商品住宅專項維修資金監(jiān)管淺析

摘 要 商品住宅專項維修資金是房屋的“養(yǎng)老金”，是為了保障業(yè)主房屋在保修期后出現(xiàn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生損壞時，用儲備資金對房屋進行維修、更新和改造的資金，是體現(xiàn)以人為本，化解矛盾、構(gòu)建和諧社會的需要。

關(guān)鍵詞 商品住宅 專項維修資金 監(jiān)管

一、實行商品住宅專項維修資金監(jiān)管的重要性

商品住宅是特殊的商品，與社會穩(wěn)定、百姓生活密切相關(guān)。自1998年取消福利分房后，房產(chǎn)進入高速發(fā)展的黃金時期，各地商品房的建設(shè)如火如荼。隨著時間的推移，建成的小區(qū)開始進入維修、更新、改造多發(fā)階段，對于公共部位及設(shè)施維修問題已開始顯現(xiàn)，所以監(jiān)管好房屋“養(yǎng)老金”具要重要意義。

目前蘇州地區(qū)實行的商品住宅維修資金的交存標準：一是首期商品住宅交存數(shù)額，按照產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積計算，標準為：不配備電梯的房屋按照75元/平方米交存；配備電梯的房屋按照120元/平方米交存；住宅小區(qū)內(nèi)單一產(chǎn)權(quán)獨立式房屋，無論是否配備電梯，均按30元/平方米交存；半地下室（車庫）、地下室（車庫），按照45元/平方米交存。二是層高低于2.2米，產(chǎn)權(quán)登記未計建筑面積的閣樓、地面底層車庫，按照房產(chǎn)測繪機構(gòu)提供的套內(nèi)建筑面積作為交存面積。資金實行專戶存儲?？顚Ｓ?，所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

二、商品住宅專項維修資金監(jiān)管使用中存在的問題

開發(fā)企業(yè)挪用代收的維修資金。根據(jù)《蘇州市商品住宅專項維修資金管理暫行辦法》（以下簡稱《辦法》）第九條規(guī)定：“新建商品住宅，在辦理產(chǎn)權(quán)初始登記前，由開發(fā)建設(shè)單位代業(yè)主交存首期維修資金?！钡鞘袌錾祥_發(fā)企業(yè)整體素質(zhì)參差不齊，部分開發(fā)企業(yè)不會為業(yè)主墊資，而是在售房或房屋交付環(huán)節(jié)代收代繳包括維修資金在內(nèi)的各項費用。如果開發(fā)企業(yè)遇到資金緊張的情況，代收的維修資金可能被長期挪用，甚至有資金鏈斷裂無力繳存或項目失敗被卷走的風險，給維修資金收繳和管理帶來了較大的隱患。維修資金不及時移繳也會影響房屋初始登記的辦理，業(yè)主辦不出不動產(chǎn)登記證就會頻繁上訪維權(quán)，產(chǎn)生社會矛盾。小區(qū)公共部位出現(xiàn)問題時，也無法申請維修資金，這些都會嚴重損害業(yè)主的利益，給社會穩(wěn)定帶來不利因素。

物業(yè)公司為規(guī)避監(jiān)管拆分工程多次申請。維修資金使用的備案目前由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過系統(tǒng)申請，現(xiàn)場提供《預(yù)算分攤清冊》等14項紙質(zhì)材料，由小區(qū)業(yè)委會和社區(qū)居委會對過程進行監(jiān)督核實?！短K州市商品住宅專項維修資金管理暫行辦法》規(guī)定：使用金額20萬元以上的項目，申請人應(yīng)當聘請工程監(jiān)理機構(gòu)對工程進行監(jiān)理及以比選的形式選擇施工單位。很多物業(yè)公司在報送項目的時候化整為零，會把同一個維修項目（如滲水）拆分成幾個低于20萬的項目以避開文件關(guān)于20萬的規(guī)定。維修項目沒有第三方監(jiān)理不通過比選選擇施工企業(yè)，維修質(zhì)量和資金的使用存在風險。

商品住宅維修資金不足續(xù)繳的問題。《辦法》第十三條：“業(yè)主分戶賬面維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當及時續(xù)交，續(xù)交方案由小區(qū)業(yè)主大會依法決定?！钡m(xù)交具體由誰發(fā)起組織、續(xù)交標準如何、二手房業(yè)主不肯續(xù)交補足怎么辦，這些問題都實際存在，也沒有具體細則可以操作。

三、完善商品住宅專項維修資金監(jiān)管的建議與思考

第一，加強制度建設(shè)和信息化管理。從區(qū)域角度看，要接軌大市，更新使用統(tǒng)一的覆蓋繳存、使用、監(jiān)督等全流程各環(huán)節(jié)的管理軟件，以提升科學管理水平，確保維修資金的管理和使用的安全合理。

第二，探索維修資金繳納方式。針對開發(fā)商代收代繳方式的弊端，探索其他地區(qū)的收繳方式：中山市規(guī)定已售房屋的首期住宅專項維修資金必須由業(yè)主親自繳存到以小區(qū)為單位開設(shè)維修資金的二級賬戶，開發(fā)企業(yè)和物業(yè)公司均不得代收；常德市維修資金收取是采用購房人在辦理商品房銷售合同備案之前，將維修資金繳存至指定的銀行專戶。開發(fā)企業(yè)在辦理房屋所有權(quán)初始登記時，按規(guī)定標準先期繳存尚未出售的房屋維修資金，待房屋出售后，再到管理中心辦理繳款賬戶更名手續(xù)。以上兩地取消了開發(fā)企業(yè)代繳代收維修資金，采用直接繳存專戶，在加強專項維修資金管理、維護住宅專項維修資金所有權(quán)人的合法權(quán)益的同時，可從源頭上杜絕發(fā)生維修資金被挪用的可能性，確保資金安全。

第三，在資金使用上除定期檢查還可引入第三方監(jiān)管。建議同一小區(qū)內(nèi)同類維修項目以小區(qū)為單位一個年度內(nèi)只能申請2次，杜絕拆分工程的現(xiàn)象發(fā)生。另外，單一的監(jiān)管主體無法做到身兼多職和達到高效專業(yè)的效果。可通過招標引入檢測鑒定、造價審核、項目監(jiān)督等第三方機構(gòu)，使維修資金在使用過程中有效杜絕拆解工程、虛報價格等現(xiàn)象發(fā)生，保證維修資金使用過程安全公開。同時，加強當?shù)亟值馈⑸鐓^(qū)居民委員會的工作人員對參與小區(qū)維修資金使用的監(jiān)督、核實、鑒證的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

第四，維修資金續(xù)繳問題建議可與個人公積金賬戶關(guān)聯(lián)，不足時用公積金彌補，也可在二手房交易環(huán)節(jié)補征。

第五，優(yōu)選銀行，確保維修資金保值收益。維修資金專用賬戶要通過公開招標的方式優(yōu)選銀行，使維修資金的活期和定期存款利率高于同期人民銀行公布的當期利率35%～40%，切實保證維修資金的增值和保值。

四、結(jié)語

與人民生活密切相關(guān)的商品住房維修資金的監(jiān)管問題很少有人關(guān)注，維修專項資金的歸集量越來越多，隨著時間的推移，以前年度建造的商品住宅逐漸進入更新保修期，維修資金的監(jiān)管和使用可能產(chǎn)生巨大的問題，必須引起各級部門的高度重視。本文從商品住宅維修資金的重要性出發(fā)，分析了當前存在的問題，旨在讓人們了解維修基金存在的價值，最后提出了幾點建議，以保障購房人的利益。

（作者單位為蘇州市吳江區(qū)房產(chǎn)管理處）

[作者簡介：陳娟（1977—），女，江蘇蘇州人，本科，研究方向：房產(chǎn)管理。]

參考文獻

[1] 雷華.物業(yè)維修基金的建立和監(jiān)管策略[J].現(xiàn)代物業(yè)，2003（10）：7-8.