唯一住房執(zhí)行程序中的若干問題初探

吳軍良

（210093 南京大學法學院 江蘇 南京）

一、唯一住房執(zhí)行程序中常見的幾種執(zhí)行方法

（1）攻心為上法。俗話說“用兵之道，攻心為上”。通過對被執(zhí)行人進行強大的心理攻勢，讓其產(chǎn)生巨大心理壓力，通常會取得事半功倍的效果，執(zhí)行案件往往得以迅速化解。以前被執(zhí)行人經(jīng)常以唯一住房不能強制執(zhí)行為由對抗執(zhí)行，《異議復議規(guī)定》發(fā)布后，通過新聞媒體的大量報道，唯一住房可以強制執(zhí)行的觀念已深入人心。以此為契機通過對被執(zhí)行人進行心理攻堅，被執(zhí)行人往往會放棄唯一住房不能執(zhí)行的固有觀點，主動履行義務或通過訂立執(zhí)行和解協(xié)議等方式化解案件。

（2）旁敲側擊法。執(zhí)行實踐中，部分被執(zhí)行人抱著負隅頑抗的心態(tài)，拒不配合法院對其唯一住房進行執(zhí)行。此時可以對其采取拘留、帶至執(zhí)行現(xiàn)場等旁敲側擊的方法，讓其認識到拒不配合將會導致的法律后果，以達到促使被執(zhí)行人主動配合的效果。

（3）先賣后遷法。對于被執(zhí)行人下落不明，住房處于空置狀態(tài)或者被執(zhí)行人積極配合的案件，可以采取先行處分待成交后再騰空的辦法。此種方法既降低了執(zhí)行成本，又提高了執(zhí)行效率。

（4）先遷后賣法。對于部分拒不配合遷離房屋的被執(zhí)行人，可以采取先行騰空再進行處分的辦法，以避免成交后可能導致的交付不能的后果。此種方法雖然需要做大量的前期工作，但可以有效避免成交后因交付不能帶來的負面效應。

（5）租金激勵法。針對被執(zhí)行人在唯一住房執(zhí)行過程中是否配合法院執(zhí)行，可在租金支付方面采取激勵措施。被執(zhí)行人主動配合或經(jīng)勸說后愿意配合，在房屋處分前即遷出房屋或者房屋成交后主動遷出房屋的，可以適當提高租金支付年限，直至按照八年的標準支付；如被執(zhí)行人拒絕配合，在房屋成交后經(jīng)強制清空的，可僅向其支付五年的租金。

（6）協(xié)同清空法。針對少數(shù)案件中被執(zhí)行人對抗情緒激烈的實際，可以采取上下級法院或兄弟法院協(xié)同清空的方法聯(lián)合執(zhí)行，營造聲勢，制造氣氛，讓被執(zhí)行人感受到強大的執(zhí)行壓力。

（7）部門配合法。針對個別具有普遍反面教育意義的案件，可以采取邀請公安、電視臺、120急救中心、城管等部門參與，互相配合，共同完成任務。一方面可以降低執(zhí)行過程中存在的各種風險，另一方面可以對被執(zhí)行人拒不配合的行為進行曝光，在全社會營造有利于執(zhí)行的良好氛圍。

二、唯一住房執(zhí)行中存在的難點

（1）“維持生活必須的居住房屋”的認定問題。根據(jù)《異議復議規(guī)定》第二十條的規(guī)定，對被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務的人名下有其他能夠維持生活必須的居住房屋的，可以對被執(zhí)行人名下的房屋進行執(zhí)行。該條中他人名下“維持生活必須的居住房屋”如何認定，不同法院和法官還存在不同的認識。城市中取得房屋所有權登記證書的房屋和雖未取得登記證書，但屬于拆遷安置房的房屋屬于上述情形，應無異議。但農(nóng)村宅基地上的房屋、鄉(xiāng)鎮(zhèn)上未取得房屋登記證書的房屋、家庭農(nóng)場內(nèi)建設的用于居住的房屋能否認定為“維持生活必須的居住房屋”，還有不同認識。

（2）五至八年租金數(shù)額的認定問題。為被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)家屬提供五至八年的租金的數(shù)額如何確定，取決于租賃房屋的面積、位置、租賃時間、被執(zhí)行人及所撫養(yǎng)家屬的人數(shù)等因素，申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人對于租金的數(shù)額經(jīng)常存在爭議。

（3）案外人主張租賃關系的甄別問題。部分案外人主張其在房屋被法院查封前已與被執(zhí)行人簽訂了租賃合同并實際占有使用房屋，要求法院保護其承租權，對房屋帶租拍賣，有的案外人甚至提供了長期的租賃合同。雖然此種情形下認定租賃關系的真?zhèn)螌儆趫?zhí)行裁判部門的職責范圍，但案外人的主張無疑拖延甚至阻礙了執(zhí)行進程的順利開展。

（4）部分房屋處分后的交付難問題。部分被執(zhí)行人對抗情緒嚴重，持續(xù)對抗執(zhí)行，甚至存在上訪、自殘等行為，拒絕遷出房屋，出于維穩(wěn)等因素的考慮，執(zhí)行法院往往會暫緩執(zhí)行，但買受人的權利無法得到及時實現(xiàn)，會通過投訴、發(fā)帖、信訪等途徑向法院施壓。

三、對于完善唯一住房執(zhí)行程序的幾點思考

如上所述，唯一住房的執(zhí)行程序中還存在不少亟待解決的難點問題。對此，筆者提出如下建議：

（1）加大調(diào)查力度，合理平衡雙方利益。針對目前多數(shù)被執(zhí)行人在農(nóng)村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)會留有房屋的實際情況，在執(zhí)行程序中應當適當加大調(diào)查力度，查明被執(zhí)行人在農(nóng)村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)地區(qū)是否留有房屋，以達到申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人之間的利益平衡。如被執(zhí)行人在農(nóng)村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)上留有住宅的，一般會認定對被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務的人名下有其他能夠維持生活必須的居住房屋。

（2）綜合各種因素，合理確定租金數(shù)額。關于租金數(shù)額如何確定，《異議復議規(guī)定》僅作了原則性的規(guī)定，具體到執(zhí)行實踐中，應當根據(jù)個案的不同情況，考慮到被執(zhí)行人所扶養(yǎng)家屬的人數(shù)、滿足被執(zhí)行人及其近親屬基本生活需要的房屋面積、被執(zhí)行人在執(zhí)行過程中是否配合法院執(zhí)行工作等因素綜合考慮。具體而言，租金的計算方式一般以城郊地區(qū)的租金標準作為參考；被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬每人租賃房屋的面積在20-30平方米左右為宜；被執(zhí)行人拒不配合執(zhí)行工作的，可僅向其提供五年的租金。

（3）加強溝通配合，甄別排除虛假租賃關系。針對案外人主張房屋存在租賃關系，要求帶租拍賣的，執(zhí)行實施部門應與執(zhí)行裁決部門加強溝通，適當加重案外人的舉證責任，除了要求其提供租賃合同、支付租金憑證、在法院查封前即已對房屋實際占有使用等證據(jù)外，還要求其對需要承租房屋的必要性進行說明。經(jīng)查明案外人主張的租賃關系不存在的，除了駁回其訴訟請求外，還可依法追究其妨礙執(zhí)行的法律責任。

（4）加大制裁力度，維護法律尊嚴。針對少數(shù)房屋在成交后交付困難的問題，一方面要在房屋處分前做好預案，預估被執(zhí)行人是否配合交付，如其不配合交付的，在處分前應進行清空；如被執(zhí)行人承諾在成交后配合交付的，可讓其作出書面承諾，對此類房屋先行處分再清空。另一方面針對極少數(shù)被執(zhí)行人在處分成交后拒不配合遷出，甚至以將老人接至房屋居住、上訪等方式對抗執(zhí)行的，要采取協(xié)同清空、邀請檢察官、人大代表、政協(xié)委員和新聞媒體見證清空等方式進行強制清空。