房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中如何應(yīng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的沖擊

郝鄆

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)和主要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展做出重要貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理是以房地產(chǎn)為核心，展開的生產(chǎn)、分配、交換和消費(fèi)間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系管理，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系與房地產(chǎn)生產(chǎn)力的有機(jī)結(jié)合?，F(xiàn)階段我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)政策不明確以及全球性金融風(fēng)險(xiǎn)及美元加息所帶來(lái)的不確定性大大增加，這些因素都對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成了嚴(yán)重沖擊，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理顯得非常迫切，可以有效保障房地產(chǎn)企業(yè)平穩(wěn)快速發(fā)展以及規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。本文對(duì)現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析，闡述了金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響，研究出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的主要對(duì)策，以期促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康快速發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；金融風(fēng)險(xiǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；經(jīng)營(yíng)；信貸風(fēng)險(xiǎn)；措施

一、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)不明確，政策不連續(xù)實(shí)施不到位

房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到民生的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，直接或間接影響40多個(gè)行業(yè)，增加就業(yè)崗位，拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。為此，房地產(chǎn)行業(yè)得到社會(huì)各界高度關(guān)注，開展好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作成為重中之重。結(jié)合當(dāng)前發(fā)展現(xiàn)狀，分析出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的主要問(wèn)題。

1.政府和企業(yè)沒(méi)有明確的管理目標(biāo)

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)關(guān)系民生和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)的重要行業(yè)，政府為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)，調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求平衡，滿足人們的基本需求，做出相應(yīng)的調(diào)整。但針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理并沒(méi)有明確的目標(biāo)，就政策的出臺(tái)時(shí)期來(lái)看，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)基礎(chǔ)性地位時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)火暴，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快；強(qiáng)調(diào)民生問(wèn)題時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間觀望，房?jī)r(jià)也就相對(duì)穩(wěn)定或者下跌。政府和企業(yè)并沒(méi)有樹立正確科學(xué)的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)，這將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展帶來(lái)影響。

2.政府管理政策不連續(xù)，缺乏穩(wěn)定性

為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，政府針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)出臺(tái)了相關(guān)政策來(lái)進(jìn)行調(diào)控。這些政策主要結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和銀行信貸等因素。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)，政府出臺(tái)限購(gòu)政策或提高貸款利率來(lái)抑制房?jī)r(jià)上漲；如市場(chǎng)進(jìn)入平淡時(shí)期，政府又會(huì)降低銀行信貸利率，取消限購(gòu)政策，降低交易稅費(fèi)等政策，以求刺激消費(fèi)。從行業(yè)整體發(fā)展來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是穩(wěn)中有增的態(tài)勢(shì)，但沒(méi)有完全依靠市場(chǎng)規(guī)律去進(jìn)行管理，政府的政策缺乏連續(xù)性以及科學(xué)性，市場(chǎng)受政策的影響非常密切，這點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)也造成一定影響。

3.沒(méi)有從根源進(jìn)行宏觀調(diào)控

政府出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策沒(méi)有從根源上解決我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵性問(wèn)題，導(dǎo)致個(gè)別一二線城市房?jī)r(jià)整體上漲過(guò)快，沒(méi)有有效地改變民生重點(diǎn)問(wèn)題，宏觀調(diào)控手段單一且粗暴，限購(gòu)、限貸、限售、限離這四限措施已經(jīng)很明顯的體現(xiàn)了這一問(wèn)題。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的過(guò)度開發(fā)也造成了市場(chǎng)泡沫的增加，對(duì)銀行的信貸資金鏈條造成一定風(fēng)險(xiǎn)，整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾，大量的三四線城市土地資源被浪費(fèi)，開發(fā)的房子不能順利出售，造成了大量的庫(kù)存，而人口流入的一二線城市，土地資源有限，供給量萎縮，供求矛盾并不能得到解決。政策出臺(tái)不連續(xù)也是宏觀調(diào)控過(guò)程中的突出問(wèn)題，如政府前期出臺(tái)的降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)政策鼓勵(lì)人民消費(fèi)購(gòu)房與后期出臺(tái)的限購(gòu)政策完全是截然相反的矛盾政策，這就會(huì)打消一部分剛需購(gòu)房者的購(gòu)房熱情，同時(shí)也有可能引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，政府出臺(tái)的調(diào)控政策，表明上是調(diào)節(jié)和平衡了市場(chǎng)供需和價(jià)格，但其中的根源性問(wèn)題并沒(méi)有真正解決。

（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理只注重形式，管理體制沒(méi)有得到有效提升

目前，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)是好的，雖然取得了一定的成就，但房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題，供求矛盾不能解決，結(jié)構(gòu)性失衡不能化解，房?jī)r(jià)已成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理效率，政府頒布了一系列調(diào)控政策，但是這些政策缺乏深入的市場(chǎng)調(diào)研和考察，以及科學(xué)的經(jīng)濟(jì)分析，政策的不連續(xù)、矛盾和貫徹落實(shí)不到位，這些因素均導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理流于形式。另外有些政策的出臺(tái)與維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展相背，引起社會(huì)各界很大的爭(zhēng)論。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理秉持的自上而下管理原則，缺乏有效的溝通，使得中央政府與地方政府在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理上出現(xiàn)各自施政現(xiàn)象，沒(méi)有明確各自的職責(zé)，導(dǎo)致政策的出臺(tái)盲目且倉(cāng)促，朝夕改制也屢屢發(fā)生，這些將嚴(yán)重影響政府的信譽(yù)，是需要各級(jí)政府必須正視的一大問(wèn)題。

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，在受到全球性金融風(fēng)險(xiǎn)的沖擊后，我國(guó)政府制定出臺(tái)一系列推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)改革措施，降低對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴，這點(diǎn)是值得認(rèn)同的。也正因?yàn)槿绱?，我們的政府更?yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)科學(xué)有效地調(diào)控，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高市場(chǎng)的剛需住房與保障住房開發(fā)建設(shè)，保障民生，抑制房地產(chǎn)投資泡沫，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

（三）缺乏完善的法律法規(guī)和管理制度

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，由于政府沒(méi)有制定完善的法律法規(guī)，企業(yè)沒(méi)有構(gòu)建完善的管理制度體系對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理乃至房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展都造成一定影響。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，要想保障我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，提高抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的沖擊，需要制定并完善相關(guān)的法律體系。改革開放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，但是相關(guān)的法律法規(guī)還存在著不完善的問(wèn)題。加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理應(yīng)從整體出發(fā)，著眼與項(xiàng)目前期的開發(fā)、建設(shè)和交易，對(duì)開發(fā)過(guò)程的經(jīng)濟(jì)管理應(yīng)當(dāng)引起足夠重視。[2]

二、金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的主要影響

在全球經(jīng)濟(jì)一體化影響下，我國(guó)加入世貿(mào)組織，增強(qiáng)了與世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，經(jīng)濟(jì)全球化是把雙刃劍，2008年爆發(fā)的全球性金融危機(jī)也不可避免的波擊到我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)具有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性也受到明顯影響。房產(chǎn)滯銷、居民消費(fèi)能力和意愿降低，使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)受到金融危機(jī)和長(zhǎng)期宏觀政策調(diào)控積累效應(yīng)的雙重危害。

政府開展的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策間接將危機(jī)傳遞到房地產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，美國(guó)次貸危機(jī)的爆發(fā)，大批投資銀行被托管或倒閉，外國(guó)金融機(jī)構(gòu)的撤資，使得我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷量顯著降低，房?jī)r(jià)波動(dòng)異常嚴(yán)重，由于受到房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)性影響，上下游產(chǎn)業(yè)也大幅減產(chǎn)，職工收入降低、失業(yè)率明顯提高，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐緩慢、產(chǎn)業(yè)鏈萎縮。加之房地產(chǎn)行業(yè)的高額利潤(rùn)回報(bào)，財(cái)富聚集效應(yīng)明顯，前期大量資本的注入，在經(jīng)受到強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)沖擊后，引發(fā)大面積金融風(fēng)險(xiǎn)的幾率大大增加，同時(shí)也造成了房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步聚集，一旦控制失衡，后果將難以想象。endprint

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中應(yīng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策

（一）突出政府的核心地位，科學(xué)研究調(diào)控政策

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展正處于發(fā)展初級(jí)、中級(jí)階段，政府應(yīng)發(fā)揮市場(chǎng)主導(dǎo)作用，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，制定和出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)，穩(wěn)定市場(chǎng)提高信心。針對(duì)具體的調(diào)控措施要避免出現(xiàn)互相矛盾，缺乏科學(xué)分析和盲目出臺(tái)某些政策，研究符合我國(guó)國(guó)情和人民實(shí)際生活想適宜的長(zhǎng)效機(jī)制才是科學(xué)合理的發(fā)展方向。例如我國(guó)現(xiàn)在的行業(yè)環(huán)境，市場(chǎng)調(diào)節(jié)在經(jīng)濟(jì)中起最基本的調(diào)節(jié)機(jī)制已經(jīng)基本失效，取而代之的是強(qiáng)硬的行政手段，而這些手段是否合乎經(jīng)濟(jì)規(guī)律，是否經(jīng)過(guò)科學(xué)的論斷，是否與國(guó)家的基本法律相抵觸一概不加以考慮，倉(cāng)促且粗暴，這是我國(guó)政府出臺(tái)政策的一種倒退。出現(xiàn)問(wèn)題后沒(méi)有科學(xué)的分析論斷，盲目的加以限制，是一種懶政的表現(xiàn)，同時(shí)也是對(duì)物權(quán)法給予產(chǎn)權(quán)人基本權(quán)利的粗暴踐踏。政府在出臺(tái)相關(guān)的政策時(shí)務(wù)必要進(jìn)行全面的分析和科學(xué)的研究論證，杜絕頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳的荒謬管理，否則政府的信譽(yù)將會(huì)受到質(zhì)疑，人民的生活以及民生問(wèn)題將會(huì)更加嚴(yán)重，違背客觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的手段將導(dǎo)致調(diào)控結(jié)果與預(yù)期背道而馳，因此只有認(rèn)清我國(guó)的實(shí)際情況，結(jié)合具體情況加以科學(xué)研究方可達(dá)到調(diào)控的目標(biāo)，促進(jìn)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。

（二）完善房地行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段，市場(chǎng)監(jiān)管缺乏完善的法律法規(guī)。因此，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，科學(xué)合理的指定相關(guān)法律法規(guī)。政府應(yīng)規(guī)范指導(dǎo)，減少對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的非正常干擾，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度，保證制度得到有效的貫徹落實(shí)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理全面化和系統(tǒng)化。

（三）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制

要解決中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展的根本問(wèn)題，不僅要依靠政府的政策調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)建立健全房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理系統(tǒng)，從根本上解決問(wèn)題。結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)發(fā)展實(shí)際情況，制定科學(xué)、有效的經(jīng)濟(jì)管理體制。明確責(zé)任主體，確保制度的有效監(jiān)督和實(shí)施。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)規(guī)范經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建完善經(jīng)濟(jì)管理體制，提升抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力，合理的評(píng)估自身優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)以及各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)，積極與政府進(jìn)行溝通，合理布局旗下業(yè)務(wù)，達(dá)到可持續(xù)發(fā)展。

（五）加強(qiáng)對(duì)資金成本的管控

加強(qiáng)資金成本控制是改善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的有效途徑，合理控制房地產(chǎn)開發(fā)成本對(duì)提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益起著重要作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目總體規(guī)劃后，要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面預(yù)算，合理控制項(xiàng)目成本，保證資金安全。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理人員應(yīng)以主人翁意識(shí)，降本增效，節(jié)支開流，實(shí)施主體責(zé)任承包制，制定成本管控制度。

（六）制定科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)制定科學(xué)合理的發(fā)展規(guī)劃，保持本企業(yè)的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。在指導(dǎo)公司的發(fā)展規(guī)劃時(shí)應(yīng)明確發(fā)展目標(biāo)，細(xì)分產(chǎn)品市場(chǎng)，分析消費(fèi)者的具體需求。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)系到民生大計(jì)，所以在制定發(fā)展規(guī)劃時(shí)還要注意保障民生，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，從根本上解決企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中存在的問(wèn)題。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，面對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)的沖擊時(shí)，政府應(yīng)做好宏觀調(diào)控對(duì)策，開展好房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作，才能有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)將損失降到最低。作為房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理工作者，應(yīng)努力提高自身業(yè)務(wù)技能，在企業(yè)的管理過(guò)程中應(yīng)提高防范意識(shí)，開闊眼界洞悉未來(lái)，制定有效的措施來(lái)應(yīng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的效率，為促進(jìn)其平穩(wěn)、快速、可持續(xù)發(fā)展做出重要的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]潘長(zhǎng)風(fēng).我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制的形成[J].閩江學(xué)院學(xué)報(bào)，2013，04.endprint