房地產(chǎn)融資政策改革與創(chuàng)新

呂強(qiáng)

摘 要：房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈具有分布范圍廣，參與人數(shù)多、涉及行業(yè)多等特點(diǎn)，在我國現(xiàn)今形式下房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道也日益增多，其中常見的融資形式有股權(quán)融資，債權(quán)融資，P2P，信托融資，券商投行，資產(chǎn)管理公司，保險(xiǎn)公司，第三方理財(cái)公司，海外融資，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)等，融資的方式與渠道眾多，在此筆者并不一一舉例，只是重點(diǎn)談?wù)勛约簩?duì)海外融資與互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的一些理解感悟與建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；創(chuàng)新；政策

引言

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，資金的連續(xù)供給對(duì)企業(yè)的生存發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，資金鏈條是否順暢直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。資金流的穩(wěn)定性與每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀息息相關(guān)，也與大的市場環(huán)境、政策因數(shù)等密不可分。比如上市與非上市房企、全國龍頭房企與區(qū)域性房企、商業(yè)地產(chǎn)與商品住宅、產(chǎn)業(yè)新城類房企，為建立健全資金鏈條的穩(wěn)定性都存在不同的融資渠道與方式，但是近20年來房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的路徑證明，所有房地產(chǎn)企業(yè)無論規(guī)模大小，都越來越重視融資渠道的建設(shè)與維護(hù)。

海外融資，境外資金有助于資金回流

華人人口眾多，分布全球，幾乎每一個(gè)國家都有華人的身影，盡管由于所處的地區(qū)和國家不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也不一致，但是有人的地方就有資金，因此怎樣在合法、合規(guī)的前提下，讓海外資金流入我國房地產(chǎn)企業(yè)，需要集思廣益。

近幾年，伴隨著“一帶一路”政策的有效推廣，加之國家層面對(duì)海外投資的政策性鼓勵(lì)與支持，使得房地產(chǎn)企業(yè)逐漸走出國門去開拓海外市場，拓展新的商機(jī)，接觸新的融資渠道，但歸根結(jié)底筆者個(gè)人認(rèn)為就是在合法合規(guī)的前提下有選擇性的模仿與學(xué)習(xí)。

人與人之間，企業(yè)與企業(yè)之間，國家與國家之間都是在不斷地學(xué)習(xí)與交流，學(xué)習(xí)對(duì)自己有幫助的方式方法，但這些都是相對(duì)而言的。比如，兩個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，一個(gè)是地區(qū)性企業(yè)，一個(gè)是全國性企業(yè)。這兩個(gè)企業(yè)必然存在差異，也存在差距，如何把成功的經(jīng)驗(yàn)，案例分享復(fù)制出去，把對(duì)方的資金吸引過來是問題的關(guān)鍵。

2012年，相對(duì)寬松的融資環(huán)境使得眾多房地產(chǎn)企業(yè)選用境內(nèi)籌資的方式。在這種方式下，房地產(chǎn)公司前三個(gè)季度的債所占比重明顯提高，房地產(chǎn)公司籌資金額同比大幅提升。

2013年與2014兩個(gè)年度，我國房地產(chǎn)公司進(jìn)入國外籌資高潮階段，2015年之后伴隨著國內(nèi)籌資途徑的多樣化、人民幣貶值后，房企國外籌資規(guī)模逐步減小。但是，伴隨著2016年底我國宏觀調(diào)控的實(shí)施，國內(nèi)籌資難度大幅增高，房企又開始將眼光放到國外。

房地產(chǎn)企業(yè)融資新模式——互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)

網(wǎng)絡(luò)支付工具的出現(xiàn)則加快了金融機(jī)制脫媒的歷程。多種多樣的網(wǎng)絡(luò)借貸網(wǎng)站、第三方支付機(jī)構(gòu)等影響著商行傳統(tǒng)的借貸業(yè)務(wù)與支付性能，立足于技術(shù)方面而言，持續(xù)減弱商行一直以來的媒介效能，也有效促進(jìn)了網(wǎng)絡(luò)金融和房地產(chǎn)領(lǐng)域的融合，讓房企籌資更便捷。

近些年，因?yàn)楦鞣N網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)產(chǎn)品大量涌現(xiàn)，依托眾籌平臺(tái)用戶可以選購實(shí)際需要的產(chǎn)品，或者依托眾籌資本代為建設(shè)與運(yùn)營有關(guān)工程，籌資進(jìn)行棚戶區(qū)改造、經(jīng)適房工程建設(shè)，或者為小規(guī)模房企或有關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的公司提供便捷的籌資渠道，然而對(duì)于融資渠道的合法性、規(guī)范性也應(yīng)給予足夠的重視。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)本身而言，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)將為房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈提供新的融資模式，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。但總的來說機(jī)遇大于挑戰(zhàn)，在央行，銀監(jiān)會(huì)，證監(jiān)會(huì)，保監(jiān)會(huì)的監(jiān)督管理下，互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)必將越來越規(guī)范，實(shí)實(shí)在在地為房地產(chǎn)行業(yè)及其他眾多行業(yè)資金募集貢獻(xiàn)力量。相信在不久的將來互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)必將成為房地產(chǎn)企業(yè)融資的主力軍，這也使得不少房地產(chǎn)企業(yè)開始進(jìn)軍互聯(lián)網(wǎng)金融，建設(shè)自己的互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，儲(chǔ)備相關(guān)人才。從國內(nèi)到國外建立健全互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)的特性，滿足融資信息傳遞的及時(shí)性與準(zhǔn)確性，并通過大數(shù)據(jù)匹配相應(yīng)的人群，做到有的放矢。

縱、橫向并購已經(jīng)成為了主流，并購融資是關(guān)鍵

隨著市場化機(jī)制改革的進(jìn)行以及混合所有制改革的深入，不同形式企業(yè)之間（國企之間、國企和民企之間）的兼并重組已經(jīng)成為了常見的方式，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此。從2017年開始房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境出現(xiàn)了較大的變化，造成房企面臨著很多的困境，在越來越依靠規(guī)?；俚男袠I(yè)競爭環(huán)境下很多企業(yè)為了提升競爭實(shí)力也在不斷修正發(fā)展方略，此也促進(jìn)了房企兼并活動(dòng)的實(shí)施。

通過資源優(yōu)化等形式調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略會(huì)成為企業(yè)慣用的方式，順應(yīng)已發(fā)展為行業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，而并購?fù)顿Y基金也成為了今后的主流方式。特別是對(duì)于大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，相比于小型房地產(chǎn)企業(yè)其壓力相對(duì)較小，大型房產(chǎn)企業(yè)具有良好的現(xiàn)金流以及較低的資金成本，具有較強(qiáng)的并購能力，能夠獲得良好的土地以及資產(chǎn)，能夠不斷完善其產(chǎn)業(yè)鏈。另外，也可以實(shí)施縱向并購，從而不斷完善自身的所有環(huán)節(jié)（包括投資、開發(fā)、工程以及運(yùn)營等）。

輕資產(chǎn)模式成為了流行的模式

對(duì)于房企來說，資產(chǎn)證券化已經(jīng)成為了其融資的發(fā)展方向，房地產(chǎn)行業(yè)往往都是重資產(chǎn)運(yùn)營行業(yè)，資產(chǎn)回收期比較長，資金壓力較大，所以資產(chǎn)證券化就成為了緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力的重要方式之一。因?yàn)橘Y產(chǎn)證券化的重點(diǎn)在于底層資產(chǎn)，大量的底層資產(chǎn)使得房地產(chǎn)企業(yè)可以利用資產(chǎn)證券化進(jìn)行融資，例如，REITs以及CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）等。

現(xiàn)階段私募版的REITs已經(jīng)進(jìn)行了試點(diǎn)，并且隨著市場化機(jī)制的深入，公募版的REITs就會(huì)成為房企最重要的創(chuàng)新趨勢。對(duì)于CMBS來說，其隨著我國銀行發(fā)行了不同類型的對(duì)公信貸產(chǎn)品，并且法律環(huán)境以及稅收制度等不斷成熟，所以其模式更加具有可操作性，也更加便捷，同時(shí)能夠獲得更大額度的融資，類似于這些模式的發(fā)展使得房地產(chǎn)企業(yè)具有更多的選擇。

利用資產(chǎn)證券化的模式實(shí)施融資，使得房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)更加靈活，能夠?qū)ζ髽I(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行優(yōu)化，同時(shí)能夠降低企業(yè)資產(chǎn)的負(fù)債率，最終實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)存量盤活、去庫存、輕資產(chǎn)的目的。

私募產(chǎn)業(yè)基金已經(jīng)成為了發(fā)展的重點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已經(jīng)逐漸實(shí)現(xiàn)了轉(zhuǎn)型，對(duì)于大中城市而言，大規(guī)模的城市綜合體項(xiàng)目是房企比較關(guān)鍵的項(xiàng)目。由于綜合體項(xiàng)目開發(fā)過程中需要巨額資金，產(chǎn)業(yè)基金的杠桿籌資形式便變成了最恰當(dāng)?shù)倪x擇。

此種模式主要是以房地產(chǎn)企業(yè)作為發(fā)起人成立產(chǎn)業(yè)基金，通過差額補(bǔ)足、溢價(jià)回購、全額擔(dān)保等方式來形成收益和差額結(jié)合的機(jī)制，以此來吸引大量銀行資金、保險(xiǎn)資金、信托資金等參與到房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的股權(quán)融資當(dāng)中，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目所需資金要求。私募產(chǎn)業(yè)基金的模式能夠確保房企靈活獲得所需資金，不但能夠有效擴(kuò)展融資渠道，同時(shí)也能夠獲得不同方面的收入（例如管理費(fèi)、超額收益、項(xiàng)目增值等等），這種方式也是未來發(fā)展的重點(diǎn)模式之一。

結(jié)語

我國房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷適應(yīng)新的形勢，了解并掌握新的科技技術(shù)及經(jīng)營理念，運(yùn)用新的方式，才能夠在復(fù)雜多變的環(huán)境中穩(wěn)步前進(jìn)。與此同時(shí)，與時(shí)俱進(jìn)很重要，不同的時(shí)代有不同的方法，他只有時(shí)刻展望未來，才能夠有效地控制風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的良好發(fā)展。

（作者單位：中交地產(chǎn)股份有限公司 ）

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