新時(shí)代租售并舉住房制度的構(gòu)建

■ 汪利娜

深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，完善住房供給和保障體系，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，提高有效供給，才能解決住房供給與需求的不充分、不平衡的問題。

黨的十九大報(bào)告明確指出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，這不僅為未來(lái)住房制度改革和產(chǎn)業(yè)發(fā)展指明了方向，也是實(shí)現(xiàn)“讓全體人民住有所居”宏偉目標(biāo)的重要舉措。

回首過去30多年的住房制度改革，城鎮(zhèn)住房從嚴(yán)重短缺，人均居住面積3.6平方米到今天城鎮(zhèn)住房自有率達(dá)到87%，人均居住面積36.6平方米（建筑面積40.8平方米），居民住房環(huán)境的改善有目共睹，成績(jī)斐然。

但隨著中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾越發(fā)突出。這種不平衡不充分在住房領(lǐng)域具體體現(xiàn)在：一是人口凈流入的大中城市百姓能買得起的普通商品住房供給不充分，高房?jī)r(jià)使越來(lái)越多剛需群體可支付能力下降。二是面向中低收入群體的保障性住房供給不充分，特別是以往政府雖興建了大量保障房如經(jīng)適房、限價(jià)房，但分配機(jī)制混亂和可上市交易導(dǎo)致騙保、尋租、閑置、出租經(jīng)營(yíng)和轉(zhuǎn)售獲利的現(xiàn)象屢禁不止，使得政府掌控的保障房資源和供給逐年銳減。三是伴隨著戶籍制度改革破冰、城市化進(jìn)程加快，面向大量流動(dòng)人口和新市民的租賃住房供給不充分，特別是大城市租賃住房供給嚴(yán)重短缺。而這三大住房供給的不充分是在城鎮(zhèn)住房高庫(kù)存（去庫(kù)存一年多現(xiàn)在仍有3億多平方米待銷售住宅）的背景下產(chǎn)生的，表明在總量供給的過剩情況下，城市間（大中小城市）供需的不平衡，住房產(chǎn)品（租與售，普通與高檔、戶型、面積、價(jià)位和區(qū)位）等結(jié)構(gòu)上供需不對(duì)稱、不平衡，也是嚴(yán)重影響居民住房條件改善不可忽略的因素，其深層次原因是房地產(chǎn)企業(yè)熱衷盲目投資、投資結(jié)構(gòu)錯(cuò)配。

要解決上述住房供給與需求不充分、不平衡的問題，新時(shí)期就要有改革的新思路、新作為。按照黨的十九大精神，就是要深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，完善住房供給和保障體系，優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，提高有效供給，即增加居民需要的、滿意的和可支付的住房供給。

一是深化土地制度改革，構(gòu)建多元住房供給主體。中國(guó)住房制度改革之初是靠打破住房供給單一公有制，靠商品化和市場(chǎng)化的改革營(yíng)造了政府、單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個(gè)人多元供給主體，由此將大量社會(huì)資本引入住宅領(lǐng)域，這不僅創(chuàng)建了一個(gè)全新的產(chǎn)業(yè)，還造就了一大批有產(chǎn)者，使城鎮(zhèn)居民告別住房短缺，實(shí)現(xiàn)住房小康。但現(xiàn)有的住房供給主體并不完善，受傳統(tǒng)城鄉(xiāng)二元土地制度的制約，農(nóng)村集體和農(nóng)民長(zhǎng)期被排斥在城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)之外，他們有閑置的建設(shè)用地、宅基地和住房，卻只能被政府征用，或以小產(chǎn)權(quán)房的形式存在著，或無(wú)視集體產(chǎn)權(quán)成為大城市疏解整治拆除的對(duì)象。而城市要發(fā)展、要擴(kuò)張、要做大做強(qiáng)，城市人口的聚集就需要有維系其生存與發(fā)展的住房，與所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)一樣，這都需要以土地為載體。緩解城市土地供給不足的難題出路有兩個(gè)：一方面是提高城鎮(zhèn)存量土地利用率和人口密度；另一方面是開疆?dāng)U土，利用農(nóng)村的建設(shè)用地。近期，國(guó)土部和住建部推出《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，就是引導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)建設(shè)用地合理合法有序地進(jìn)入城鎮(zhèn)建設(shè)用地市場(chǎng)的良好開端。打破城鄉(xiāng)二元土地制度和二元住宅市場(chǎng)的藩籬，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)，讓農(nóng)民在符合自己意愿、城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃和土地利用規(guī)劃基礎(chǔ)上，將農(nóng)村建設(shè)用地和宅基地以有償出讓、作價(jià)出資（入股）、租賃、聯(lián)營(yíng)、抵押等方式進(jìn)入城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)，符合黨的十九大“保障農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利，壯大集體經(jīng)濟(jì)”的精神，讓農(nóng)民、農(nóng)村集體成為城鎮(zhèn)住房供給一個(gè)新的主體，有利于增加租賃住房的供給，優(yōu)化住房的供給結(jié)構(gòu)，加快建立租售并舉的住房制度。同時(shí)，可以讓農(nóng)民分享城市化中土地增值的收益，加快城鄉(xiāng)一體化、現(xiàn)代化。

二是增強(qiáng)改革系統(tǒng)性、整體性、協(xié)同性，推進(jìn)租售并舉住房制度。租賃房一直是中國(guó)住房市場(chǎng)的一個(gè)短板，這一方面是以往“只售不租”的政策偏好所致；另一方面是租房供給不足、租售不同權(quán)，功能不健全導(dǎo)致租房無(wú)法得到消費(fèi)者的青睞。要補(bǔ)齊這一短板，構(gòu)建租售并舉的住房制度，不僅需要深化城鄉(xiāng)土地制度改革，由于租賃房投資資金需求量大、回收期長(zhǎng)，更需要長(zhǎng)期資金和稅收政策的扶持。顯然，租售并舉住房制度不是簡(jiǎn)單地增加租賃房供給的數(shù)量，要讓承租人住得安心、住得滿意，與購(gòu)房人一樣享受平等的公共福利，如子女入托、上學(xué)等，還需要深化戶籍制度改革、義務(wù)教育和公共服務(wù)供給制度的改革。多項(xiàng)改革協(xié)同并進(jìn)，才有助于推動(dòng)租售并舉住房制度改革，讓租售同權(quán)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

三是引入長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)多以個(gè)人出租房為主，缺少規(guī)?；?、規(guī)范化、長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者，我國(guó)這類投資者比例尚不足3%。政府應(yīng)通過政策指引和扶持等方式，積極引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)和專業(yè)化機(jī)構(gòu)進(jìn)入租賃市場(chǎng)，形成政府政策指引、社會(huì)參與和企業(yè)化運(yùn)作的租賃住房供給模式。如今一些大型房地產(chǎn)企開始涉足長(zhǎng)租公寓，租賃住房資產(chǎn)證券化Reits也在試水，阿里、京東和騰訊等互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)也開始進(jìn)軍租賃房市場(chǎng)。長(zhǎng)期機(jī)構(gòu)投資者的介入有助于提升租賃房品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)租房無(wú)押金、搜尋無(wú)成本、縮小空租期，還有專業(yè)的維修管理、嚴(yán)格的安保系統(tǒng)、專業(yè)保潔和代收快遞等服務(wù)，這些都將從根本上提升租賃品質(zhì)與服務(wù)。

總之，只有深化土地、金融、稅收和公共服務(wù)體制改革，充分激發(fā)市場(chǎng)的活力，才能有助于構(gòu)建租售并舉的住房制度。