北京：政策撐起住房租賃市場保護(hù)傘

本刊記者 鄒笛

北京：政策撐起住房租賃市場保護(hù)傘

本刊記者 鄒笛

2016年國務(wù)院辦公廳印發(fā)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，分別從房源、公租房貨幣化補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠以及市場規(guī)范方面，給予住房租賃市場支持。北京市作為首都，住房壓力可謂排在全國首位，近幾年，北京市多次發(fā)布住房租賃相關(guān)政策，促進(jìn)北京市住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展，用制度為住房租賃市場撐起了保護(hù)傘。

集體租賃住房保供給

早在2011年4月，原北京市國土局就已經(jīng)向國土部提出利用集體土地建設(shè)公共租賃住房的試點(diǎn)申請(qǐng)，9月國土部批準(zhǔn)試點(diǎn)工作，北京成為全國第一個(gè)利用集體土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)城市。2012年2月北京正式啟動(dòng)了第一批試點(diǎn)——唐家?guī)X地區(qū)集體土地租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目。2014年10月，原北京市國土局聯(lián)合7部門印發(fā)《利用農(nóng)村集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施意見的通知》，為開展集體租賃住房工作提供政策保障。截至2016年底北京市已先后啟動(dòng)海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)太舟塢村等4批5個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，可建設(shè)公共租賃住房近1.5萬套。

2017年11月16日，北京市規(guī)劃國土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》（以下簡稱《意見》），確定了未來五年北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，租金參考周邊市場水平，鼓勵(lì)簽訂長期租賃合同，但單次租期不得超過10年。同時(shí)，集體租賃住房可依法出租獲取收益，但不得對(duì)外出售或以租代售。根據(jù)2017年4月北京市發(fā)布的《北京市2017～2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，今后五年，北京將繼續(xù)加大租賃住房供應(yīng)，計(jì)劃供地1300公頃，建設(shè)租賃住房50萬套。以此推算，1000公頃大約能建設(shè)40萬套租賃住房。

目前，北京租賃市場房源總量接近250萬套，這1000公頃的租賃住房入市后，相當(dāng)于在未來五年，給北京房屋租賃市場增加約15%的房源，若能按照計(jì)劃完成這部分供應(yīng)，屆時(shí)北京住房租賃市場的租金將會(huì)出現(xiàn)明顯下調(diào)。

為從制度上杜絕以租代售的可能，在租期方面，《意見》鼓勵(lì)簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過10年。除承租人另有要求外，單次租賃期限不低于3年。但如果承租人要求承租3年或以內(nèi)的，出租機(jī)構(gòu)不得拒絕。同時(shí)《意見》規(guī)定，此類住房僅用于租賃住房建設(shè)和運(yùn)營，未經(jīng)批準(zhǔn)不得出讓、轉(zhuǎn)讓，不得轉(zhuǎn)租，不得出售，不得改變土地用途。為杜絕變相開發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房，包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利證書將按項(xiàng)目整體核發(fā)，不予分割辦理單元產(chǎn)權(quán)證書。

監(jiān)管平臺(tái)規(guī)范住房租賃市場管理

2017年11月，北京市住房租賃監(jiān)管平臺(tái)正式上線，與監(jiān)管平臺(tái)一起，市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)、鏈家、我愛我家、建設(shè)銀行建立的首批4家交易服務(wù)平臺(tái)同步上線。住房租賃監(jiān)管平臺(tái)通過鏈接這些網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)，提供租賃信息發(fā)布、住房租賃合同網(wǎng)上簽約、住房租賃登記備案申請(qǐng)、交易資金監(jiān)管、市場主體信用信息查詢和信用評(píng)價(jià)等服務(wù)。

租賃監(jiān)管平臺(tái)采用的是“1+N”模式?！?”是住房租賃監(jiān)管平臺(tái)，“N”是鏈接到這個(gè)監(jiān)管平臺(tái)的各種住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)。很多企業(yè)和平臺(tái)都有資格成為“N”中的一員。根據(jù)文件規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)、行業(yè)組織、商業(yè)網(wǎng)站都可成為網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)的運(yùn)營主體。

監(jiān)管平臺(tái)由京東集團(tuán)深度參與開發(fā)建設(shè)，提供需求分析、功能設(shè)計(jì)、數(shù)據(jù)分析、大數(shù)據(jù)模型設(shè)計(jì)等技術(shù)咨詢和服務(wù)支撐。后續(xù)，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委還將不斷擴(kuò)大網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)的規(guī)模，提升服務(wù)的便利性、可獲得性。

監(jiān)管平臺(tái)和交易服務(wù)平臺(tái)“各司其職”。監(jiān)管平臺(tái)主要負(fù)責(zé)對(duì)交易服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行監(jiān)管，還能根據(jù)租賃登記備案信息多角度、分層次分析和展示住房租賃狀況，并可根據(jù)相關(guān)部門需求實(shí)現(xiàn)租賃登記備案信息共享。交易服務(wù)平臺(tái)則能實(shí)現(xiàn)房源查驗(yàn)、信息發(fā)布、網(wǎng)上簽約、租賃登記備案、資金監(jiān)管、信用評(píng)價(jià)等服務(wù)，通過數(shù)據(jù)接口及時(shí)向監(jiān)管平臺(tái)同步租賃登記備案信息及公租房項(xiàng)目租賃登記備案信息。

在“信用評(píng)價(jià)”功能上，如果房東或者中介存在隱瞞房源真實(shí)性等問題，租戶可以登錄網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)打“差評(píng)”。租戶也可通過身份證、備案編號(hào)等信息，到市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委官網(wǎng)“房屋管理”頻道，給中介、房東、房源評(píng)分。相應(yīng)的，房東也可反過來給租戶打分。

“購租同權(quán)”保護(hù)承租人利益

2017年8月底北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市發(fā)展改革委、市教委、市公安局等多部門聯(lián)合起草的《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》正式發(fā)布。通知中對(duì)承租人可享受到的權(quán)益做出了明確說明。

承租人符合公共租賃住房貨幣化補(bǔ)貼條件的，可以根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請(qǐng)租金補(bǔ)貼。北京市相關(guān)部門將結(jié)合實(shí)際情況，不斷加大教育資源配置，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)教育制度改革，進(jìn)一步滿足適齡兒童接受義務(wù)教育的需求?！兑庖姟分忻鞔_指出，承租人為本市戶籍無房家庭，符合在同一區(qū)連續(xù)單獨(dú)承租并實(shí)際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的，其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育。承租人為非本市戶籍家庭的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息，以及北京市關(guān)于非京籍人員子女接受義務(wù)教育具體規(guī)定，依法申請(qǐng)辦理其適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務(wù)教育的手續(xù)。具體辦法由各區(qū)人民政府結(jié)合實(shí)際情況制定。承租人為本市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請(qǐng)辦理戶口登記和遷移手續(xù)。承租人為非本市戶籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺(tái)登記備案的信息依法申請(qǐng)辦理居住登記卡或申領(lǐng)居住證。

《通知》明確規(guī)定了對(duì)外出租房源的條件，保障承租人權(quán)益。除了結(jié)構(gòu)、消防等方面的安全要求外，出租住房還要滿足基本使用功能：以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租；廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、儲(chǔ)藏室等不宜居住的空間不得出租用于居??；人均居住面積不得低于本市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

在租金方面，租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租住房所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金，合同期內(nèi)房東不得單方面提高租金。同時(shí)市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)當(dāng)建立住房租金發(fā)布制度，及時(shí)發(fā)布住房租賃市場實(shí)際成交租金水平等信息。住建部門未來將發(fā)布的這個(gè)租金“參考價(jià)”并不是強(qiáng)制要求房東和租戶照此出租，而是起到參考作用。房東和租戶可以根據(jù)這個(gè)價(jià)格水平，約定具體的租金情況。

同時(shí)，《通知》明確規(guī)定，房東在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強(qiáng)制方式驅(qū)逐租戶，未經(jīng)租戶同意不得擅自進(jìn)入出租住房。如果房東在租賃期間出售出租住房的，應(yīng)當(dāng)提前3個(gè)月通知租戶，并不得影響租戶正常使用，租戶在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。如果租賃期屆滿，房東不再繼續(xù)出租住房的，應(yīng)當(dāng)提前1個(gè)月以上通知租戶；繼續(xù)出租的，同等條件下原租戶享有優(yōu)先承租權(quán)，但如果原租戶存在重大違約行為的除外。《通知》專門對(duì)“轉(zhuǎn)租”有了限制。即：承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、合租，合同明確約定可以轉(zhuǎn)租、合租的除外；承租人根據(jù)合同約定轉(zhuǎn)租、合租的，應(yīng)當(dāng)按本辦法規(guī)定辦理住房租賃登記備案；次承租人不得再次轉(zhuǎn)租。

北京市多項(xiàng)住房租賃政策的頒布完善了購租并舉的住房體系，建立健全了出租住房合法、主體權(quán)責(zé)明晰、市場行為規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定、權(quán)益得到有效保障的住房租賃管理服務(wù)制度；同時(shí)多渠道增加租賃住房供應(yīng)，培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，引導(dǎo)居民形成先租后買的梯次消費(fèi)模式，促進(jìn)北京市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。亦可作為全國住房租賃市場規(guī)范管理的標(biāo)桿。