房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債融資的問(wèn)題

周文燕

負(fù)債融資是上市公司在籌措資金中經(jīng)常會(huì)用到的。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（簡(jiǎn)稱(chēng)房產(chǎn)）來(lái)說(shuō)，保持一個(gè)較為合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)，能有效地增加投資報(bào)酬率，又能達(dá)到降低代理成本的目的。相比于其他的行業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金密集并且融資渠道十分狹窄，而負(fù)債融資占企業(yè)資金比重較大。負(fù)債融資在促進(jìn)企業(yè)發(fā)展的同時(shí)也給企業(yè)帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)債融資對(duì)于完善企業(yè)資金起著至關(guān)重要的作用。

一、債務(wù)融資的募集方式與來(lái)源

債務(wù)融資就是通過(guò)舉債籌措各種資金的募集方式，比如銀行借款，商業(yè)信用以及債券等都是負(fù)債融資常用的一些方式。并且負(fù)債融資也有其特點(diǎn)：第一，資金必須按期償還，這個(gè)時(shí)間限制有長(zhǎng)短期之分，按照這個(gè)時(shí)間限制的長(zhǎng)短企業(yè)的負(fù)債有短期負(fù)債和長(zhǎng)期負(fù)債之分；第二，在進(jìn)行負(fù)債融資之后，企業(yè)必須支付確定的利息，這構(gòu)成了企業(yè)固定的財(cái)務(wù)成本，而這個(gè)成本一般不隨企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)生改變；第三，負(fù)債融資一般并不會(huì)分散對(duì)企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)控制權(quán)，并且負(fù)債融資的資金成本相對(duì)較低。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)債來(lái)源有：一是向金融機(jī)構(gòu)或非金融機(jī)構(gòu)借入借款，二是在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中形成的各種應(yīng)付款項(xiàng)和預(yù)收款項(xiàng)，三是企業(yè)通過(guò)發(fā)行各種企業(yè)債券獲得融資等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)債融資有以下的特點(diǎn)：第一是所需籌措的資金量十分巨大，這是由于房企開(kāi)發(fā)的主要產(chǎn)品是房屋住宅，工程量巨大且工程完成所需時(shí)間長(zhǎng)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系，缺一不可。房企是十分典型的資金密集型企業(yè)，資金的投入存在于整個(gè)項(xiàng)目期間，從項(xiàng)目前期的準(zhǔn)備工作開(kāi)始，就有大量的資金投入交付，但是資金的回收至少等到產(chǎn)品的預(yù)銷(xiāo)售期間，預(yù)售或者正式出售也需要較長(zhǎng)的時(shí)間。因此房企的這一經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，造成了房企需要大量的融資。第二是房企的負(fù)債融資的難易程度受整體市場(chǎng)的影響較大，市場(chǎng)狀況與房企的融資是不可分割的。在2015年，政府放寬了信貸標(biāo)準(zhǔn)，使得房地產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)有所回暖，促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展。從整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)情況來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)規(guī)模一直處于較高的水平并且市場(chǎng)需求量大，但同時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)品的積壓量也十分巨大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的不斷發(fā)展使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于資金的需求日益擴(kuò)大，而中國(guó)的房地產(chǎn)金融起步晚，房企的融資受到一定的限制，其主要通過(guò)銀行貸款來(lái)滿足其資金需求。另外，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)大多容易獲得貸款，反而在股市等其他融資渠道相對(duì)困難，這也造成了中國(guó)房企普遍偏好負(fù)債融資。但是，高負(fù)債率仍然是幾乎所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的隱患，即使負(fù)債率是在企業(yè)可控范圍之內(nèi)的。調(diào)整負(fù)債規(guī)模和負(fù)債結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目前的重任。

二、保利地產(chǎn)負(fù)債融資案例分析

1.保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。保利房地產(chǎn)有限公司是中國(guó)保利集團(tuán)下屬的一家大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。保利地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中一直保持著不錯(cuò)的業(yè)績(jī)，但是隨著經(jīng)營(yíng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大也在負(fù)債融資方面產(chǎn)生了一些問(wèn)題。保利地產(chǎn)資產(chǎn)主要來(lái)源于負(fù)債，負(fù)債比率較高也是保利地產(chǎn)的一個(gè)特點(diǎn)。

在2016年，保利地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入為1548億元，而2015年約為1234億元，2014年約為1091億元。其中屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為 123億元，與2014年相比分別增長(zhǎng)了25.45%和0.8%，相對(duì)于2014年的增長(zhǎng)幅度，增速有所上升。保利地產(chǎn)2014年、2015年、2016年的基本每股收益分別為1.14、1.15和1.10，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為21.65、18.63和15.53，相對(duì)于之前的發(fā)展，保利地產(chǎn)營(yíng)收和盈利規(guī)模雖然略微有所提升，但是資金回收有所放緩。

2.保利地產(chǎn)負(fù)債融資現(xiàn)狀。目前，保利地產(chǎn)處于資本擴(kuò)張期，隨著公司規(guī)模的日益擴(kuò)展，企業(yè)需要更多的資金支持，負(fù)債融資對(duì)于保利地產(chǎn)也越來(lái)越重要。

保利地產(chǎn)2016年的負(fù)債總額為34989483萬(wàn)元，2015年為30669300萬(wàn)元，2014年為28489300萬(wàn)元。保利地產(chǎn)2016年的長(zhǎng)期借款6886655萬(wàn)元，占負(fù)債總額19.68%，與上年相比有所下降。而應(yīng)付賬款3952253萬(wàn)元，占11.30%，預(yù)收賬款15554312萬(wàn)元，占44.45%，與上年相比均有大幅提升。其中保利地產(chǎn)2015年長(zhǎng)期負(fù)債占負(fù)債總額比為21.65%，而2014年為31.76%。說(shuō)明近幾年來(lái)，保利地產(chǎn)的資金來(lái)源越來(lái)越依靠短期負(fù)債。

保利地產(chǎn)在2016年負(fù)債總額比2015年有所上升。從比率上來(lái)看，保利地產(chǎn)的負(fù)債比率在2016年為74.76%，在2015為75.95%。雖然2016年的負(fù)債比率相對(duì)于2015年略微有所下降，但總體來(lái)說(shuō)，保利地產(chǎn)近兩年來(lái)的負(fù)債比率較高。同時(shí)，其長(zhǎng)期負(fù)債所占比率大幅減少，短期負(fù)債是保利地產(chǎn)主要的負(fù)債來(lái)源。保利地產(chǎn)并沒(méi)有合理的調(diào)整短期借款與長(zhǎng)期借款的比例，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目周期一般都比較長(zhǎng)，然而保利地產(chǎn)的負(fù)債主要依賴(lài)短期負(fù)債，這與該行業(yè)特點(diǎn)并不相符，融資風(fēng)險(xiǎn)較大。大量的短期負(fù)債到最后容易造成房地產(chǎn)企業(yè)資金不穩(wěn)定，還款壓力以及再借款壓力大，使資金鏈變得緊張。同時(shí)負(fù)債比率相對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)仍居高不下。

保利地產(chǎn)在2016年的流動(dòng)比率為1.74，2015年為1.73，而2014年的流動(dòng)比率為1.87?？梢钥闯鼋鼛啄陙?lái)，保利地產(chǎn)的流動(dòng)比率相對(duì)不高，說(shuō)明其短期償債能力偏弱，公司整體并沒(méi)有足夠的償債能力，這使得其在負(fù)債過(guò)程中承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)較大。

3.保利地產(chǎn)負(fù)債融資過(guò)程中存在的問(wèn)題。首先，保利地產(chǎn)負(fù)債比例偏高，企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)較大。雖然從積極的一面來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)負(fù)債融資能夠給企業(yè)帶來(lái)一定程度上的收益。而且企業(yè)對(duì)于借入的資本金所承擔(dān)的利息是相對(duì)較為固定的。其次，通過(guò)負(fù)債融資可以擴(kuò)大企業(yè)的資金規(guī)模，在房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的情況下，能夠使公司擴(kuò)張，快速發(fā)展。但是從另一方面來(lái)看，負(fù)債融資過(guò)度也有其負(fù)面的影響，過(guò)高的負(fù)債給企業(yè)帶來(lái)了巨大的償債壓力和再融資壓力。一般來(lái)說(shuō)，國(guó)際上所認(rèn)證的資產(chǎn)負(fù)債率的標(biāo)準(zhǔn)是在百分之四十到百分之七十之間。但是近幾年來(lái)，保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率都在百分之七十以上，在同行業(yè)中，負(fù)債水平相對(duì)較高，特別是短期的負(fù)債過(guò)高，說(shuō)明保利地產(chǎn)近兩年來(lái)缺乏對(duì)資金足夠地管理和決策，這需要引起管理者關(guān)注。再其次，保利地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)不合理，長(zhǎng)期負(fù)債比率偏低，過(guò)度依賴(lài)短期負(fù)債。負(fù)債按照時(shí)間長(zhǎng)短可以分為長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債，而短期負(fù)債則是大多數(shù)公司所更加偏好的，這是因?yàn)槎唐谪?fù)債的流動(dòng)性比長(zhǎng)期負(fù)債要強(qiáng)并且融資成本比長(zhǎng)期負(fù)債要低。endprint

我們知道，房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，屬于長(zhǎng)期投資項(xiàng)目，需要大量資金，流動(dòng)負(fù)債過(guò)高反映了保利地產(chǎn)用短期資金來(lái)滿足長(zhǎng)期資金的不足，這很大程度上增加了保利地產(chǎn)的融資壓力。如果沒(méi)有充分的運(yùn)用長(zhǎng)期負(fù)債維持企業(yè)長(zhǎng)期項(xiàng)目的運(yùn)行，那么企業(yè)很可能會(huì)再次面臨舉借新債的狀況，也很可能就會(huì)形成企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難的窘境。此外，保利地產(chǎn)融資渠道較少不夠完善。房企擁有一部分內(nèi)部資金，主要用于項(xiàng)目前期準(zhǔn)備。然而，僅僅依靠?jī)?nèi)部資金是無(wú)法滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的，需要通過(guò)各種融資渠道來(lái)籌措資金。

三、對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)債務(wù)融資問(wèn)題的對(duì)策建議

1.增強(qiáng)企業(yè)盈利能力，加快存貨周轉(zhuǎn)速度，提高內(nèi)部融資比例。不斷的擴(kuò)大生產(chǎn)是每個(gè)企業(yè)所向往的，但是只擴(kuò)大生產(chǎn)，而不注重產(chǎn)品后續(xù)處理是不夠的，擴(kuò)大生產(chǎn)需要更多地外部融資和內(nèi)部資金來(lái)保證生產(chǎn)的進(jìn)行，而大量的存貨堆積容易造成企業(yè)管理成本加劇，盈利能力下降，資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題。對(duì)于保利地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，要合理的規(guī)劃企業(yè)發(fā)展，加快資金的周轉(zhuǎn)速度，使企業(yè)能夠及時(shí)的償還各種債務(wù)，降低風(fēng)險(xiǎn)，獲得盈利。

2.調(diào)節(jié)長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債的比例，降低融資風(fēng)險(xiǎn)。短期負(fù)債過(guò)多會(huì)大大增加企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，流動(dòng)比率較為合理的值為2，而保利地產(chǎn)流動(dòng)比率相對(duì)偏低。適當(dāng)增加長(zhǎng)期負(fù)債的比例，對(duì)于房企這類(lèi)資金密集型企業(yè)來(lái)說(shuō)，能夠使得資金更加的平穩(wěn)。對(duì)于這種情況，保利地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)加以改善和控制，適當(dāng)減少短期負(fù)債比例而增加長(zhǎng)期負(fù)債的比例，并合理規(guī)劃好這些負(fù)債的使用。

3.促進(jìn)房企金融市場(chǎng)的發(fā)展，構(gòu)建多元融資平臺(tái)。目前，我國(guó)的融資方式比較單一，因此在企業(yè)的融資過(guò)程中要積極尋求不同的融資方式，利用不同的融資渠道，以彌補(bǔ)資金的不足。銀行貸款是房企在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中主要采用的負(fù)債融資方式，房企在融資過(guò)程中要適當(dāng)減少對(duì)銀行貸款的依賴(lài)程度，尋求更多的融資渠道。比如，保利地產(chǎn)可以適當(dāng)通過(guò)股權(quán)融資或者發(fā)行債券來(lái)滿足其融資不足的問(wèn)題。

在我國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是一個(gè)十分特殊的企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有著明顯區(qū)別于其他行業(yè)的特點(diǎn)，比如其產(chǎn)品、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式以及資金運(yùn)轉(zhuǎn)模式等都與其他行業(yè)有著不同點(diǎn)。而正是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品及行業(yè)特點(diǎn)等使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)建設(shè)的過(guò)程中需要資金的及時(shí)補(bǔ)充，這也使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在負(fù)債融資方面的獨(dú)特性。負(fù)債融資的比重以及負(fù)債融資的結(jié)構(gòu)等都關(guān)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，負(fù)債既有促進(jìn)公司發(fā)展，保證企業(yè)資金周轉(zhuǎn)等積極作用，但是也對(duì)企業(yè)生存有著極大的風(fēng)險(xiǎn)。所以，合理的控制好負(fù)債至關(guān)重要，尤其是短期負(fù)債。

（作者單位：上海海事大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）endprint