(chǎn)權(quán)益、維護(hù)住宅小區(qū)的秩序。可以通過參照不動產(chǎn)管理?xiàng)l例及比較各地的做法，建立全國統(tǒng)一的專有車位的所有權(quán)登記制度。其次，明確車位、車庫的流轉(zhuǎn)規(guī)則，如落實(shí)包括供出售或供出租的車位、車庫的配置比例。

隨著社會的發(fā)展，住宅小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬問題這一舊患不除，勢必影響到如共享車位、共享停車等平臺或制度的建立，不利于資源整合。車位、車庫糾紛不斷，也對社會的穩(wěn)定有序造成影響。因此，應(yīng)加強(qiáng)立法，健全小區(qū)車位、車庫制度。