青島市中心城區(qū)土地利用強度研究

張建 孫健 裴春云

摘 要：以黨的十九大精神為指導，貫徹新發(fā)展理念，以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革為主線，優(yōu)化土地資源配置，推動形成有效保護資源、有力保障發(fā)展、有序監(jiān)管服務的新格局。開展青島市土地集約利用研究，破解城市土地利用瓶頸迫在眉睫。本文就青島市中心城區(qū)土地利用強度進行研究分析。

關鍵詞：青島市；城區(qū)；土地利用強度

一、青島市中心城區(qū)土地利用現(xiàn)狀規(guī)模分析

青島市土地市場經(jīng)過多年的快速擴張和發(fā)展，土地資源利用面臨越來越大的空間和環(huán)境壓力，土地特別是建設用地供給和需求之間的矛盾日益突出，政府對土地市場的監(jiān)管也更加嚴格和規(guī)范，土地利用成本迅速增加。而與此同時，青島市面臨的社會和經(jīng)濟發(fā)展的壓力卻沒有減少，在此背景下對土地進行有效的節(jié)約集約利用，盤活土地市場，保持土地市場的活力，維持經(jīng)濟社會的穩(wěn)定健康發(fā)展，繼續(xù)不斷提高和改善人民的生活水平變得更加突出和必要。隨著經(jīng)濟快速發(fā)展和城市化水平的穩(wěn)步提高，青島市建設用地面積也逐年增加。通過提取研究區(qū)范圍總面積數(shù)據(jù)，與青島市土地利用總體規(guī)劃確定的中心城區(qū)城鎮(zhèn)建設用地控制規(guī)模（允許建設區(qū)面積）和城市總體規(guī)劃建設用地控制規(guī)模等進行比較，可以看到，工作地域面積45932.5661hm2已經(jīng)逼近土規(guī)規(guī)定的允許建設區(qū)面積49591.2065hm2，城市總體規(guī)劃確定的中心城區(qū)規(guī)劃建設用地總面積為66000hm2，這意味著青島市土地資源還有一定的發(fā)展空間。

二、青島市中心城區(qū)土地利用結(jié)構(gòu)分析

以青島市中心城區(qū)建設用地節(jié)約集約利用評價工作底圖為基礎，提取各地類圖斑的用地面積，計算城市居住、商服、工業(yè)、教育、機關團體、城市道路、廣場等各類建設用地的結(jié)構(gòu)比例關系（見表4.2）。從用地結(jié)構(gòu)看，居住用地與工業(yè)用地相近，分別占建設用地總量的26.27%和28.94%，其次為其他建設用地和城市道路與交通設施用地，分別占建設用地總量的16.98%和14.88%，而商業(yè)用地、教育用地（高、小）、公園與綠地、廣場用地、機關團體用地相對較少，分列5-9位。與規(guī)劃控制標準相比，工業(yè)用地略高，而居住用地略低，商業(yè)用地也低近5個百分點，工業(yè)用地明顯偏高，存在生產(chǎn)用地擠占生活、生態(tài)用地的情況。教育用地、城市道路與交通設施用地、廣場用地略高于規(guī)劃標準，規(guī)劃目標實現(xiàn)較好，城市對區(qū)域發(fā)展的輻射帶動作用較好。從建筑容積率來看，平均為0.53，其中行政辦公用地最高，達到1.68，居住用地和商業(yè)用地居中，約在1左右，教育用地與平均水平相近，為0.523，而工業(yè)用地較低，為0.35，土地集約利用水平相對較低。促進工業(yè)用地的集約利用是優(yōu)化青島市建設用地結(jié)構(gòu)和利用效率的良好途徑，協(xié)調(diào)城市化過程中資源、環(huán)境、人口和經(jīng)濟的關系，根本的解決途徑在于切實轉(zhuǎn)變土地利用方式，改變城市土地粗放利用的現(xiàn)狀，堅持開源節(jié)流、內(nèi)涵挖潛、地盡其用，不斷提高城市土地資源集約利用水平。

《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》（GB 50137-2011）中：居住用地、公共管理與公共服務用地、工業(yè)用地、交通設施用地和綠地五大類主要用地規(guī)劃占城市建設用地的比例分別宜符合25.0%-40.0%，5.0%-8.0%，15.0%-30.0%，10.0%-30.0%，10.0%-15.0%。

除綠地外，現(xiàn)狀建設用地中居住用地、工業(yè)用地、交通設施用地所占建設用地總面積得比例基本與城市總體規(guī)劃中和《城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準》中各類建設用地所占比例相近，略有浮動，說明青島市中心城區(qū)內(nèi)各類建設用地比例結(jié)構(gòu)比較合理。由于本次青島市中心城區(qū)評價中確定的工作地域中已經(jīng)將各類大型綠地（不屬于城鎮(zhèn)規(guī)模邊界內(nèi)的建設用地）剔除，因此現(xiàn)狀綠地由于統(tǒng)計口徑不一致造成差別較大。

根據(jù)上述，以及城市性質(zhì)定位，青島市是國家沿海重要中心城市和濱海度假旅游城市，國際性港口城市，國家歷史文化名城。提出以下建議：工業(yè)用地占城市建設用地比率應平穩(wěn)降低，居住用地應更加關注保障性住房及中小戶型的供應量，公共服務設施結(jié)構(gòu)應更清晰，不斷提高服務品質(zhì)，工業(yè)應由傳統(tǒng)工業(yè)向新興工業(yè)轉(zhuǎn)型，使工業(yè)建設更加集約，道路廣場在滿足主次干道的基礎上，應加強支路網(wǎng)的建設，打通微循環(huán)，綠地等生態(tài)文明建設繼續(xù)加強。

三、青島市中心城區(qū)土地利用強度分析

3.1城市規(guī)劃布局

以膠州灣為生態(tài)核心，大沽河為生態(tài)中軸，以嶗山、小珠山等生態(tài)山系為綠色屏障，以白沙河、墨水河、洋河等主要河流為綠色生態(tài)間隔，以環(huán)膠州灣的東岸城區(qū)、北岸城區(qū)、西岸城區(qū)為空間主體，規(guī)劃形成“三城聯(lián)動、組團布局”的海灣集合型中心城市。東岸城區(qū)包括市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)和嶗山區(qū)；北岸城區(qū)包括城陽區(qū)和紅島經(jīng)濟區(qū)；西岸城區(qū)主要為黃島區(qū)。

3.2居住用地

規(guī)劃居住用地216.88平方公里，占城市建設用地的32.48%，人均35.55平方米。其中，新增居住用地77.98平方公里，主要集中在嶗山區(qū)城區(qū)北部和東部、李滄區(qū)東部與北部、城陽區(qū)東部、紅島經(jīng)濟區(qū)北部、青島經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)南部等區(qū)域。新增居住用地的規(guī)劃與建設，特別是綠地和配套應在現(xiàn)狀建成居住小區(qū)的基礎上提高標準，并實施好TOD交通引導戰(zhàn)略，滿足居民住房和就業(yè)的需求。

3.3公共服務設施用地

規(guī)劃公共設施用地150.38平方公里，占城市建設用地的22.52%，人均24.66平方米。規(guī)劃形成“三主、五副、多層級”網(wǎng)絡型城市公共服務中心體系，實現(xiàn)公共設施空間均衡布局。三個城市主中心，即東岸浮山灣中心區(qū)、西岸唐島灣中心區(qū)、北岸紅島灣中心區(qū)。李滄、嶗山、城陽、青島灣老城區(qū)和辛安五個城市副中心。

3.4工業(yè)用地

著力調(diào)整優(yōu)化青島市中心城區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)用地的功能布局，規(guī)劃工業(yè)用地82.37平方公里，占城市建設用地12.33%。東岸城區(qū)：采取“因地制宜、區(qū)別對待、逐步升級、環(huán)保搬遷”等措施，促進用地功能向現(xiàn)代服務業(yè)轉(zhuǎn)型，適當保留物流貿(mào)易加工等都市型產(chǎn)業(yè)。北岸城區(qū)：嚴格制定和執(zhí)行產(chǎn)業(yè)準入政策，確保膠州灣生態(tài)安全，形成集約高效的產(chǎn)業(yè)分工體系；按照培育“藍色、新興、高端”產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的發(fā)展目標，重點發(fā)展新材料、節(jié)能環(huán)保、航空經(jīng)濟、海洋生物醫(yī)藥、工業(yè)機器人、海洋儀器裝備、3D打印等新興產(chǎn)業(yè)和機車汽車制造等先進高端制造業(yè)。西岸城區(qū)是青島市集聚發(fā)展海洋經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的核心區(qū)，重點發(fā)展海洋儀器裝備、海水淡化裝備、海洋新能源、海洋生物醫(yī)藥、郵輪游艇等海洋新興產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展工業(yè)機器人、新材料、節(jié)能環(huán)保、航空經(jīng)濟、3D打印等新興產(chǎn)業(yè)，同時，依托保稅區(qū)、前灣港，大力發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)，積極發(fā)展臨港高新技術產(chǎn)業(yè)和先進制造業(yè)，努力建設成為引領半島藍色經(jīng)濟區(qū)發(fā)展的新興產(chǎn)業(yè)和高端先進制造業(yè)聚集區(qū)。

3.5綠地

包括生態(tài)綠地、公共綠地、生產(chǎn)綠地和防護綠地4類，規(guī)劃綠地面積92.18平方公里，占城市建設用地的13.80%，人均公共綠地8.5平方米，綠化覆蓋率達到45%、綠地率達到40%。依托“青山、綠水、藍灣”，規(guī)劃構(gòu)建“兩環(huán)、三帶、多園”的網(wǎng)絡化綠地系統(tǒng)。

3.6城市交通

形成內(nèi)外交通聯(lián)系緊密、地上地下有機結(jié)合、客貨交通時空分離、公共交通主導、各種方式有效銜接的城市綜合交通體系。公交出行占機動化出行的比例達到46%。規(guī)劃期內(nèi)建設軌道交通1號線、2號線一期和東延段、3號線、4號線一期、6號線一期、7號線一期和北延段、8號線和9號線一期，全長約285.2公里。建設以快速路、主干路、次干路和支路組成的城市路網(wǎng)，形成功能明確、等級清晰、級配合理的路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。規(guī)劃期內(nèi)道路網(wǎng)總長度約5510公里。

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