房屋測(cè)量中的常見(jiàn)性問(wèn)題及應(yīng)對(duì)策略分析

周禮華

摘要：在房屋建筑過(guò)程中，測(cè)量工作占有重要地位，從項(xiàng)目建設(shè)之初，就需要開(kāi)展測(cè)量工作，包括對(duì)建筑地形、地基、墻體及房屋面積的測(cè)量等。房屋測(cè)量工作與產(chǎn)權(quán)人的利益關(guān)系密切，特別是在房地產(chǎn)行業(yè)，相關(guān)性更為明顯，房屋測(cè)量成果能夠?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)、保險(xiǎn)、稅收等部門(mén)工作的開(kāi)展提供相關(guān)資料。所以，就有必要解決房屋測(cè)量過(guò)程中存在的問(wèn)題。本文將從房屋測(cè)量中的常見(jiàn)性問(wèn)題著手，并針對(duì)這些問(wèn)題提出有效的應(yīng)對(duì)策略。

關(guān)鍵詞：房屋測(cè)量；常見(jiàn)問(wèn)題；應(yīng)對(duì)策略

1 房屋測(cè)量的重要意義分析

房屋測(cè)量是確定房屋面積的重要工作形式，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。第一，房屋測(cè)量結(jié)果能夠?yàn)榉慨a(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供可靠依據(jù)。房屋測(cè)量獲得的結(jié)果得到房產(chǎn)管理部門(mén)的確定后發(fā)證便有了法律效力，為產(chǎn)權(quán)糾紛的處理提供了有利依據(jù)，與購(gòu)房人的利益息息相關(guān)。在房屋測(cè)量過(guò)程中，不論是面積計(jì)算，還是測(cè)量精度，都有很強(qiáng)的科學(xué)性，也是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門(mén)保護(hù)產(chǎn)權(quán)人合理利益的依據(jù)，也是房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)糾紛調(diào)解的有效憑據(jù)。第二，房屋測(cè)量結(jié)果是開(kāi)展城市建設(shè)與規(guī)劃管理的依據(jù)。房屋測(cè)量主要根據(jù)房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和房屋及用地資料，對(duì)房屋進(jìn)行專業(yè)測(cè)量，搞清楚房屋及土地位置及面積大小等信息，為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理提供重要數(shù)據(jù)，進(jìn)而據(jù)此建立房地產(chǎn)檔案資料。第三，房屋測(cè)量還可以用于檢驗(yàn)商品房買賣面積是否存在縮水現(xiàn)象。目前，因商品房?jī)r(jià)值不斷提升，受利益的驅(qū)使作用，開(kāi)發(fā)商會(huì)在面積上動(dòng)手腳，而通過(guò)房屋測(cè)量工作的開(kāi)展，能夠?yàn)橘I賣雙方利益提供保障，便于正常市場(chǎng)秩序的維護(hù)。

2 房屋測(cè)量中的常見(jiàn)性問(wèn)題分析

在房屋測(cè)量過(guò)程中，往往存在較多常見(jiàn)性問(wèn)題，一旦測(cè)量的準(zhǔn)確性出現(xiàn)問(wèn)題，就有可能引發(fā)一系列糾紛，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了嚴(yán)重的阻礙作用。

2.1 測(cè)量存在誤差

在房屋測(cè)量中，誤差問(wèn)題的出現(xiàn)比較常見(jiàn)，一般來(lái)說(shuō)，誤差的產(chǎn)生是由多方面因素引起的，主要是人為因素或測(cè)量設(shè)備因素。一方面，工作人員因自身工作失誤會(huì)導(dǎo)致誤差的產(chǎn)生，當(dāng)前，房地產(chǎn)測(cè)量行業(yè)快速發(fā)展，而專業(yè)測(cè)繪技術(shù)人員又極其缺乏，也就很容易出現(xiàn)測(cè)量誤差。比如說(shuō)，事先未對(duì)圖紙進(jìn)行深入研究、工作粗心致使測(cè)繪出現(xiàn)失誤，影響測(cè)量數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，造成房產(chǎn)面積出現(xiàn)偏差。不僅如此，在數(shù)據(jù)計(jì)算過(guò)程中，工作人員計(jì)算失誤或?qū)μ厥馇闆r的處理不當(dāng)，就會(huì)對(duì)房屋測(cè)量準(zhǔn)確性造成影響。另一方面，開(kāi)發(fā)商利用非法手段，造成房屋面積出現(xiàn)偏差，這是由于施工中，開(kāi)發(fā)商在尚未獲得規(guī)劃部門(mén)同意的情況下就作出設(shè)計(jì)變更，進(jìn)而引起糾紛的出現(xiàn)。

2.2 簽訂商品房面積計(jì)算委托書(shū)問(wèn)題

在房屋測(cè)量過(guò)程中，還會(huì)遇到面積計(jì)算委托書(shū)問(wèn)題，出現(xiàn)這種情況的原因是開(kāi)發(fā)商所給的合同委托書(shū)資料不完善，有的會(huì)在簽訂委托書(shū)后再提供圖紙。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往只提供部分圖紙，并根據(jù)房地產(chǎn)銷售狀況確定公共設(shè)施的面積，使得房屋測(cè)量工作難度加大，對(duì)房屋測(cè)量工作的開(kāi)展也會(huì)造成不利影響。同時(shí)，面積誤差是實(shí)測(cè)值和預(yù)測(cè)值間的誤差，施工中，如果設(shè)計(jì)方案發(fā)生變更，或者出現(xiàn)施工誤差，都會(huì)使測(cè)量的面積出現(xiàn)誤差，一旦測(cè)量誤差達(dá)到3m以上，那么這種誤差就不算測(cè)繪責(zé)任。所以，在測(cè)量前，應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商提供一些材料證明，如土地使用權(quán)文件、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、施工圖紙說(shuō)明等。

2.3 核查資料不仔細(xì)

在房屋面積計(jì)算過(guò)程中，需要有房屋的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)，但是這些數(shù)據(jù)都是從設(shè)計(jì)圖紙或變更說(shuō)明上采集而來(lái)的，所以，在查看資料的過(guò)程中，需要格外注意如下幾點(diǎn)：第一，設(shè)計(jì)圖紙需要經(jīng)過(guò)會(huì)審，還要加蓋審核單位的圖章。倘若圖紙未經(jīng)過(guò)會(huì)審，就會(huì)出現(xiàn)如下情況，圖紙前后不一致，比如說(shuō)，平面圖立面圖剖面圖三面、剖面與外檐 、施工圖與結(jié)構(gòu)圖。經(jīng)過(guò)會(huì)審的圖紙基本都順利通過(guò)規(guī)劃，因而，建房過(guò)程中就不會(huì)對(duì)會(huì)審圖紙進(jìn)行更改了，這樣一來(lái)，就不會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)圖被開(kāi)發(fā)商變更的情況，給測(cè)繪單位和施工單位的圖紙存在差異。第二，部分房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)能夠直接從數(shù)據(jù)圖中讀取，也有的需要進(jìn)行換算，因此，測(cè)繪單位需要看得懂設(shè)計(jì)圖，熟悉設(shè)計(jì)圖中符號(hào)的意義，如何換算獲得房屋邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)，實(shí)際工作過(guò)程中，也要把握好如下幾點(diǎn)：一是設(shè)計(jì)圖中設(shè)計(jì)尺寸主要包括內(nèi)孔尺寸以及柱軸心尺寸，都需要進(jìn)行換算處理，因此，在測(cè)繪過(guò)程中，必須明確設(shè)計(jì)圖標(biāo)注的部位尺寸；二是在對(duì)邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)進(jìn)行換算的過(guò)程中，還應(yīng)對(duì)施工結(jié)束的問(wèn)題加以考慮。如果房屋邊未標(biāo)注尺寸，應(yīng)要求設(shè)計(jì)人員及時(shí)進(jìn)行補(bǔ)充。三是弄清設(shè)計(jì)圖中相鄰樓層之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系。

3 房屋測(cè)量常見(jiàn)問(wèn)題的應(yīng)對(duì)策略

3.1 打造一支精明強(qiáng)干的測(cè)量隊(duì)伍

在房屋測(cè)量工作過(guò)程中，由于測(cè)量工作人員負(fù)責(zé)具體測(cè)量操作，他們的業(yè)務(wù)素質(zhì)水平會(huì)影響測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性。所以，應(yīng)當(dāng)注重測(cè)量人員測(cè)量水平的提升，打造一支精明強(qiáng)干的測(cè)量隊(duì)伍，使房屋測(cè)量工作更加順利地進(jìn)行下去。

第一，定期組織測(cè)量人員參加培訓(xùn)，提升其業(yè)務(wù)水平，提高對(duì)業(yè)務(wù)內(nèi)容的熟練度，這樣既能提升測(cè)量工作效率，還能確保測(cè)繪結(jié)果的準(zhǔn)確性，這對(duì)測(cè)繪工作的開(kāi)展是極其有利的。第二，要重視職業(yè)道德教育，增強(qiáng)測(cè)量人員的責(zé)任意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)到開(kāi)展測(cè)量工作的重要意義與價(jià)值，搞清楚測(cè)量工作和購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商的利益，保持嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的工作態(tài)度，堅(jiān)決不違法亂紀(jì)，決不因個(gè)人利益而私自篡改測(cè)量結(jié)果。為加強(qiáng)對(duì)測(cè)量人員的管理，還應(yīng)建立嚴(yán)格的制度，建立健全內(nèi)部管理制度，構(gòu)建相應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制，把測(cè)量精確度和薪資待遇相互掛鉤，明確各自的責(zé)任，確保測(cè)量工作的精確度，避免因測(cè)量誤差導(dǎo)致的糾紛。

3.2 構(gòu)建完善的測(cè)量審核制度

房屋測(cè)量就是利用計(jì)算機(jī)技術(shù)，根據(jù)商品房的實(shí)測(cè)值數(shù)據(jù)，繪制與計(jì)算后確定初步圖紙，緊接著技術(shù)人員將初步圖紙與數(shù)據(jù)進(jìn)行審核比對(duì)，并加強(qiáng)討論，確認(rèn)無(wú)誤就可以打印出標(biāo)準(zhǔn)效果圖。在后期工作過(guò)程中，還要將效果圖和實(shí)圖進(jìn)行對(duì)比看是否存在差異，使實(shí)測(cè)成果圖更加準(zhǔn)確。在詳細(xì)檢查與驗(yàn)收后就可以進(jìn)行歸檔處理，并將房屋測(cè)量結(jié)果交付給委托人。通常，為了進(jìn)一步確保房屋測(cè)量質(zhì)量，需要建立二級(jí)檢查與一級(jí)驗(yàn)收制度，也就是在自查與互查的基礎(chǔ)上，交由繪制單位的質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行再次檢查。具體來(lái)說(shuō)，先由測(cè)量工作組人員檢查測(cè)量過(guò)程及結(jié)果，看各項(xiàng)指標(biāo)是否與規(guī)定作業(yè)流程一致，避免出現(xiàn)不按規(guī)定執(zhí)行的問(wèn)題，經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，還要由專門(mén)人員做二級(jí)檢查，只有經(jīng)檢查確定測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性的基礎(chǔ)上才能簽字蓋章，從內(nèi)部與外部?jī)蓚€(gè)角度避免出現(xiàn)測(cè)量誤差。

3.3 加強(qiáng)對(duì)非典型測(cè)量曲線圖形的測(cè)量

在房屋測(cè)量工作中，有時(shí)候還會(huì)遇到非典型幾何圖形，很難采用常規(guī)的測(cè)量方法，此時(shí)需要從實(shí)際測(cè)量情況出發(fā)，針對(duì)這些非典型圖形采取科學(xué)有效的方法。非典型幾何圖形的測(cè)量也是房屋測(cè)量工作的重難點(diǎn)，會(huì)影響房屋面積大小，倘若采用了不合理的測(cè)量方法，會(huì)使誤差變大，甚至超過(guò)國(guó)家規(guī)定要求，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商利益受損。因施工失誤、定點(diǎn)放樣，也有追求美感設(shè)計(jì)的曲線，導(dǎo)致非典型幾何圖形的出現(xiàn)，那么就要結(jié)合預(yù)測(cè)成果圖，選取恰當(dāng)?shù)臏y(cè)量點(diǎn)開(kāi)展測(cè)量工作。

4 結(jié)束語(yǔ)

綜上，在經(jīng)濟(jì)社會(huì)快速發(fā)展的當(dāng)下，房地產(chǎn)行業(yè)保持快速發(fā)展，建筑物數(shù)量日漸增多，質(zhì)量也在提升。對(duì)房屋測(cè)量也提出了更高的要求。但是，房屋測(cè)量人員數(shù)量不斷增加，但專業(yè)素質(zhì)水平也不夠高，亟需加強(qiáng)教育和培訓(xùn)。在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，往往存在諸多問(wèn)題，如，測(cè)量存在誤差、簽訂商品房面積計(jì)算委托書(shū)問(wèn)題、核查資料不仔細(xì)等問(wèn)題，對(duì)于這些問(wèn)題，需要采取有效的應(yīng)對(duì)策略，提升房屋測(cè)量水平，保證房屋測(cè)量結(jié)果的準(zhǔn)確性。

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