我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展路徑研究

摘要：從老齡化現(xiàn)象、現(xiàn)有養(yǎng)老模式、養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀三個(gè)方面對(duì)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性進(jìn)行分析?；赟WOT分析法對(duì)我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)與挑戰(zhàn)。針對(duì)分析結(jié)果提出發(fā)展我國養(yǎng)老地產(chǎn)的解決路徑，優(yōu)化養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)頂層設(shè)計(jì)、完善相關(guān)法律政策體系、建立多主體協(xié)同的養(yǎng)老地產(chǎn)跨界聯(lián)盟模式、建立養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)化人才隊(duì)伍，以求提升我國養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：養(yǎng)老地產(chǎn)，人口老齡化，社區(qū)養(yǎng)老，SWOT模型分析法

中圖分類號(hào)：F062.9 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2017）11-0063-70 收稿日期：2017-09-12

1 我國發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性分析

1.1 我國老齡化現(xiàn)象日益加劇

自1999年我國進(jìn)入老齡化社會(huì)以來，老年人口增長(zhǎng)率逐年遞增。根據(jù)民政部2017年8月發(fā)布的《2016年社會(huì)服務(wù)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》數(shù)據(jù)顯示，截至2016年底，全國60歲及以上老年人口23086萬人，占總?cè)丝诘?6.7%，其中65歲及以上人口15003萬人，占總?cè)丝诘?0.8%。然而，截至2016年底，全國共有老齡事業(yè)單位1828個(gè)，老年法律援助中心1.9萬個(gè)，老年維權(quán)協(xié)調(diào)組織7.0萬個(gè)，老年學(xué)校5.4萬個(gè)、在校學(xué)習(xí)人員710.2萬人，各類老年活動(dòng)室35.9萬個(gè)；享受高齡補(bǔ)貼的老年人2355.4萬人，比上年增長(zhǎng)9.3%；享受護(hù)理補(bǔ)貼的老年人40.5萬人，比上年增長(zhǎng)52.8%；享受養(yǎng)老服務(wù)補(bǔ)貼的老年人282.9萬人，比上年增長(zhǎng)9.7%。個(gè)別項(xiàng)目數(shù)據(jù)雖有所提升，但總的養(yǎng)老服務(wù)供給嚴(yán)重不足，且地區(qū)、城鄉(xiāng)間差異巨大。由于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)與老年人實(shí)際需求的信息錯(cuò)位，大多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)閑置率高，導(dǎo)致養(yǎng)老服務(wù)效率低下。例如，據(jù)《北京養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（2015）》數(shù)據(jù)顯示北京市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)近八成位于五環(huán)外，西城、東城等5個(gè)區(qū)縣養(yǎng)老床位缺口均在5000張以上。雖然養(yǎng)老床位供給不足，但養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率也并不高，只有40%。

在老齡化現(xiàn)象日益嚴(yán)峻的背景下，2015年國務(wù)院下屬10部委聯(lián)合下發(fā)文件《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》，旨在充分發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，更好地發(fā)揮政府宏觀調(diào)控作用，鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。鼓勵(lì)民間資本采取股份制、股份合作制、PPP（政府和民間資本合作）等模式興建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，為老年人提供基本的生活照料、醫(yī)療保健、情感關(guān)懷、康復(fù)護(hù)理、體育娛樂、文化教育、法律咨詢等服務(wù)項(xiàng)目。國家發(fā)改委、民政部發(fā)布《關(guān)于規(guī)范養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)收費(fèi)管理促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，衛(wèi)計(jì)委等部門《關(guān)于推進(jìn)醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合指導(dǎo)意見的通知》等。

1.2 我國養(yǎng)老模式概述

我國現(xiàn)有的養(yǎng)老模式可分為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老和社區(qū)養(yǎng)老。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老與家庭養(yǎng)老是我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式，但也存在著許多問題。

所謂機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是相對(duì)于居家養(yǎng)老而言的，是指老年人在養(yǎng)老院、托老所和療養(yǎng)院等機(jī)構(gòu)中集中生活與療養(yǎng)。我國傳統(tǒng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有：養(yǎng)老院、敬老院、社會(huì)福利院。目前開設(shè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的組織主要是事業(yè)單位等帶有“公辦”性質(zhì)的主體，隨著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展許多私營企業(yè)進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老市場(chǎng)。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老主要是提供給患有慢性疾病、行動(dòng)不便、家人不在身邊等需要長(zhǎng)期護(hù)理需求的老年人。

居家養(yǎng)老是指以家庭為核心、以社區(qū)為依托、以專業(yè)化服務(wù)為依靠，為居住在家的老年人提供以解決日常生活困難為主要內(nèi)容的社會(huì)化服務(wù)。但伴隨著老齡化現(xiàn)象的日益加劇，我國家庭結(jié)構(gòu)也面臨著很大挑戰(zhàn)，例如隨著我國20世紀(jì)70年代計(jì)劃生育政策的推行，人口生育率下降，人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生著變化，家庭人口規(guī)模逐漸縮小，城市家庭呈現(xiàn)出“小型化”“核心化”的特點(diǎn)，特別是近些年“4-2-1”的家庭結(jié)構(gòu)模式使得年輕一代上有老、下有小，在日益激烈的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)中又面臨反哺父母、撫育子女的壓力，生活質(zhì)量帶來了巨大的挑戰(zhàn)。

社區(qū)養(yǎng)老是以家庭居家養(yǎng)老為依托，為居住在家庭的老人提供日常照料、醫(yī)療等服務(wù)，以上門服務(wù)為主，托老所服務(wù)為輔的整合社會(huì)各方力量的養(yǎng)老模式。這種養(yǎng)老模式既可以使老年人住在自己家里，生活在自己熟悉的生活圈里，在繼續(xù)得到家人照顧的同時(shí)，又可以由社區(qū)的有關(guān)專業(yè)社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和人才隊(duì)伍為老人提供上門服務(wù)或托老服務(wù)，既可以滿足老年人生理養(yǎng)老需求，又可以滿足老年人更高層次的心理養(yǎng)老需求。

1.3 我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

2000年，民政部等11部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見》（國辦發(fā)〔2000〕19號(hào)）文件中提到推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化的目標(biāo)：到2005年，在我國基本建成以國家興辦的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)為示范、其他多種所有制形式的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)為骨干、社區(qū)福利服務(wù)為依托、居家供養(yǎng)為基礎(chǔ)的社會(huì)福利服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。此時(shí)的“養(yǎng)老保障”并沒有從“社會(huì)福利”中獨(dú)立出來，但少數(shù)具有長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展眼光及敏銳市場(chǎng)嗅覺的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始探索養(yǎng)老概念的項(xiàng)目開發(fā)。2000年北京太陽城房地產(chǎn)有限公司以開發(fā)老年社區(qū)的名義拿下600余畝的地塊，其中200余畝用來建造老年公寓，此項(xiàng)目可謂開創(chuàng)我國養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目先河。該項(xiàng)目地處小湯山溫榆河畔綠色生態(tài)走廊，空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃為具備規(guī)模化、專業(yè)化、功能化、人性化的綜合老年社區(qū)，居住形式靈活多樣，分居家式、租住式、安養(yǎng)式、度假式四種養(yǎng)老模式，具備醫(yī)療、商業(yè)、文體健身娛樂等配套設(shè)施。

中國知網(wǎng)上收錄我國學(xué)術(shù)界涉及“養(yǎng)老地產(chǎn)”的研究最早是在2009年，至今共有700余篇該主題的期刊論文。養(yǎng)老地產(chǎn)，在我國地產(chǎn)界一直被認(rèn)為“養(yǎng)老+地產(chǎn)”，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)分支，類似于商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，在很大程度上“養(yǎng)老地產(chǎn)”仍被看成一個(gè)商業(yè)概念。筆者將2000年至今中央及各級(jí)政府發(fā)布的養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老保障、社會(huì)福利方面的政策文件進(jìn)行了梳理分析，各文件中并沒有出現(xiàn)“養(yǎng)老地產(chǎn)”這一概念，關(guān)于“養(yǎng)老地產(chǎn)”最為接近的描述是在2011年由杭州市民政局和浙江大學(xué)城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院有限公司編制的《杭州市養(yǎng)老設(shè)施布點(diǎn)規(guī)劃（2010-2020）》中對(duì)養(yǎng)老設(shè)施的定義為滿足老年人各種物質(zhì)與精神照料、醫(yī)療以及社會(huì)服務(wù)需求建立的居住建筑和公共建筑，養(yǎng)老設(shè)施分為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老設(shè)施和居家養(yǎng)老設(shè)施兩大類。endprint

根據(jù)開發(fā)主體類別可分為：開發(fā)商主導(dǎo)型、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主導(dǎo)型、政府主導(dǎo)型三種；根據(jù)經(jīng)營銷售類別可分為：租賃型（會(huì)員卡模式）、純銷售型、租賃銷售混合型、保險(xiǎn)理財(cái)型四種；根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)的土地性質(zhì)類別可分為：住宅、商業(yè)、旅游、醫(yī)療、工業(yè)、綜合、政府劃撥等；根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目定位類別可分為：專門開發(fā)的綜合養(yǎng)老社區(qū)、新建普通居住區(qū)中配套開發(fā)養(yǎng)老住宅及相應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、結(jié)合旅游、養(yǎng)生資源開發(fā)的度假旅游型養(yǎng)老社區(qū)、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合體等。

筆者統(tǒng)計(jì)分析由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心主辦的《2017中國房地產(chǎn)500強(qiáng)》榜單中前50強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)中，47家企業(yè)已經(jīng)開始實(shí)施養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療健康、旅游養(yǎng)生項(xiàng)目。恒達(dá)、萬科、碧桂園、綠地、保利、中海、萬達(dá)、融創(chuàng)、華夏幸福、龍湖、富力、華潤置地、金地、綠城、招商、新城控股等房地產(chǎn)豪強(qiáng)已深耕養(yǎng)老項(xiàng)目多年。經(jīng)過幾年市場(chǎng)探索，初步形成了親和源的“社區(qū)化養(yǎng)老”、綠城的“學(xué)院式養(yǎng)老”、保利的“三位一體”養(yǎng)老模式、萬科的“鄰里式養(yǎng)老”等養(yǎng)老項(xiàng)目模式。萬科從2009年開始探索養(yǎng)老項(xiàng)目，截至2016年11月，全國在運(yùn)營的養(yǎng)老項(xiàng)目103個(gè)，其中上海萬科城市花園的“智匯坊”與杭州萬科的隨園嘉樹兩個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流已為正。

2 基于SWOT模型分析我國養(yǎng)老地產(chǎn)

2.1 優(yōu)勢(shì)分析

2.1.1 人口老齡化下養(yǎng)老需求劇增

我國已于1999年進(jìn)入老齡化社會(huì)，近十多年來與世界其他國家一樣正經(jīng)歷著“銀發(fā)浪潮”。據(jù)中國老齡委辦公室消息，預(yù)計(jì)到2025年，我國老年人口將突破3億人，2033年將超過4億人，平均每年我國將增加1000萬老年人口。人口老齡化既是“?！备恰皺C(jī)”，人口老齡化雖然給社會(huì)負(fù)擔(dān)帶來了巨大的挑戰(zhàn)，但同時(shí)老年人口對(duì)醫(yī)療保健、生活服務(wù)的需求也非常突出。據(jù)統(tǒng)計(jì)而知，每增加一名老年人將增加老年人產(chǎn)業(yè)鏈上67個(gè)工作機(jī)會(huì)。不遠(yuǎn)的將來，20世紀(jì)70年代及以后出生的人口將逐漸邁入年愈六十的老年生活，這一代人的價(jià)值觀、消費(fèi)觀、養(yǎng)老觀將為老年產(chǎn)業(yè)帶來巨大的商業(yè)機(jī)會(huì)與盈利空間。

2.1.2 滿足老年人更高層次心理需求

根據(jù)著名心理學(xué)馬斯洛需求層次理論，我國目前養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的老年人需求層次還很低，很多養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目?jī)H能滿足老年人最基本的生存需求與安全需求。大力發(fā)展我國養(yǎng)老地產(chǎn)，構(gòu)建多層次、廣范圍的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目體系不僅能滿足老年人最基本的生存需求、安全需求，還可以使老年人生活在熟悉的生活圈，通過主動(dòng)參與社會(huì)活動(dòng)來滿足諸如情感和歸屬、尊重、自我實(shí)現(xiàn)更高層次的心理需求。以武漢合眾優(yōu)年生活退休社區(qū)為例，該產(chǎn)品已應(yīng)用美國“時(shí)間銀行”理論，“年輕的”或“較年富力強(qiáng)”的老年人主動(dòng)參與養(yǎng)老服務(wù)等公益服務(wù)的時(shí)間進(jìn)行存儲(chǔ)，當(dāng)自己遭遇困難或需要得到養(yǎng)老服務(wù)時(shí)可以從“時(shí)間銀行/愛心銀行”中支取“被服務(wù)時(shí)間”，這種有序的互助式養(yǎng)老行為可以鼓勵(lì)老年人主動(dòng)參與社會(huì)服務(wù)，滿足更高層次的心理需求。

2.2 劣勢(shì)分析

2.2.1 老年人養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)意愿不強(qiáng)

一方面，老年人收入微薄，來源單一。我國現(xiàn)行的養(yǎng)老保險(xiǎn)制度可以分為三個(gè)層次：第一層次是基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，第二層次是企業(yè)年金計(jì)劃，第三層次是個(gè)人養(yǎng)老性儲(chǔ)蓄（包含商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)）。目前，我國老年人的收入來源主要是養(yǎng)老保險(xiǎn)中的退休金。另一方面，現(xiàn)在的老人大多是新中國成立前后（20世紀(jì)40年代—20世紀(jì)50年代為主）出生的，大部分都繼承勤儉節(jié)約的優(yōu)良傳統(tǒng)，習(xí)慣將收入儲(chǔ)存，消費(fèi)觀念保守，造成養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)難以打開局面，老年人對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)意愿不強(qiáng)。此外，虛假、詐騙等現(xiàn)象頻出，老年人面對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)望而卻步，養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)存在魚龍混雜現(xiàn)象。

2.2.2 項(xiàng)目產(chǎn)品定位過于極端

現(xiàn)有的養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)品定位均處于貴族化。無論是租賃型（會(huì)員卡模式）、純銷售型、租賃銷售混合型還是保險(xiǎn)理財(cái)型都有較高的消費(fèi)門檻，難以大規(guī)模推廣。例如，武漢合眾優(yōu)年生活退休社區(qū)的產(chǎn)品：AAC活躍長(zhǎng)者社區(qū)（Active Adult Community）、CCRC持續(xù)照護(hù)退休社區(qū)（Continuing Care Retirement Communities）都需要較高的門檻費(fèi)；分時(shí)養(yǎng)老項(xiàng)目則突出的是養(yǎng)老服務(wù)的“私人定制”。泰康保險(xiǎn)集團(tuán)的“泰康之家”北京燕園項(xiàng)目最低的入門費(fèi)需要20萬元，且在入住的同時(shí)需要同時(shí)繳納入門費(fèi)、樂泰財(cái)富卡和月費(fèi)。上海親和源項(xiàng)目的會(huì)員卡繳費(fèi)最低標(biāo)準(zhǔn)為45萬元，年費(fèi)繳費(fèi)最低標(biāo)準(zhǔn)為3.8萬元。市面上的養(yǎng)老產(chǎn)品客戶大多為退休教授、干部等高收入層次老年人。

2.2.3 產(chǎn)業(yè)發(fā)展扶持政策存在局限性

第一，目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策理念存在誤區(qū)。一方面，扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策存在嚴(yán)重的城鄉(xiāng)差異性。自我國進(jìn)入人口老齡化后，中央及各地均出臺(tái)各種養(yǎng)老服務(wù)、老年人社會(huì)福利政策文件，但都存在著重城市輕農(nóng)村的現(xiàn)象，造成農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)缺失。近年來，隨著我國城市化的發(fā)展，農(nóng)村青壯年勞動(dòng)力紛紛進(jìn)城務(wù)工，導(dǎo)致原本薄弱的依靠家庭成員為供給源的農(nóng)村養(yǎng)老更加不堪重負(fù)。政策的城鄉(xiāng)差異直接導(dǎo)致了農(nóng)村養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展滯后、養(yǎng)老設(shè)施缺失。另一方面，扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策存在重物質(zhì)，輕精神的現(xiàn)象。導(dǎo)致不按實(shí)際需求盲目增添床位、添置設(shè)備儀器等浪費(fèi)現(xiàn)象。第二，養(yǎng)老地產(chǎn)政策管理部門的碎片化。養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)涉及很多養(yǎng)老保障、養(yǎng)老服務(wù)的內(nèi)容，但管理部門涉及民政、發(fā)改委、人力資源與社會(huì)保障、衛(wèi)生、城管、殘聯(lián)、老齡委、文化、體育等部門，導(dǎo)致養(yǎng)老保障、養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營等環(huán)節(jié)均存在“多頭管理，分工混亂”現(xiàn)象。對(duì)于養(yǎng)老服務(wù)的管理權(quán)責(zé)混亂，且不同地區(qū)又各不相同，多部門職能定位不明確，管理存在既交叉又分散的碎片化特點(diǎn)。第三，養(yǎng)老地產(chǎn)政策存在可行性低的問題。文件中雖提到對(duì)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)應(yīng)從稅收、財(cái)政、土地等方面有所支持，但沒有制定相應(yīng)的實(shí)施辦法，導(dǎo)致扶持政策不可行。例如，現(xiàn)有的政策文件雖對(duì)民辦機(jī)構(gòu)在場(chǎng)地使用上作出規(guī)定：對(duì)于利用閑置廠房、倉儲(chǔ)用房、校舍、辦公樓等房屋改建、擴(kuò)建居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)符合居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃，提高養(yǎng)老服務(wù)政策的銜接性。規(guī)劃、國土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、公安、環(huán)保等部門應(yīng)當(dāng)依法辦理相關(guān)手續(xù)。但在實(shí)際工作中，民間資本想使用上述場(chǎng)地困難重重。養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)本是投資收益周期長(zhǎng)、盈利微弱的行業(yè)，扶持政策的低效率直接打擊著社會(huì)資本涉足的熱情。endprint

2.2.4 養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營缺乏成熟模式

我國目前涉足養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)主要是房地產(chǎn)企業(yè)與保險(xiǎn)類企業(yè)。雖然全國房企前30強(qiáng)、保險(xiǎn)企業(yè)五大巨頭均已布局養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，但整個(gè)行業(yè)還處在起步探索階段，尚未形成統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)規(guī)范和成熟的商業(yè)模式，存在著融資難、盈利難、定位不清晰、運(yùn)營管理服務(wù)能力不強(qiáng)等問題。第一，養(yǎng)老地產(chǎn)模式中出售產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)項(xiàng)目與傳統(tǒng)的商品房銷售并無區(qū)別，該模式雖資金周轉(zhuǎn)快、風(fēng)險(xiǎn)小，但養(yǎng)老服務(wù)配套跟不上，養(yǎng)老地產(chǎn)淪為“噱頭”。而會(huì)員制，以租住為經(jīng)營方式的項(xiàng)目，老年人初次入住時(shí)需繳納不菲的最低會(huì)員費(fèi)，每年還需繳納租金與管理費(fèi)。但老年人作為租客并沒有產(chǎn)權(quán)，一旦養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)經(jīng)營問題，老年會(huì)員面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。第二，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目存在市場(chǎng)定位不準(zhǔn)的問題。市場(chǎng)上養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目均存在高端化、定位高的特點(diǎn)，而我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)上中等收入老年人應(yīng)是需求旺盛的主力軍，但市場(chǎng)上卻無此類項(xiàng)目產(chǎn)品。第三，選擇產(chǎn)權(quán)還是服務(wù)的運(yùn)營理念猶豫不決。養(yǎng)老地產(chǎn)與傳統(tǒng)地產(chǎn)的最大區(qū)別就是“養(yǎng)老服務(wù)”，而其中的醫(yī)療服務(wù)則是重中之重。

2.3 機(jī)會(huì)分析

2.3.1 我國養(yǎng)老保障政策大力支持

2017年5月31日，我國人社部發(fā)布了《2016 年度人力資源和社會(huì)保障事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》，數(shù)據(jù)顯示：截止到2016年末，我國參與養(yǎng)老保險(xiǎn)人數(shù)已達(dá)到8.8777億人，參與醫(yī)療保險(xiǎn)人數(shù)已達(dá)到7.4392億人，比2012年同期分別增長(zhǎng)11.23%與27.89%。十八大以來，我國建立健全更加公平更可持續(xù)的社會(huì)保險(xiǎn)制度。以增強(qiáng)公平性、適應(yīng)流動(dòng)性、保障可持續(xù)性為重點(diǎn)，深化社會(huì)保障制度改革，不斷完善各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)制度，實(shí)施全民參保計(jì)劃，社會(huì)保險(xiǎn)覆蓋范圍持續(xù)擴(kuò)大，待遇水平穩(wěn)步提高，基金收支保持基本平衡，管理服務(wù)不斷加強(qiáng)，覆蓋城鄉(xiāng)的社會(huì)保障體系建設(shè)取得了舉世矚目的杰出成就。根據(jù)中國法制信息網(wǎng)法律法規(guī)信息庫中關(guān)于“養(yǎng)老服務(wù)”的政策、法規(guī)、文件，自2000年起至今高達(dá)278條?！笆舜蟆币詠?，國務(wù)院政府工作報(bào)告中李克強(qiáng)總理關(guān)于“養(yǎng)老”的描述分別為2017年6次、2016年8次、2015年14次、2014年7次、2013年7次、2012年13次，由此可見養(yǎng)老保障、養(yǎng)老服務(wù)等保障和改善民生在中央政府中的重要性。

2.3.2 國外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)可借鑒

美國、英國與日本的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式均比較成熟，許多經(jīng)驗(yàn)值得我國借鑒。美國從1944年便進(jìn)入老齡化社會(huì)，且進(jìn)入2000年后，老齡化速度也明顯加快，養(yǎng)老壓力巨大。經(jīng)過多年的發(fā)展，美國養(yǎng)老服務(wù)體系十分發(fā)達(dá)，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施中商業(yè)化的程度也十分高。據(jù)2012年美國疾病控制預(yù)防中心和美國國家健康數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，盈利性部門持有美國養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)平均達(dá)到64.38%，僅日間照護(hù)服務(wù)中心一項(xiàng)的產(chǎn)權(quán)比低于非盈利部門。同時(shí)，美國養(yǎng)老設(shè)施的產(chǎn)品體系很健全，按照類別、服務(wù)對(duì)象、服務(wù)資費(fèi)、租購等項(xiàng)目供老年人選擇。國外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的演進(jìn)過程可概括為：養(yǎng)老理念從生存需求與安全需求向精神、社會(huì)、自我實(shí)現(xiàn)需求的過渡；養(yǎng)老設(shè)施類型從救濟(jì)院、收容所到老年公寓、護(hù)理院，最后到養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展；服務(wù)對(duì)象從急需救助的弱勢(shì)老人到所有老人的全覆蓋；經(jīng)營主體由政府為主到非政府部門為主的轉(zhuǎn)變。

2.4 挑戰(zhàn)分析

2.4.1 專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)人才缺乏

首先，現(xiàn)有的公辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)多由街道（社區(qū)）活動(dòng)中心改造而成，從業(yè)人員多為基層公職人員，只能滿足老年人日常活動(dòng)需求，并不能提供上門服務(wù)或更高層次醫(yī)療保健等服務(wù)項(xiàng)目。民營養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)多為家政企業(yè)變身或僅是增設(shè)服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)供給質(zhì)量依舊存在專業(yè)水平低的特點(diǎn)，無法滿足老年人醫(yī)療保健康復(fù)、心理慰藉、法律咨詢、老年教育等高層次的需求。其次，無論何種性質(zhì)機(jī)構(gòu)的工作人員都缺乏從業(yè)人員準(zhǔn)入與退出機(jī)制，從業(yè)人員的教育背景、職業(yè)道德、社會(huì)公德、專業(yè)技能都無法得到保證。例如，在《廣西養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試驗(yàn)區(qū)規(guī)劃（2016-2020年）》明確提出，對(duì)取得國家養(yǎng)老護(hù)理員初級(jí)工、中級(jí)工、高級(jí)工、技師職業(yè)資格證書，并在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)護(hù)理崗位連續(xù)從業(yè)兩年以上的人員，分別給予每人500元、1000元、2000元、3000元的一次性從業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)，但這些一次性的補(bǔ)助對(duì)從業(yè)人員繁重的生活負(fù)擔(dān)、長(zhǎng)遠(yuǎn)的職業(yè)生涯規(guī)劃只是杯水車薪，并沒有從人才隊(duì)伍建設(shè)、社會(huì)保障制度等方面給予系統(tǒng)化的保障。最后，現(xiàn)有的從業(yè)人員也未開展統(tǒng)一、系統(tǒng)、規(guī)范的在職繼續(xù)教育培訓(xùn)制度。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、技術(shù)進(jìn)步，老年人被服務(wù)的要求也隨之提高，從業(yè)人員專業(yè)化水平不足，使老年人的需求得不到滿足。

2.4.2 養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈尚未形成

養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目最重要的是“養(yǎng)老服務(wù)”。目前，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目并未做到從養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)到養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃、服務(wù)體系、功能配套體系均不能滿足老年人的養(yǎng)老需求?，F(xiàn)存的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，沒有項(xiàng)目報(bào)建前的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，后期追加養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的障礙很大。例如，缺乏以老年人為服務(wù)對(duì)象的住宅室內(nèi)設(shè)計(jì)的衛(wèi)生間、廚房、園林景觀、教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。而且養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品缺乏國家標(biāo)準(zhǔn)，僅僅依靠地產(chǎn)開發(fā)商完成整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)的養(yǎng)老服務(wù)是不可能實(shí)現(xiàn)的。除此之外，我國金融機(jī)構(gòu)不支持對(duì)55周歲以上老人貸款，以房養(yǎng)老市場(chǎng)也大量曝出詐騙案例。

3 我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的路徑選擇

3.1 優(yōu)化養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)頂層設(shè)計(jì)

第一，國家層面應(yīng)厘清養(yǎng)老地產(chǎn)的性質(zhì)區(qū)分。筆者比對(duì)美國、英國和日本養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的典型模式和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)后，政府應(yīng)為“三無”（無勞動(dòng)能力、無生活來源、無贍養(yǎng)人和扶養(yǎng)人）老人、失能老人等特殊群體老年人提供兜底性質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)。同時(shí)，應(yīng)區(qū)分養(yǎng)老地產(chǎn)的“福利性”與“盈利性”。養(yǎng)老地產(chǎn)不應(yīng)是打著“養(yǎng)老”旗號(hào)的商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)是既具備“福利性”又同時(shí)具備“盈利性”的產(chǎn)業(yè)。應(yīng)為所有參與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的主體提供一定范圍的政策優(yōu)惠。endprint

第二，應(yīng)從國家層面來完善養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品體系，將養(yǎng)老地產(chǎn)納入養(yǎng)老保障制度體系。可以學(xué)習(xí)借鑒我國養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的層級(jí)來劃分我國養(yǎng)老地產(chǎn)層級(jí)體系，第一層即為最基本的層級(jí)：針對(duì)城鄉(xiāng)“三無”老人、失能老人等特殊群體老年人由提供基本或兜底性質(zhì)的社會(huì)福利院、養(yǎng)老院；第二層是以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，居住社區(qū)內(nèi)社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施為輔助的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，通?？梢苑譃樾陆ㄉ唐贩孔≌蓮?qiáng)制性規(guī)定應(yīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)并交付使用一定面積的社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施用房，或在老舊住宅社區(qū)、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)等地方進(jìn)行養(yǎng)老設(shè)施改造、增設(shè)；第三層是高端的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，如我國現(xiàn)有的專門建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)、“候鳥式”旅游型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目、與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合的老年公寓。

3.2 完善相關(guān)法律政策體系

第一，要始終秉持城鄉(xiāng)平等，注重設(shè)施與服務(wù)內(nèi)容同步發(fā)展的扶持政策理念。我國現(xiàn)有的養(yǎng)老保障、養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)政策實(shí)施范圍基本在城市，應(yīng)以城鄉(xiāng)公平的理念去探索農(nóng)村養(yǎng)老保障、養(yǎng)老服務(wù)、養(yǎng)老地產(chǎn)的政策發(fā)展，應(yīng)用“精準(zhǔn)扶貧”的力度與精度去完善農(nóng)村養(yǎng)老保障，保證全體中國公民人人享有同等、同質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)。此外，應(yīng)將養(yǎng)老設(shè)施與養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)容統(tǒng)籌發(fā)展。在不斷建設(shè)、升級(jí)、完善養(yǎng)老設(shè)施的同時(shí)，還應(yīng)注重其附屬的服務(wù)內(nèi)容及實(shí)際使用率，不能盲目地搞政績(jī)工程、面子工程。

第二，要完善政府管理制度，構(gòu)建法律保障體系。國家應(yīng)明確養(yǎng)老服務(wù)工作主管部門?？捎啥嗖块T聯(lián)合成立委員會(huì)，也可交由民政部門或人社部門負(fù)責(zé)?？梢越梃b我國最新頒布的《慈善法》，一切慈善組織都由民政部門管理。明確統(tǒng)一的主管部門，可以對(duì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的籌資、投資、運(yùn)營、利潤分配進(jìn)行更好的管理。同時(shí)，可以積極制定《老年人福利法》《養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)法》等養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)法律，提高養(yǎng)老服務(wù)法律與政策的銜接性。以法律的形式規(guī)定老年人享有養(yǎng)老服務(wù)權(quán)利，并對(duì)從事養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)內(nèi)容、實(shí)施方式、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、財(cái)務(wù)公開、從業(yè)人員權(quán)益保障等內(nèi)容進(jìn)行法律保障。

第三，借鑒基層黨建國家標(biāo)準(zhǔn)制度建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，積極推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系的建設(shè)，建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估機(jī)制。應(yīng)從國家層面，廣泛調(diào)研國內(nèi)外先進(jìn)的養(yǎng)老地產(chǎn)+養(yǎng)老服務(wù)典型模式，采用試點(diǎn)先行的方式積極將地方經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行實(shí)驗(yàn)，改進(jìn)后形成國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行推廣。養(yǎng)老地產(chǎn)及其服務(wù)中的裝修設(shè)計(jì)、餐飲、護(hù)理、康復(fù)、安全、衛(wèi)生等每個(gè)環(huán)節(jié)均應(yīng)制定不同等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)。國家應(yīng)從養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的硬件設(shè)施、軟件服務(wù)等方面，明確裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、提供方式、資金來源、養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)等級(jí)、工作人員資質(zhì)等方面進(jìn)行統(tǒng)一的認(rèn)定。此外，由于養(yǎng)老地產(chǎn)性質(zhì)的福利性與盈利性并存的特殊“雙重性”，同時(shí)應(yīng)鼓勵(lì)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)及其養(yǎng)老服務(wù)公開、公平、公正的評(píng)估機(jī)制。避免不良投資、建設(shè)、開發(fā)、運(yùn)營主體打著“養(yǎng)老地產(chǎn)”旗號(hào)，騙取政策扶持的行為。

3.3 建立多主體協(xié)同的養(yǎng)老地產(chǎn)跨界聯(lián)盟模式

要做好養(yǎng)老地產(chǎn)，不是開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，而是要將地產(chǎn)與養(yǎng)老服務(wù)有機(jī)結(jié)合，形成多主體協(xié)同的養(yǎng)老地產(chǎn)跨界聯(lián)盟。養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃、建設(shè)與交付是打破傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中僅由投資方、開發(fā)商、勘察設(shè)計(jì)方、總承包建設(shè)方、施工方、監(jiān)理方、政府職能部門等主體構(gòu)成的模式。近年來，保險(xiǎn)公司、旅游景點(diǎn)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)均參與其中。各參與主體應(yīng)整合其優(yōu)勢(shì)資源，形成合力，實(shí)現(xiàn)資源共享、節(jié)點(diǎn)對(duì)接、文化融合、利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、協(xié)調(diào)共生的關(guān)系，助力我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。通過養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，打通保險(xiǎn)、醫(yī)療健康、環(huán)境資源、旅游養(yǎng)生等產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)以養(yǎng)老地產(chǎn)為載體，發(fā)展老年人產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈上下游企業(yè)間的聯(lián)動(dòng)，從而繁榮養(yǎng)老服務(wù)事業(yè)。

3.4 建立養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)化人才隊(duì)伍

第一，可以建立養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)資格認(rèn)證制度。養(yǎng)老服務(wù)并非普通工作，需要養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)技能、通識(shí)知識(shí)、職業(yè)道德、倫理道德等能力均具備的人員才能從業(yè)，必須嚴(yán)格把控準(zhǔn)入門檻。而現(xiàn)有的從業(yè)人員職稱、職業(yè)前景、福利待遇等都無法使其全心投入工作。要提高從業(yè)人員薪資福利待遇及社會(huì)地位，將養(yǎng)老服務(wù)工作建設(shè)成高能高薪的職業(yè)。除了準(zhǔn)入制度外還應(yīng)對(duì)從業(yè)人員進(jìn)行職業(yè)繼續(xù)教育培訓(xùn)，不斷提高養(yǎng)老服務(wù)供給水平。同時(shí)，可以嘗試在大專院校內(nèi)針對(duì)護(hù)理專業(yè)、社會(huì)工作等專業(yè)的學(xué)生開設(shè)老年護(hù)理專業(yè)課程，培養(yǎng)一批專業(yè)化人才進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

第二，還應(yīng)鼓勵(lì)社會(huì)全員參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。鼓勵(lì)退休的公務(wù)員、高級(jí)技工、教授、醫(yī)生、律師等有技能有經(jīng)驗(yàn)的“年輕”老人通過合理銜接進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)供給端，提高服務(wù)質(zhì)量，節(jié)約運(yùn)營成本。依據(jù)美國“時(shí)間銀行”理論，可以在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中鼓勵(lì)“年輕”老人經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，利用自身所長(zhǎng)主動(dòng)參與到服務(wù)供給中，等到“年輕”老人變成“年長(zhǎng)”老人時(shí)，那時(shí)的“年輕”老人再照此參與其中，既可滿足老年人退休后的精神需求，更為重要的是節(jié)約了運(yùn)營成本，降低服務(wù)價(jià)格。同時(shí)，還可以加強(qiáng)與非營利組織合作，扶持非營利組織發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

郭宇峰，供職于武漢地產(chǎn)投資開發(fā)集團(tuán)有限公司，武漢科技大學(xué)文法與經(jīng)濟(jì)學(xué)院碩士，研究方向?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)、公共管理。

Abstract：This paper analyzes the necessity of developing old-age real estate in three aspects：aging phenomenon，pension mode and the status of old-age real estate development.Based on SWOT analysis，the advantages，disadvantages，opportunities and challenges of Chinas old-age housing development.Aiming at the analysis result，the solution to the development of Chinas old-age real estate is put forward optimize the top-level design of the old-age real estate industry，improve the relevant legal policy system， establish the multi-subject cooperative pension real estate cross-boundary alliance mode，and establish the professional talent team，in order to improve the quality of the elderly care service in China，and promote the development of the old-age real estate industry.

Keywords：Old-age property，Population aging，Community pension，SWOT model analysis

李求軍/責(zé)任編輯endprint